Торговая недвижимость Харькова: тон задает дефицит площадей

Еще в XVIII-XIX веках, в первую очередь благодаря своему выгодному географическому положению, Харьков стал крупным центром купечества и торговли. Торговля и сейчас занимает важное место в экономике первой украинской столицы. Поэтому неудивительно, что именно этот сегмент коммерческой недвижимости Харькова сегодня наиболее развит.

Предложение

По информации компании Astera Oncor Kiev, объем рынка торговых площадей Харькова (включая непрофессиональные) составляет сегодня около 700 тыс. кв. м. Во втором по численности населения мегаполисе страны функционируют более 20 торговых (ТЦ) и торгово-развлекательных центров (ТРЦ), общая площадь которых превышает 200 тыс. кв. м. Таким образом, показатель обеспеченности торговыми площадями сопоставим со столичным: в Киеве он составляет 153 кв. м на 1 тыс. жителей, в то время как в Харькове - 140 кв. м.

Как рассказал Андрей Борщ, руководитель маркетингового департамента, руководитель инвестиционных проектов компании Real Estate Solutions, сегодня в структурном разделении по форматам торговой недвижимости Харькова уже большую долю (31%) занимают ТЦ и ТРЦ, а также супер- и гипермаркеты (27%). За ними идут рынки (около 16%), небольшие магазины повседневного спроса (15%), салоны-магазины (9%) и дискаунтеры (2%).

По темпам ввода в эксплуатацию профессиональных площадей Харьков занимает одно из первых мест в Украине. За прошедший год в городе было построено более 50 тыс. кв. м торговых помещений.

Крупнейшие торговые объекты сконцентрированы в районах Салтовка, Алексеевка, Павлово поле, пр. Гагарина, Полтавский шлях, пр. Московский, ул. Академика Павлова. К наиболее весомым объектам, введенным в 2006-2007 гг., можно отнести ТРЦ «Караван», три ТЦ «Экватор», ТЦ «Класс», ТРЦ «Дафи», строительные гипермаркеты «Будмен», «Эпицентр» и «Рим», мегамаркет электроники «Москва» и гипермаркет электроники «Мегамакс».

Дефицит и стоимость

Как сообщили в компании Real Estate Solutions, учитывая такие факторы, как численность, уровень доходов и структура расходов жителей города, динамику товарооборота, был получен показатель спроса на торговые площади в Харькове на 2007 год на уровне 1,3 млн. кв. м, что почти в два раза превышает существующее на сегодня предложение.

Таким образом, в городе ощущается дефицит торговых площадей, в том числе профессиональных, а уровень вакантности в ТЦ составляет не более 3-5%. Заполняемость ряда объектов составляет 100%, например, ТЦ «Караван» и ТЦ «Украина» (оба - Салтовка).

По словам Андрея Борща, самым дорогим форматом торговой недвижимости Харькова остаются помещения под магазин-салон или бутик, стоимость аренды которых составляет в среднем $50-$120 за кв.м. Средние арендные ставки в ТЦ несколько ниже - от $40 до $80 за кв. м, при этом цена продажи в обоих случаях - от $2500 за кв. м. Снять помещение в супер- и гипермаркетах Харькова возможно за $20-$50/кв. м (в зависимости от места расположения, профиля компании, размера арендуемой площади и этажа), а стоимость продажи «квадрата» здесь колеблется в пределах $1-$2 тыс. Площади в харьковских магазинах повседневного спроса обходятся в $15-$30 за кв. м при аренде или $1-$1,2 тыс. кв. м в случае продажи.

По словам директора компании Astera Oncor Kiev Андрея Плюгина, ставки в строящихся ТРЦ соответствуют уровню уже существующих аналогов. По данным компании «Проконсул-Девелопмент» (г. Харьков), стоимость аренды для якорных арендаторов варьируется от $8-$12 (развлечения для детей) и $12-$15 (гипермаркет) до $40-$50 за кв. м (магазин одежды). Дополнительные арендаторы могут снять торговые площади по ставке от $12-$25 (общепит, товары для дома) до $30-$100(магазин одежды).

«Рост потребительской активности и оживление в сфере ритейла поддерживают высокий спрос на помещения в ТЦ Харькова, что ведет к перманентному росту цены аренды и продажи, - рассказывает Андрей Плюгин. - За прошлый год средние значения арендных ставок на недвижимость для розничной торговли выросли в среднем на 35%, а средние значения цен на объекты торговой недвижимости - на 50%».

