В Киеве офисы строить выгоднее, а торговые центры - сложнее

Если для других стран проект недвижимости с доходностью 10% или более процентов считается высокорентабельным, то в Киеве доходность объектов торговой недвижимости начинается примерно с 18-20%, а офисной – и того выше. Для удачного же объекта коммерческой недвижимости средняя доходность должна быть не менее 25%, причем может достигать и 40%, и в отдельных случаях даже более. Соответственно, сроки окупаемости проектов в Украине могут быть в несколько раз меньше, чем в Европе. Дефицит же площадей во всех сегментах коммерческой недвижимости гарантирует то, что в ближайшие несколько лет резкого снижения рентабельности столичных проектов не предвидится.

Все сегменты хороши

По мнению генерального менеджера компании «Immo Industry Group» Олега Цветкова,

все секторы коммерческой недвижимости Украины сейчас являются инвестиционно привлекательными. «Конечно, можно выделить офисную и торговую недвижимость, где заполняемость составляет практически 100%, а также гостичную недвижимость, - говорит Олег Цветков. - Спрос на логистическую недвижимость остается очень высоким, несмотря на увеличивающееся с каждым годом количество сдаваемых площадей».

«В настоящий момент в городе Киеве наибольшую доходность обеспечивают инвестиции в сегмент офисной недвижимости, - утверждает первый заместитель директора компании Novapolis Андрей Панасюк. - Это связано с дефицитом офисных площадей в городе и призрачными перспективами ввода в эксплуатацию новых профессиональных офисных центров. В связи с этим арендные ставки офисной недвижимости в центральной части города значительно превысили среднеевропейский уровень и стремятся к показателям в самых дорогих городах Европы».

По оценкам экспертов, стоимость аренды офисных помещений в Киеве за 2007 г. выросла в среднем примерно на 30%. По словам директора «Украинской Торговой Гильдии» Виталия Бойко, наиболее заметно выросли ставки в бизнес-центрах класса А - примерно на 40%. Если в конце 2006 года помещения в таких центрах предлагались в среднем по 55 дол./кв.м, то в конце 2007 года уже по 77-78 дол./кв.м.

По данным компании Astera Oncor Kiev, на сегодняшний день средняя стоимость аренды офисных помещений класса "А" в Киеве составляет 90 дол./ кв. м , а класса "В" - 35-50 дол./ кв.м. Непрофессиональные помещения и помещения в центрах класса "С" сдаются по цене - 25-35дол./ кв.м.

В то же время с арендными ставками в торговых помещениях не все так однозначно. В ряде торговых центров Киева за 2007 г. ставки аренды выросли на 12-15%, достигнув уровня 100 дол./кв. м и выше. С другой стороны, в некоторых других торговых центрах стоимость аренды не изменилась.

С другой стороны, более высокая по сравнению с зарубежными рынками доходность всех сегментов отчасти компенсируется наличием специфических местных трудностей. «Во-первых, основной и общей сложностью для всех сегментов является проблема с землей, - говорит Олег Цветков. - Во-вторых, как и любая иностранная компания, мы ожидаем от украинских властей большей прозрачности в принятии решений и снижения политических рисков для иностранных компаний».

По мнению Андрея Панасюка, наибольшие сложности с реализацией проектов в сегменте коммерческой недвижимости составляет сегмент торговой недвижимости. «И в первую очередь эти сложности связаны с правовыми вопросами землеотвода, т.к. для торговых и торгово-развлекательных центров требуются большие по площади земельные участки, - рассказывает эксперт. - Ярким примером сложностей в реализации проектов торговой и торгово-развлекательной недвижимости может быть ситация с ТРК «Троицкий» возле Олимпийского стадиона».

Все – на строительство бизнес-центров

Высокая доходность проектов офисной недвижимости сохранится и в ближайшем будущем. Залогом тому является хронический дефицит качественных офисных площадей. По разным оценкам, для насыщения рынка с учетом перспективного роста спроса, необходимо ввести в эксплуатацию от 600 тыс. до примерно 1 млн. кв.м офисных площадей. При самых оптимальных условиях, в ближайшие годы буде вводиться не более 250-300 тыс. кв. м в год, то есть, даже в лучшем случае, для преодоления дефицита потребуется не менее 3-4 лет.

Опыт, однако, показывает, что задекларированные девелоперами планы имеют обыкновение реализовываться со значительными задержками, либо вообще «зависать» на неопределенное время.

"Хотя большинство столичных девелоперов и заявляют о проектировании значительного количества офисных центров, но реально в ближайшей перспективе на 2-3 года ввод в эксплуатацию офисных центров с трудом будет справляться с постоянно возрастающим спросом на качественные офисные помещения в профессиональных бизнес-центрах», - считает Андрей Панасюк.

Поэтому рост арендных ставок – пусть и не такой высокий, как в прошлом году - считается неизбежным. По прогнозу компании Astera Oncor Kiev, в 2008 г. он составит 15-20%

«В связи с большими сложностями с отводом земельных участков и их реальным дефицитом в центральной части города, - утверждает Андрей Панасюк, - перспективными в ближайшие 2-3 года могут рассматриваться инвестиции в проектирование и строительство профессиональных бизнес-центров класса «В» и «В+» в прилегающих к центральным районах города и на Левом берегу возле удобных транспортных развязок». По его мнению, инвестиции в офисные центры на Левом берегу столицы в ближайшей перспективе могут принести наибольших эффект, в связи с проблемой транспортного сообщения между Правым и Леым берегами города и отсутствием реальных перспектив в решении этой проблемы в ближайшие 5-10 лет.

Впрочем, не одной офисной недвижимости радовать своих инвесторов хорошими перспективами. По словам Олега Цветкова, с приходом крупных иностранных компаний наиболее привлекательной уже в ближайшее время обещает стать индустриальная недвижимость.