Торговая недвижимость Одессы: дефицит качественных площадей

Отдел маркетинга ИСГ «Прогресс-Строй» подвел итоги развития различных сегментов рынка коммерческой недвижимости Одессы за 2007 г. В частности, по торговой недвижимости были отмечены следующие тенденции.На данный момент в Одессе проживает более 1 млн. жителей.В городе существует 16 торговых и торгово-развлекательных центров общей площадью 162 000 кв. м. Можно говорить, что Одесса по обеспеченности торговыми площадями примерно соответствует другим городам-миллионникам Украины (за исключением столицы).
Наиболее крупным ТЦ Одессы является ВТЦ «На Среднефонтанской», совокупная площадь трех корпусов которого составляет 25 500 кв. м. Также, к крупным можно отнести ТЦ «Новый Привоз» (23 000), «Афина» (17 000) и «Сады Победы» (16 000).

Арендные ставки разнятся в зависимости от расположения площади. Стоимость прикассовой зоны может достигать 200-300 долл. / метр. Бутиковая зона на 1-2 этажах ТЦ колеблется в пределах от 80 до 150 долл. Арендные ставки для якорных арендаторов естественно понижены – 10 – 20 долл.
Наименьшие арендные ставки в DIY (строительных) ТЦ – 25 – 30 долл.

2007 год почти не внес перемен в расстановку сил на одесском рынке. Все очевидные и легкие для реализации проекты уже были воплощены. К основным переменам лишь можно отнести:
1) Появление в составе ВТЦ «На Среднефонтанской» одного их крупнейших на Украине кинотеатра – семизального мультиплекса «Синема-сити».
2) Ввод в эксплуатацию ТРЦ «Сады Победы», в составе которого, впервые в Одессе расположена концертная арена. Это ТЦ спланированный для покупателей товаров премиального сегмента.
3) Была произведена попытка (пока можно считать этот проект неудачным) создания альтернативы крупнейшему рынку юга Украины «7 КМ». Рынок «Нове місто» предложил своим арендаторам более 800 магазинов. Однако, пока он и близко не подошел по потоку покупателей и арендаторов к «7 КМ». Предприниматели отмечают, что создатели рынка не учли элементарных их нужд – перемещение между этажами внутри магазина, ширину торговых рядов. Нет и возможности для подъезда на рынок большегрузного транспорта.

Заполняемость ТЦ в Одессе близка к 100 %, некоторые ТЦ (как «Европа» на Дерибасовской) вообще не рассматривают предложения от арендаторов. Постоянно повышаются арендные ставки, потому что рынок торговых площадей в Одессе сегодня – это рынок продавца. Некоторые ТЦ формируют так называемый резервный пул арендаторов, для того, чтобы всегда иметь несколько претендентов на площадь.

Итого, в городе ощутим дефицит качественных торговых площадей. Многие рынки продолжают свою работу, несмотря на то, что предлагают покупателям низкий уровень обслуживания и комфорта. Исключение составляет старейший рынок Одессы «Привоз», на котором реконструировано уже более 40 % площадей, и продолжается модернизация остальных.
Потребности жителей также удовлетворяются за счет ритейла, работающего в сегменте – супермаркет. В Одессе более 120 супермаркетов продуктов питания и бытовой техники общей площадью более 150 000 кв. м.
Под СМ уже использованы практически все торговые площади бывших советских универмагов. Переведено и определенное количество жилого фонда. Восполнение дефицита происходит за счет торговых площадей в составе новых жилых комплексов. Данные магазины имеют значительные преимущества перед старым фондом. Новые коммуникации, современная планировка, в т. ч. под заказчика, отсутствие необходимости переводить в нежилое назначение. Такие СМ обеспечены покупателями, как минимум из числа жителей самих жилых комплексов.

География города создает значительные сложности застройщикам. С одной стороны Одесса ограничена морем, с другой – лиманами и промзонами. Есть на территории города и площади, непригодные для строительства. Кроме того, значительная часть участков уже использована под многоэтажки.
Итого, в Одессе нет условий, для появления торговых комплексов в центральных районах города.
Целесообразно лишь возведение масштабных торговых комплексов вдоль ключевых автомагистралей, на участках, примыкающих к спальным районам. Новые ТЦ должны предложить качественно иной уровень, чтобы скорректировать покупательские потоки в свою пользу. Это должны быть комплексы значительных площадей (в т. ч. под парковку), с развлекательной составляющей и фаст-фудом.

Приобретение подобных участков наиболее реалистично через местных девелоперов, которые располагают ресурсом для проведения процедуры землеотвода, смены целевого назначения и пр. Стоимость подобных участков колеблется в диапазоне от 5 000 до 10 000 долл. за сотку.
Этим путем пошли некоторые украинские и международные операторы. Такие, как Караван, Амстор, IKEA, Metro Cash&Carry. Ими запланировано строительство торговых комплексов, которые будут введены в эксплуатацию в 2009-2010 г. г.
Конкуренция будет усиливаться. Однако пока одесский рынок можно считать относительно свободным. Многое зависит от профессионализма девелопера при приобретении участка и формировании концепции самого ТЦ.
Обзор составлен по данным исследования, проведенного ИСГ «Прогресс-Строй».