Зарубежная недвижимость: за и против

Инвестиции в курортную недвижимость за рубежом давно уже не являются для состоятельных украинцев дорогостоящей экзотикой.  Апартаменты и виллы в Египте, Турции, Болгарии и других странах активно приобретают не только для отдыха, но и с расчетом на рост стоимости и сдачи в аренду. Но есть и свои минусы, среди которых дорогостоящие авиаперелеты, а также особенности налогообложения в той или иной стране.

За и против

«Основная цель большинства украинцев, приобретающих недвижимость за рубежом - сохранение и приумножение капитала. По сути это альтернатива украинскому рынку недвижимости, - говорит Мария Кравец, руководитель консалтинговой компании «Афенида». -  Вторая цель - это отдых: на несколько месяцев, на выходные, на пару недель - у кого какая ситуация и возможности». Эксперты отмечают, что после стабилизации цен, отечественное жилье уже не рассматриваются частными инвесторами как доходный инструмент. Совсем иное дело - недвижимость в развивающихся странах. Так, стоимость одного квадратного метра в некоторых виллах Шарм-Эль-Шейха (Египет) выросла за прошлый год на 40%. Это связано с тем, что экономика Египта активно развивается, особенно это касается туристической отрасли, а, следовательно, дорожает и недвижимость в курортной зоне. Ну а сдача такого жилья в аренду принесет еще 10-12% годовых дополнительно. Еще один неплохой бонус - возможность в любое время года провести несколько недель на солнечном побережье с благоприятной экологией и без мучительного поиска подходящего отеля.

Не менее интересна курортная недвижимость европейских стран. Побережье Испании, Французская Ривьера или Греция отлично подходят как для отдыха, так и для сохранения капитала от мировых инфляционных процессов. Преимущества европейских стран - более высокая надежность инвестиций и стабильная экономика. Но рассчитывать на такой доход, как при вложениях в развивающиеся страны, здесь не приходится, особенно если для инвестирования выбраны страны Западной Европы с высоким уровнем жизни - Франция, Испания, Великобритания и т.п. Зато обладатели недвижимости в Европе могут рассчитывать на упрощенную процедуру получения визы. Например, недвижимость в Испании, дает возможность ее владельцу получить шенгенскую мультивизу. Такое правило действует не везде. Собственники вилл в Швейцарии, например, могут находиться в пределах данной страны всего 6 месяцев в году (2 раза по три месяца).

Основным недостатком вложений в зарубежную недвижимость эксперты считают удаленность объектов инвестирования, и, соответственно, невозможность постоянно их контролировать. В связи с этим для эффективного управления такой недвижимостью необходимы администратор, который будет заниматься поиском арендаторов, ухаживать за прилегающей территорией (если речь идет о вилле) и взимать арендную плату. Часто навещать объект инвестирования обойдется недешево, поскольку это практически всегда сопряжено с авиаперелетами. Второй недостаток - особенности налогообложения той или иной страны. В большинстве случаев это подоходный налог, который платить предприниматель при сдаче недвижимости в аренду. Например, во Франции  такой налог составляет 25% прибыли. В Египте придется заплатить 5% стоимости объекта при продаже недвижимости. Также стоит быть готовым к тому, что серьезную часть дохода от аренды придется потратить на коммунальные услуги.

Механизм сделки

Инвестиции в зарубежную недвижимость характеризуются достаточно продолжительной процедурой оформления сделки и прав собственности. Весь процесс может занять от одного до трех месяцев. В отдельных странах Европы недвижимость могут приобретать лишь граждане Евросоюза. Поэтому покупателю придется зарегистрироваться в качестве юридического лица. Кроме того, в каждой стране действуют свои правила заключения сделок и своя система налогообложения. Например, в Болгарии покупателю придется оплатить нотариальные расходы, а также оформление права собственности. Общая сумма расходов составит около 3% стоимости недвижимости.  Есть и более яркие примеры. Риэлторы рассказывают, что при покупке жилья в Хорватии и Венгрии, дополнительные расходы могут составить до 7-8% его стоимости. 

Выбор объекта для инвестирования можно осуществлять как самостоятельно, так и воспользовавшись помощью специализированных агентств - как отечественных, так и зарубежных. Преимущество отечественных агентств, занимающихся зарубежной недвижимостью в том, что в их базе можно встретить недвижимость, которая удовлетворяет запросам отечественных инвесторов. Основные требования - высокая ликвидность (возможность реализовать объект в короткие сроки по текущей рыночной цене) и возможность получения дохода от сдачи в аренду. При этом важно самому удостовериться в качестве объекта и его инфраструктуры, поскольку фотографии и описание может не совпадать с реальной картиной.

