Как приватизировать подвал

Приватизация подвалов может закончиться уже в будущем году. По крайней мере, такие сроки окончания приватизации жилого фонда называли чиновники из министерства ЖКХ. Так что тем, кто намерен обустроить офис или мастерскую в подвале, следует поторопиться.

Если же жильцы дома хотят распоряжаться своим подвалом сами, есть смысл создавать ОСМД. "Общества совладельцев имеют право распоряжаться вспомогательными помещениями или в первоочередном порядке (без конкурса) приватизировать нежилые встроенные помещения их здания", - говорит Михаил Березовчук, зампредседателя Союза собственников жилья Киева.

Закон многоликий

Право собственности на подвальные помещения регулируют несколько законодательных актов. Так, в соответствии со ст. 1 Закона Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" подвальные помещения, предназначенные для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания жильцов, относятся к вспомогательным помещениям многоквартирного дома и являются неделимым имуществом.

А статья 19 данного Закона гласит, что неделимое имущество находится в собственности совладельцев многоквартирного дома и не подлежит отчуждению.

В соответствии со ст. 4 Жилищного кодекса Украины к жилому фонду не относятся нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и других потребностей непромышленного характера.

Согласно статье 10 Закона Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" собственники квартир многоквартирных домов являются собственниками вспомогательных помещений дома, технического оборудования. При этом предусмотрено, что вспомогательные помещения передаются в собственность квартиросъемщиков бесплатно и отдельно приватизации не подлежат.

Поскольку возникало много споров вокруг подвальных помещений, официальное толкование данной нормы было дано в решении Конституционного Суда Украины от 2 марта 2004 года. КСУ установил, что вспомогательные помещения передаются бесплатно в совместную собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир многоквартирных домов. Подтверждение права собственности на вспомогательные помещения не требует осуществления дополнительных действий, в частности, создания объединения собственников многоквартирного дома, вступления в него.

При этом КСУ установил, что вопрос относительно согласия собственников на осуществление действий относительно вспомогательных помещений, в частности аренды, решается в соответствии с законами Украины, определяющими правовой режим собственности. Например, Гражданским процессуальным кодексом Украины предусмотрено, что общая собственность двух и более лиц без определения частей каждого из них в праве собственности является общей совместной собственностью. Распоряжаться таким имуществом можно по согласию всех собственников. Таким образом, для передачи подвала в аренду необходимо получить согласие всех без исключения собственников квартир многоквартирного дома.

Как это делается

Приватизировать подвал может любой человек, даже не обязательно проживающий в конкретном доме. Для этого необходимо обязательно получить письменное согласие всех жильцов дома. Нужно суметь с ними договориться.

Затем необходимо получить соответствующее разрешение в органах местного самоуправления. Если все разрешения получены, документы на оформление помещения подаются в бюро технической инвентаризации.

Есть и прецедент, когда была признана законной приватизация подвала посторонними лицами без согласия жильцов. Специалисты юридической консультации братьев Коваленко в Апелляционном суде доказали, что подвальные и цокольные помещения не всегда могут относится к вспомогательным. По словам Наталии Опри, директора консультации, удалось доказать, что спорные помещения не являются вспомогательными и не предназначены для эксплуатации жилого дома. Поэтому приватизация конкретного помещения была проведена законно. К слову, если бы этого не удалось доказать, приватизация была бы признана недействительной с выплатой компенсации пострадавшей стороне.

Все вышесказанное относится не только к подвалам, но и к другим вспомогательным помещениям. Правда, единого перечня объектов, которые необходимо относить к вспомогательным помещениям, не существует. Например, Закон Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" относит к вспомогательным помещениям кладовки, сараи и другие объекты, не уточняя, какие именно. Также в вышеуказанном решении Конституционного Суда Украины сказано, что к вспомогательным помещениям относятся подвалы, сараи, кладовки, чердаки, колясочные и др.

Единственное законодательное определение вспомогательных помещений содержит Закон Украины "Об объединении собственников многоквартирного дома". Под ними следует понимать помещения, предназначенные для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания его жителей (лестничные клетки, вестибюли, переходные шлюзы, внеквартирные коридоры, колясочные, кладовые, подвалы, чердаки, шахты и машинные отделения лифтов и иные технические помещения).