Как лучше сдать жилье в аренду

Рынок аренды жилья стремительно развивается, и сегодня счастливые обладатели невостребованной личным семейством квартиры - эдакой «дойной коровы», которая кормит независимо от сезона, имеют возможность регулярно получать стабильный доход. Но как любой бизнес, сдача в наем жилья связана с определенными рисками.

По знакомству бывает дороже

Без сомнения, самым верным условием спокойствия и благополучия арендодателя может быть только порядочность нанимателя. Именно поэтому многие предпочитают искать клиентов через друзей-знакомых, которые знают будущих квартирантов и в определенной степени могут за них поручиться. Но с другой стороны, если таковой подведет, проблем может быть гораздо больше, нежели, если иметь дело с чужим человеком. Со знакомыми знакомых, как правило, письменные договора не заключаются и все условия аренды оговаривается устно. Не любят наши граждане подписывать бумажки, тем более со своими, что может расцениваться как знак недоверия. Поэтому в случае возникновения спора найти решение бывает непросто.

Как показывает практика, сдавая квартиру знакомым, ее хозяин нередко проигрывает материально. Во-первых, изначально назначать максимальную цену вроде бы как совестно – добрые отношения дороже. И даже если ситуация на рынке стремительно меняется, повышать арендную плату  своим бывает неудобно – с чужими же людьми обычно в этом случае не церемонятся. С другой стороны рекомендованные наниматели могут злоупотреблять доверием хозяев - просить отсрочить плату, а иногда, ссылаясь на отсутствие денег, жить и не платить месяцами.

Как найти клиента?

Самостоятельный поиск арендаторов через  СМИ опасен возможностью попасть на афериста или неадекватного человека. Не факт, что  вашим клиентом будет добропорядочный человек - иногда квартиру снимают для сомнительных целей.  Особенную осторожность нужно сохранять при сдаче неприватизированной квартиры: ее просто могут попытаться приватизировать наниматели, поскольку подделать правоустанавливающие документы особого труда не составляет.

Именно поэтому практически 90% арендодателей обращаются в агентства недвижимости и пользуются услугами специалистов. Они предлагают весьма привлекательные условия для хозяев и фактически не берут с них денег – оплата услуг риэлторов, как правило, происходит за счет арендатора. К тому же профессионалы знают рынок и помогут объективно оценить объект, а также правильно его прорекламировать. К тому же многие агентства опекают клиента на протяжении всего срока действия договора аренды, и в случае проблем  берут на себя роль арбитра.

По словам специалистов АН «Благовест», работать с агентством недвижимости можно на бесплатной и на платной основах. Первое подразумевает информационное сотрудничество - занесение квартиры в базу данных агентства и уведомление собственника о потенциальных клиентах. Такой вариант оптимален для владельцев типовых недорогих квартир, на которые есть повышенный спрос. Платное сотрудничество - для желающих сдать хорошую квартиру и дорого. Оно предполагает дополнительную рекламу объекта - эксклюзивное обслуживание с выездом специалиста на каждый показ, его страхование за счет фирмы, гарантии, сервис и т. д. При этом агентство недвижимости полностью контролирует процесс сдачи и проживания на весь срок заключения договора.

Грамотный договор –  лучшая гарантия

По единодушному мнению риелторов,  договор найма должен быть заключен в обязательном порядке, даже если квартиросъемщик родственник, друг, коллега или еще кто-то наверняка очень надежный.

Типового узаконенного договора в Украине не существует, поэтому приходится либо пользоваться теми шаблонами, которые можно скачать из Интернета ( а там могут быть далеко не лучшие образцы) либо теми, что предлагают агентства недвижимости или же заказывать договор юристу.

По словам Дмитрия Федотенко, специалиста по недвижимости компании «Самсон», если договор составляется менее, чем на три года, нотариального заверения он не требует - достаточно просто подписей собственника и арендатора.  В случае судебного разбтрательства этот документ будет принят к рассмотрению.

В договоре найма желательно постараться отразить максимальное количество информации о сдаваемом помещении и условиях аренды. Так договор, предлагаемый АН «Самсон», предполагает подробное описание объекта аренды, порядок  его передачи и возврата,  права и обязанности сторон, порядок разрешения споров, форс-мажорные обстоятельства, причины досрочного расторжения договора и дополнительные условия.

Как советуют специалисты, в договоре необходимо отразить реальную  плату за наем - она не может меняться в одностороннем порядке на протяжении всего срока действия договора. Желательно также перечислить всех будущих жильцов, включая детей, с указанием паспортных данных - это исключит возможность сдачи жилья в субаренду. Кроме того, желательно прописать кто, когда и какие счета оплачивает.  Как правило, это решается по договоренности. На случай задержки платежей, следует предусмотреть штрафные санкции.

Если в квартире необходим ремонт, лучше указать какой именно и кто за что будет платить. Хотя законодательство этот момент не оговаривает, текущий ремонт всех поломок сантехники, электричества, батарей обычно ложится на плечи арендатора, но по договоренности сторон потраченные суммы могут быть вычтены из арендной платы.

Как правило, хозяин квартиры желает получить залог, равной сумме месячной плате. При этом важно прописать не только сумму залога, но и  перечислить все  случаи, при которых из него собственником будет удержана определенная сумма. К примеру, если залог оставляется за междугородние переговоры, а наниматель сломал холодильник, оштрафовать его основания нет. 

При подписании договора желательно перепроверить все правоустанавливающие документы на жилье и уточнить количество человек прописанных в квартире, чтобы внезапное появлений одного из них не стало неприятной неожиданностью. Наниматель вправе потребовать предъявить и оставить у себя копию паспорта собственника арендованной квартиры.