Популярные направления и цена вопроса

По словам, Марии Кравец, наибольшей популярностью среди украинцев пользуются Испания, Хорватия и Египет. Также довольно высок спрос на недвижимость в Турции и Болгарии. В последние годы именно Болгария среди всех европейских стран отметилась одним из максимальных показателей роста стоимости жилья. Эксперты связывают это с вступлением страны в Евросоюз. Согласно прогнозам, рост цен будет наблюдаться и дальше: по итогам 2008 года недвижимость в Софии подорожает на 30-35%, в других регионах страны - на 20-25%. На сегодняшний день 1 кв. метр курортной недвижимости стоит в среднем 1100 - 1200 евро. Речь идет об апартаментах и виллах в районе Солнечного берега. Однако многие считают, что здесь рынок уже достаточно перегрет и гораздо более привлекательна с точки зрения инвестиций недвижимость в Каварне и других развивающихся курортных городках. Наибольший доход приносят апартаменты в небольших комплексах с хорошей инфраструктурой, которая включает в себя бассейн, теннисные корты, ресторан и т.п.

Турецкие курорты традиционно пользуются большой популярностью среди наших соотечественников и отличаются хорошим соотношением цены и предлагаемого сервиса. Поэтому виллы и апартаменты в Алании, Анталии, Кемере и других курортах пользуются большой популярностью у инвесторов. Местные управляющие компании готовы взять на себя все заботы по поиску арендаторов и управлению недвижимостью. При этом прямой доход инвестора составит примерно 8% годовых. Цифра невелика, но нужно учитывать, что такая недвижимость еще и стабильно росла в цене на протяжении последних нескольких лет. Стоят 3-комнатные апартаменты в новых комплексах престижных курортных районов от 120 тыс. евро. В эту цену входит оснащение, которое включает  в себя внутреннюю отделку современную сантехнику и мебель. Стоимость небольших вилл и таунхаусов стартует от 200 тыс. евро. Наиболее дорогая недвижимость расположена на берегах Эгейского моря. Здесь, по оценкам экспертов, рынок уже достаточно перегрет, поэтому для инвестиций более интересны небольшие благоустроенные комплексы в Алании. Этот регион активно развивается, и именно здесь планируется наибольший рост цен на недвижимость. 

Последнее время украинцы также активно инвестируют в недвижимость Египта, в частности, в Хургаде и Шарм Эль Шейхе. Интерес инвесторов эксперт объясняет стабильным ростом стоимости такой недвижимости, а также активным развитием курортов на побережье Красного моря. Если в европейская недвижимость не позволяет получить высокий доход, то здесь ожидается максимальный рост цен в ближайшие годы. К примеру, в Хургаде 1 кв. метр в строящихся объектов стартует с отметки $800. Таким образом, апартаменты площадью 50-70 кв. м все еще можно приобрести за $40-50 тыс. Популярностью пользуются виллы, расположенные на территории престижных отелей. Такая недвижимость стоит от $80 тыс., при этом администрация отеля берет на себя все заботы по сдаче виллы в аренду на период, обеспечиваю ее владельцу стабильную ренту. 

Ипотека

Несмотря на то, что цены на некоторые виды зарубежной недвижимости сравнительно невысокие по рыночным меркам, свободные $50 - 120 тыс. есть далеко не у каждого украинца. В данном случае у инвестора есть два варианта - воспользоваться ипотечными программами в банках той страны, где приобретается недвижимость или же обратиться за кредитом в отечественные банки. Оптимальный выбор зависит от размера процентной ставки, оптимальной валюты кредита и удобства погашения. Например, если заемщик планирует погашать кредит за счет арендной платы, логичнее было бы оформить ипотеку именно в той валюте, в которой будут рассчитываться арендаторы. На сегодняшний день ипотечные кредиты для иностранцев предлагают банки практически во всех странах Европы, а с недавних пор эта услуга стала доступна и при покупке недвижимости в Турции. При этом ставки по ипотеке существенно ниже тех, которые предлагают отечественные банкиры. В среднем ставка по ипотечному кредиту составляет примерно 7-8% годовых. Для оформления ипотеки за рубежом потребуется загранпаспорт, заверенный местным нотариусом, справка о доходах, при необходимости справка об уплате налогов за последний год, а также справка о долгах и непогашенных кредитах. В зависимости от выбранной страны и банка могут также потребоваться дополнительные документы. Альтернативой зарубежной ипотеке может стать заем в отечественных банках, которые охотно кредитуют инвестиционные сделки за рубежом.