Региональные особенности

На сегодняшний день, как отмечает Наталья Мясникова, аналитик компании «Проконсул-Девелопмент», можно выделить следующие основные тенденции на харьковском рынке торговой недвижимости:

1. рост местных розничных сетей и выход на рынок иностранных торговых операторов;

2. качественное и структурное развитие рынка, постепенное повышение культуры потребления и, соответственно, снижение популярности стихийных форм торговли;

3. укрупнение проектов по размеру, по охвату целевой аудитории, переход к мультиформатности с большой зоной развлечений;

4. децентрализация ТЦ, постепенное освоение спальных районов;

5. развитие непродуктовых крупноформатных объектов торговли;

6. реконцепция устаревших или неудачных объектов.

Если до недавнего времени популярным местом совершения покупок являлись оптово-розничные рынки, привлекающие своей дешевизной, то сегодня все больше харьковчан отдают предпочтение ТЦ и супермаркетам.

«Нынешний бум строительства профессиональных торговых помещений в Харькове обусловлен повышением покупательской способности населения и изменением предпочтений, побуждающих людей приобретать более качественные товары в цивилизованных условиях, - говорит Андрей Борщ. - Кроме того, ТЦ в городе сегодня стали самым выгодным и надежным объектом для инвестиций на рынке коммерческой недвижимости».

Андрей Плюгин отмечает, что строительство ТЦ в северо-восточном мегаполисе обходится дешевле, чем в столице, и находится на одном уровне с Луганском и Донецком. Меньших инвестиций требуют только аналогичные проекты на Западной Украине (Луцк, Ивано-Франковск). При этом харьковские проекты привлекательны ввиду более низкой стоимости земельных участков и более простой по сравнению с Киевом процедурой прохождения разрешительно-согласовательных мероприятий. Средняя стоимость строительства ТЦ в Харькове составляет $0,7-$1 тыс./кв. м, а срок окупаемости - 3,5-4 года, тогда как в столице - 5-6 лет.

Андрей Борщ считает, что основными игроками харьковского рынка коммерческой недвижимости являются преимущественно локальные девелоперские компании - «Концерн АВЭК и Ко», «Аксиома», «Макрокап Девелопмент Украина», Ukrainian Construction Development Company. Кроме того, развитием проектов в Харькове занимаются СИК «Дафи», Rainford (Днепропетровск), «Край Проперти», «Лекс-Холдинг», VK Development (Киев) и пр.

В числе сетевых операторов, представленных на рынке города, - «Велика Кишеня», Billa, «Сильпо», «Фора», «АТБ», Metro Cash & Carry, а также Target, «Рост», «Таврия-В», сеть супермаркетов «Класс», «Дигма маркет», «Караван».

«В апреле 2007 г. открылся первый магазин луцкой сети «Наш Край», - рассказывает Андрей Борщ. - А в скором времени ожидается выход на рынок города первого гипермаркета российского ритейл-оператора «О'Кей».

В то же время, все рынки города находятся в неудовлетворительном состоянии. Уже сегодня закрыт на реконструкцию «Сумской рынок», планируется реконструкция крытого Центрального рынка и Конного рынка, в торгово-сервисные центры переоборудованы и некоторые мелкие рынки. Харьковский «Концерн АВЭК и Ко» проводит редевелопмент самого большого в Украине и одного их крупнейших в Европе оптово-розничного рынка «Барабошово» в современный торговый комплекс общей площадью более 600000 кв. м. Ввод объекта в эксплуатацию запланирован на 2010 год.

Перспектива

В Харькове сегодня на различных этапах реализации находится большое количество проектов торговой недвижимости. По данным компании Astera Oncor Kiev, в 2008-2009 гг. планируется ввести в эксплуатацию ряд объектов общей площадью почти 400 тыс. кв. м. Так, на завершающей стадии реализации находится ТРЦ "Дафи" (2 очередь) общей площадью 57 тыс. кв. м, ведется строительство также ТРЦ "Магеллан" (100 тыс. кв.м) и 3-ей очереди ТРЦ "Караван" (50 тыс. кв. м). В 2008 г. предполагается также ввести в эксплуатацию ТРЦ "Французский бульвар" (2 и 3 очередь - 60 тыс. кв.м). В первом квартале ожидается также открытие торгово-офисных центров Ave Plaza и Platinum Plaza торговой площадью, соответственно, 4 тыс. и 1400 кв. м.

В то же время, по данным компании «Проконсул-Девелопмент», на более далекую перспективу уже заявлен ряд крупномасштабных проектов. А именно, в наступившем году планируется начать строительство ТРЦ на пл. Восстания (13000 кв. м), а в 2009 г. -многофункционального комплекса «Серп и Молот» (размер земельного участка 50 га) и ТРЦ «Квадрат» (150000 кв. м). В центре города появится многофункциональный комплекс «Свобода Плаза» общей площадью 94000 кв. м.

По словам Андрея Плюгина, при условии успешного ввода в эксплуатацию большинства заявленных объектов, можно прогнозировать замедление роста арендных ставок на качественные торговые помещения.