Одесский рынок жилья: ажиотажный спрос - в прошлом

Ажиотажный рост цен последних лет на одесское жилье в 2007 году сменился застоем, а затем и заметным (10%-30%) снижением его стоимости, и только осень принесла на рынок некоторое оживление. Основная причина – резкое падение платежеспособного спроса. Специалисты отмечают, что уже сегодня в борьбе за конечного покупателя компании более тщательно продумывают концепцию своих объектов, что приведет к более четкой сегментации рынка.

Одесса обновляется

«Одесса буквально вся строится», - говорит Константин Новицкий, президент Ассоциации риелторов Одессы и Одесской области (АРОиО). В данный момент в городе возводится более 130 жилых зданий. В мае 2007 года, как отмечают в консалтинговой компании «Канзас», из-за недостатка денежных средств на 20% площадках строительные работы не велись (и в итоге по году ряд заявленных объектов не был завершен). Тем не менее, по темпам прироста введенного в эксплуатацию жилья Одесский регион сегодня занимает 3-е место в Украине.

По данным управления информации Одесского горсовета, застройщики всех форм собственности в 2006 году ввели в эксплуатацию 245 жилых зданий общей площадью 446 тыс. кв. м. В первом же полугодии 2007 г., как сообщает Госкомстат, всего в регионе сдано 352 тыс. кв. м, при этом около половины приходится на город.

По словам Константина Новицкого, новостройки Южной Пальмиры преимущественно можно отнести к бизнес- или эконом-классам. Город имеет хорошие перспективы экономного жилья, поскольку спрос на него значительно превышает предложение. Хотя ряд объектов позиционируется как элитные, зачастую они соответствуют этой категории лишь по части параметров.

По данным АРОиО, основными игроками на рынке строительства жилья в Одессе выступают местные компании. Эту информацию подтверждает Андрей Дедов, начальник отдела маркетинга компании «Ресурс девелопмент». По его словам, лидерами по объемам возведенного жилья в Одессе выступают ИСГ «Прогресс-строй» (например, комплексы «Новая Аркадия», «Аркадийский Дворец»), холдинг «Берег-Групп» («Ренессанс») и СК «Стикон» («Белый Парус», дом на ул. Мечникова). Заметные объемы имеет также крымская компания «Консоль» (сегодня она возводит крупный жилой комплекс на спуске Ковалевского). В последние годы наблюдается повышенный интерес к региону со стороны российских и турецких строительных компаний.

Из крупномасштабных проектов, которые сегодня активно строятся в городе, можно отметить «Чудо Город» в районе железнодорожного вокзала. Неподалеку, на Люстдорской дороге, возводятся жилищные комплексы «Остров свободы» и «Маями». Ряд домов также строится в районе 5-ого Фонтана. Строительство зданий выше 20 этажей в Одессе только начинается.

Компания «ЗАРС» возводит кирпичные дома в элитных местах (например, Французский бульвар). В этом сегменте работают также «Прогресс-Строй» и ИГ «РОСТ». «Прогресс-Строй» завершил строительство «Аркадийского Дворца» в Аркадии, а компания «РОСТ» в 2008 г. планирует сдать в эксплуатацию комплекс «Арк Палас» на пл. 10 Апреля, который станет одной из визитных карточек Одессы. Также знаковыми объектами могут стать ЖК «Одесская Жемчужина», офисно-жилищный комплекс «Звезда Эллады» на Греческой площади, а также «Наполеон и Жозефина» на Успенской.

Южная Пальмира в цифрах

Основные факторы формирования цен на жилье в Одессе, по словам Андрея Дедова, - это месторасположение, репутация застройщика, материалы и технологии строительства, а также планировочные решения. На стоимость жилья в Одессе, конечно, влияет и наличие вида на море (видовая квартира на 20%-30% дороже).

Наиболее дорогие и престижные квартиры расположены в историческом центре, Аркадии и прибрежной зоне, самые дешевое предложение можно найти на Молдаванке, в поселке Котовского. На сегодня наметилась тенденция более четкой сегментации рынка. Ряд застройщиков, например, снизили общую площадь квартир в жилье эконом-класса: сегодня она стартуют с 34 кв. м (в прошлом году 1-комн. квартира в этом сегменте могла иметь площадь 60 кв. м).

Все большее значение приобретает репутация застройщика. Скандалы с киевскими «Элита-Центром», «Киеввысотбудом», а также значительные задержки сроков ввода ряда объектов в Одессе сформировали определенное недоверие к малоизвестным компаниям.

Одесский покупатель в целом более осторожно относится к новострою. Дело также в сложных грунтах под Одессой: в городе есть оползневые зоны, а под ним - катакомбы, расположение которых недостаточно изучено. Решить, в том числе и данную проблему призван генплан, разработка которого сегодня активно ведется.

Кроме того, конечные покупатели оказались значительно более требовательны к качеству жилья, чем «игроки» рынка (которых на сегодня не более 10%), и сегодня не хотят переплачивать за голые стены, неработающие лифты и т.п.(чем грешит подавляющее большинство новостроек). На долю вторичного рынка сегодня приходится до 75% всех сделок, тогда как год назад эта цифра не превышала 40–50%.

По словам Андрея Дедова, «2006 и 2007 года в жилой недвижимости – это разные эпохи». Рост цен в 2006 году составил в зависимости от ценности объекта от 30% до 100%. Одна квартира могла быть перепродана за год трижды. В начале же 2007 года количество продаж значительно снизилось по всем сегментам, хотя некоторые владельцы недвижимости по инерции еще повышали цены.

В течение первого полугодия упали цены на вторичное жилье, за ним, ближе к лету, последовало и снижение стоимости новостроек. В итоге, по данным различных компаний, за девять месяцев снижение цен на жилье в Одессе составило от 10% до 30%. Осенью последовало некоторое оживление рынка и даже незначительное увеличение стоимости, но цены к первоначальному уровню не вернулись.

По информации Андрея Дедова, цены на первичку в Приморской районе (центральный деловой округ) в июне 2007 года составляли в среднем $1900 за кв. м, а в декабре – $1500. В Киевском районе цена изменилась за соответствующий период со среднего с $1520 до $1070, в Малиновской – с $1300 до $950, а в Суворовском – с $1200 до $887 за кв. м. Во вторичном фонде наблюдается похожая картина. В июне в Приморском районе средняя цена на квартиры составляла $2350 за кв. м, а в декабре 2007 года – уже $1998. В Киевском районе в июне квадратный метр стоил $1975, а в декабре - $1624, в Малиновском районе - $1780 и $1639, а в Суворовском (здесь больше всего жилья эконом-класса) – $1500 и $1400, соответственно.

Показатели динамики прошлого года заметно отличаются у разных компаний, как по периодам, так и по процентному соотношению. К примеру, по данным компании «Канзас», за год вторичка в поселке Котовского подешевела на 4%, а в Приморском районе на Фонтане выросла примерно на 8,5%. По данным компании «Риелти Академия», в среднем по рынку вторичное жилье выросло в цене на 6,2%. Цены на новострой в течение года колебались как в сторону понижения, так и повышения. Как сообщает одесское издание, в центральных районах новостройки за год выросли в цене с $1700 до $2000-$2500 за кв. м.

Планка стоимости квартир сегодня такова, что массовому покупателю, который приобретает жилье для себя, уже до нее просто не дотянуться. Это влечет за собой резкий отток с рынка спекулятивного капитала. Ценовая гонка 2004-2006 годов подошла к концу, и в результате, по данным местных агентств недвижимости, количество покупателей уменьшилось вчетверо.