90% строек заморозят на год…в лучшем случае

Предыдущие прогнозы Украинской строительной ассоциации о "замораживании" к концу 2008 года 70% реализуемых в Украине проектов оказались чрезмерно оптимистическими. Сейчас по факту можно говорить о том, что "стали" 90% украинских строек. Сами участники рынка говорят, что к концу 2009 года на объектах может возобновиться полномасштабное ведение работ, но это в лучшем случае. Гораздо более вероятно, что строительный ренессанс начнется уже в 2010 году.

Постепенное сворачивание строительства жилья, торговых комплексов и бизнес-центров началось в августе 2008 г. Тогда в банки пошли первые обращения от строительных компаний с просьбой об отсрочках по кредитным платежам. Далее процесс ступора распространялся лавинообразно. И вот уже под Новый год девелоперы наперебой спешат сообщить о беспрецедентных скидках в новостроях: в пределах от 10 до 25%. Жилье на вторичном рынке также подешевело на 20-25%. Однако, известие о долгожданном снижении цен на недвижимость не вызвало ажиотажа у покупателей.

Причем по той причине, по которой, как ранее уверяли руководители компаний-застройщиков, они никогда не пойдут на снижение цен. Во-первых, даже если жилье подешевеет в два раза, оно не станет доступнее для подавляющего большинства граждан. Поэтому кредит по-прежнему остается единственно возможным механизмом для приобретения квартиры или дома. А банки сейчас практически прекратили кредитование, предлагая деньги под астрономические проценты: до 30% в гривне. Валютные заимствования, как известно, приостановлены Нацбанком на неопределенное время.

Вторая причина чисто психологическая. Несмотря на кризис, существует малочисленная прослойка потенциальных клиентов, которые при покупке квартиры не прибегают к услугам банков, а платят всю сумму наличными и сразу. Эти люди заняли выжидательную позицию. Они хотят купить по самому минимуму, желательно вообще даром. Поэтому сообщение о снижении цен лишь вызывает у них вопрос: "а еще?". Иными словами, удешевление недвижимости не приводит к реанимации рынка, которая означала бы разворот цен вверх. А раз так, есть смысл на год-два приостановить строительство, рассуждают застройщики. Тем более что финансовые накопления, сделанные за предыдущие годы, когда рентабельность строительства составляла в среднем 300%, позволяют им это сделать вполне безболезненно.

В связи с этим не очень реалистично выглядит обещание участников рынка ограничить в 2009 г. свою рентабельность 10%, согласно подписанному осенью меморандуму с профильным министерством. Такой шаг повлек бы значительное снижение цен на жилье, но все равно не поднял бы рынок. Как и снижение стоимости основных стройматериалов, которое сейчас происходит с запаздыванием на месяц-два от динамики в строительстве. Производители в этих условиях вынуждены снижать цену, но спрос на арматуру, цемент и кирпич все равно отсутствует. Точно также как и ранее, постоянное удорожание стройматериалов не сокращало объемы потребления.

С другой стороны, часть строительных компаний, расширявших свой бизнес за счет заемных средств, сама оказалась в заложниках кризиса банковской системы. Понятно, что для таких застройщиков брать деньги под 26-30% годовых экономически невыгодно. Потому сейчас реализуются либо проекты, по которым действуют прежние кредитные соглашения, т.е. гривна бралась под 15-16%, а доллар под 11-12%, либо с очень высокой степенью готовности. Как выразился директор одной из крупных компаний, "когда дешевле достроить, чем заморозить". При этом следует отметить, что после завершения таких проектов часть девелоперов все равно остается в убытках – поскольку изначально строила стратегию развития на предположении, что завтра недвижимость будет стоить дороже, чем сегодня. И так изо дня в день.

Поэтому не следует особо рассчитывать на целительное действие так называемых "антикризисных мер", предлагаемых правительством. Речь идет, прежде всего, о возможности значительного упрощения процедуры получения необходимых разрешительных документов. А также об уменьшении нормативов отчислений в местные бюджеты на развитие инфраструктуры – сейчас они достигают 20%, по подсчетам самих строителей. В принципе не совсем понятно, почему эти меры считаются антикризисными. На самом деле, это всего лишь снятие существующих барьеров для развития отрасли. Позитивный эффект от принятия такого законопроекта сказался бы на растущем рынке. Однако при падающем рынке это не окажет стимулирующего воздействия. Тем более что наряду с этим, предлагается принять целый ряд законодательных инициатив, снижающих интерес потенциальных инвесторов к строительству. Это, прежде всего, введение налога на недвижимость, на котором настаивает Минфин, а также лоббируемое банками внедрение ускоренной процедуры передачи имущества должников – в том числе и квартир, находящихся в залоге под жилищные кредиты.

Осенью 2008 года правительство планировало стимулировать строительство за счет госсредств. Идея проста – деньги, предусмотренные в бюджете на приобретение жилья для военнослужащих и других категорий, имеющих право на его бесплатное получение, выделить в виде 30%-ных первых взносов по кредитам. Чтобы потом остальную часть выплачивали счастливые обладатели квадратных метров. Кредитовать предлагалось через государственные "Ощадбанк" и "Укрэксимбанк". А строительные компании за счет выделяемых из бюджета средств могли бы достроить в Украине 379 объектов с общей жилплощадью 1,081 млн м?. Казалось, идея вполне реалистичная. Но…

В госбюджете-2008 под эти цели планировалось выделить 3,029 млрд грн. Согласно данным Секретариата президента, по итогам года финансирование большинства бюджетных программ было выполнено в среднем на 30%. В том числе программа содействия молодежному жилищному строительству – на 41%.

А в 2009 г. перспективы по бюджету выглядят еще более мрачно. В связи с падением производства Минфин прогнозирует значительное уменьшение, по сравнению с 2008 годом, доходной части по основным налогам: на прибыль, НДС, а также по рентным платежам. В таких условиях сохранение в госбюджете-2009 инвестиционной составляющей, в том числе выделение средств на приобретение и строительство жилья представляется маловероятным. Хотя предварительный проект госбюджета-2009 и предусматривает выделение 4 млрд грн на поддержку строительной отрасли. Единственным инструментом для выхода из кризиса остается возобновление ипотечного кредитования в Украине. Но это возможно лишь при условии стабилизации валютного курса, что сегодня маловероятно.