Ипотечного кризиса в Украине не будет

Ипотека предоставляет уникальные возможности для обеспечения жильем широких слоев населения. Но ей присущи и определенные недостатки, которые, если становятся системными, приводят к глобальным катаклизмам. Таким стал ипотечный кризис в США.
С начала года американцы не возвращают ипотечные займы. Почти сотня банков и финансовых компаний США заявили о возможном прекращении деятельности. МВФ оценивает потери мировой экономики от американского ипотечного кризиса в $170-200 млрд., и для выхода из него банкам потребуется несколько лет.

Страшилки и жизнь

Пессимисты в последние несколько лет предрекали в Украине обвал на рынке недвижимости, который, в свою очередь, приведет к кризису финансовой системы. К примеру, цены на недвижимость падают вдвое. Недвижимость никто не покупает. Таким образом, банки не могут реализовать квартиры, находящие у них в залоге, если клиенты не выплачивают долг. В результате банки не в состоянии выполнить свои обязательства перед другими клиентами. Дальше – коллапс.
Но кризис грянул в Америке.

Начавшийся в США еще в начале года, он в августе и сентябре мощно перекинулся на Европу, больно потрепав европейский банковский сектор. Так, в течение одного августовского дня рухнули котировки акций целого ряда европейских банков: акции Bradford & Bingley упали на 15,4% , акции Alliance & Leicester - на 31% , акции Hypo Real Estate Holding подешевели на 3,9%, бумаги Deutsche Bank и Depfa Bank потеряли в цене 2%. Произошло это после невиданного обострения проблем у пятого по величине ипотечного банка Великобритании Northern Rock. Вкладчики этого банка выстраивались в очереди перед его отделениями и за три первых дня паники сняли со счетов 2 млрд. английских фунтов - 17% от общего объема депозитов.
В результате у банков развивающихся стран, в том числе и Украины, появилась проблема привлечения займов на международных рынках, которая, как полагают эксперты, сохранится и в следующем году.

В России, по оценкам аналитиков, с рынка ипотеки ушли около 15 банков. Если критическая ситуация с рефинансированием портфелей у банков сохранится и в начале следующего года, то могут уйти 30–40% игроков из 50 активно работающих на ипотечном рынке. Длительный период снижения ставок закончился, ипотека дорожает.
Кое-кто полагает, что следующей на очереди будет Украина. Но большинство экспертов все-таки уверены, что серьезными проблемами это нам не грозит. По причине слабой развитости ипотечного рынка.

Ипотека с национальным акцентом

Сегодня недвижимость в кредит в Украине покупает менее 1% населения страны. Если говорить, что жилье в новостройках или коттеджных городках покупает средний класс, то он у нас составляет 8-10%, по оценкам Украинской национальной ипотечной ассоциации. Кроме того, дорогие ресурсы и высокие риски приводят к тому, что ипотечные кредиты у нас очень дороги. “Это не условия ипотечного кредитования, - говорит Наталья Павленко, коммерческий директор компании “Консоль”. - Должно быть 3% годовых – это максимум, поэтому по тем программам, которые сейчас предлагают, народ не пойдет”.

Ипотекой смогли воспользоваться примерно 10% желающих приобрести недвижимость. Правда, в ХК “Киевгорстрой” говорят, что в кредит продается 15% жилья. А вот Александр Бондаренко, президент Ассоциации специалистов недвижимости (риелторов) Украины, уверен, что те, кто покупает жилье в кредит, могли бы взять его и за наличные, просто деньги они вкладывают в более доходные виды деятельности.

Каждый предмет украинской ипотеки берется с залогом, оценочная стоимость которого на 20-30% превышает стоимость кредита, т.е. у банков есть некоторый зазор. А вот случаев, когда квартиры бы продавались из-за невыплаты кредита, по крайней мере, в ХК «Киевгорстрой», не знают. Говорят, человек сделает все, чтобы не потерять приобретенную недвижимость.
При выдаче кредита тщательно проверяется платежеспособность заемщика.

Что будет?

Исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации Алексей Пилипец говорит, что с начала 2007 г. ипотечный портфель банков увеличился на 43,6%. Доля жилищных кредитов в общем кредитном портфеле банков чуть больше 12%. Общий объем ипотечного портфеля в Украине составляет 2,5% от уровня ВВП. В любом случае, это не те объемы, которые могут существенно дестабилизировать рынок.

В то же время специалисты отмечают ряд сугубо отечественных проблем. Это избыточная валютизация ипотечного рынка. Доля ипотек в национальной валюте составляет 11,1%. В частности, по состоянию на 1 июля 2007 г., около 94% жилищных кредитов выдано в долларах, 3,5% - в европейской валюте и 2,55% - во франках.
Эксперты по-прежнему прогнозируют рост кредитной активности. Хотя несколько банков недавно заявили о пересмотре кредитных ставок в сторону понижения, существенного уменьшения процентных ставок по кредитам не предвидится.

Банки будут предпочитать кредитовать заемщиков в гривне, а не в долларах, чей курс имеет стойкую тенденцию к снижению по отношению к евро.
Более реальной представляется опасность, которая появится в случае “укрепления” гривни. По крайней мере, в 2005 году после подобной операции цены на рынке недвижимости начали стремительно расти. При возникновении существенных колебаний обменных курсов иностранных валют или изменения политики НБУ могут быть созданы предпосылки к банкротству заемщиков, чьи активы находятся в ипотечных кредитах.
Возможно также, что мировые ипотечные проблемы вызовут подорожание кредитов в Украине на 3-4%.