Торговая недвижимость Украины: рост продолжается

Отечественный рынок торговой недвижимости продолжает находиться в стадии роста, как и прогнозировалось экспертами год назад. Тенденции 2007-го повторяют тенденции предыдущего года. Состояние рынка характеризуется малым количеством нового предложения, дефицитом площадей, ростом арендных ставок.

Единственным значительным отличием является то, что если в 2006 году на украинском рынке еще оставался ряд интересных возможностей для инвестирования, то сегодня их стало значительно меньше. Это подтверждают данные исследования международной консалтинговой компании A.T.Kearney, согласно которым в 2007 году Украина заняла пятое место в мире по инвестиционной привлекательности рынка ритейла, при этом спустившись на одну позицию по сравнению с 2006 г. (и на две – по сравнению с 2005-м), и пропустив вперед розничные рынки Индии, России, Китая и Вьетнама. Как отмечается в исследовании рынка недвижимости компании Colliers International, количество доходных активов на рынке инвестиционных продаж сократилось в последнее время главным образом из-за того, что большинство наиболее привлекательных объектов коммерческой недвижимости недавно сменили собственников. Более того, учитывая, что все они были куплены стратегическими инвесторами, их последующая перепродажа маловероятна в ближайшее время. По данным консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия» (УТГ), на данный момент в процессе продажи находятся такие объекты: ТЦ «Аладдин», ТЦ «Мебельный», ТЦ «Глобус», ТЦ «Сириус», ТЦ «Борисполь», ОЦ Capital Hall, ОЦ «Карат», ОЦ «Артем», проданы - ТЦ «Альта – Центр» и ТЦ «Глобус».

По данным A.T.Kearney, предполагаемая емкость рынка торговой недвижимости Украины в 2007 году составляет $24,5 млрд. Александр Омельчук, директор по инвестиционно-банковским услугам компании Concorde Capital, оценивает объем рынка украинского ритейла на уровне $33 млрд.

На сентябрь текущего года в Украине насчитывалось около 220 объектов, которые условно можно отнести к торговым центрам, общей торговой площадью более 1,6 млн. м2. Из них 32 объекта находятся в Киеве (прирост площадей за первую половину 2007 года — 20%), 56% площадей приходится на шесть самых крупных городов с населением от 700 тыс. чел. — Харьков, Днепропетровск, Донецк, Одесса, Запорожье, Львов (в 2006 году доля этих городов составляла 61%). С учетом Киева на долю семи крупнейших городов Украины приходится порядка 66% площадей всех торговых центров Украины (2005 год — 73%, 2006 год -72%).

Как отмечается в исследовании A.T.Kearney, «в 2006 г. темп роста розничных продаж увеличился на 25%, что связано с возросшим личным доходом украинцев. В структуре розничного почти половину занимает рынок-food, учитывая его высокую фрагментацию, присутствует большое количество возможностей для иностранных инвестиций. Внутреннее соревнование, тем временем, нагревается. Иностранные ритейдеры начали входить в Украину в 2000-х. Rewe, Spar, и METRO были пионерами. METRO опережает других, настойчиво расширяясь, открыв 13 магазинов за прошлые три года. Его успех демонстрирует, насколько прибыльным может быть украинский рынок. Auchan и IKEA активно ищут розничное пространство. Девелоперская компания Italy"s King Cross покупает центр во Львове, который должен открыться в 2008 году, также планирует экспансию в другие города Украины».

Вадим Непоседов, генеральный директор компании «Украинская Торговая Гильдия», комментирует: «Основным событием на рынке торговой недвижимости Украины первой половины года стал выход на рынок новых профессиональных игроков – известных сетевых операторов и крупных международных девелоперов. Активно в направлении освоения рынка в первой половине 2007 года работали компании Praktiker, OBI, Auсhan, Real, Imax, Окей. Imax в 2008 году планирует открыть первый кинозал MAX (3D) в Киеве (ТРЦ Блокбастер), и в течении следующих лет освоить миллионники. Ярким событием стало открытие в Киеве (ТРЦ Комод) первого одежного универмага Marks & Spenser».

Существенного прироста профессиональных торговых помещений на киевском рынке с начала 2007 г. практически не было. За последние полгода был открыт только один профессиональный комплекс - "Комод". Из-за кризиса с торговыми площадями цена на аренду достигла своего апогея. Многие арендаторы находятся на грани выживания. В Киеве арендные ставки в строящихся торговых центрах составляют в среднем около $115 за кв.м., что почти в 2 раза больше, чем в регионах. Цена на торговые помещения в новых ТЦ в первой половине 2007 года находилась в диапазоне $70-200 за кв.м. Максимальная арендная ставка в действующих ТЦ составила $220, минимальная порядка $40-50 в небольших ТЦ в спальных массивах. Всего, по данным УТГ, общая площадь торговых и торгово-развлекательных центров в столице составляет около 500 тыс. кв. м, что всего на 55 тыс. кв. м больше, чем в 2006 году.

В 2006–2007 годах регионы заметно опередили Киев по темпам развития сегмента торговой недвижимости. Как отметил г-н Непоседов, это объясняется тем, что бизнес расширяет границы, а Киев – это только часть потребителей Украины, к тому же более притязательных, чем в регионах: «Основной тенденцией рынка торговой недвижимости в регионах в 2007/8 годах продолжает оставаться увеличение предложения за счет строительства новых торговых центров. Хотя новые объекты появляются в регионах, это только верхушка айсберга, в основании которого запроектированных торговых площадей в несколько раз больше, чем существующих. На сентябрь 2007 года известно о строительстве 126 торговых центров по Украине (в том числе в составе многофункциональных комплексов) торговой площадью более 2,4 млн. кв.м. Таким образом, количество торговых центров в регионах может увеличиться в 1,6 раза, а площадь более чем в 2,5 раза уже в 2009 году».

По данным УТГ, если сейчас на 1000 жителей областных центров приходится 70 кв.м. торговых площадей в ТЦ, то в 2009 году, если реализуются строящиеся ТЦ, этот показатель может вырасти в 2,5 раза и составить порядка 170 кв.м. В некоторых городах этот показатель увеличится в 4-5 раз. Потребительский потенциал некоторых городов не соответствует такому количеству нового предложения, даже с учетом роста розничного рынка и роста лояльности украинцев к современным формам торговли. Прежде всего это касается Черновцов, Ровно, Львова, Запорожья, Потавы, где появилось особенно много проектов крупных ТЦ.

Новые торговые центры в украинских регионах сдаются по более высокой, новой для этих городов цене. В регионах, в новых качественных ТЦ 2007 года максимальная ставка аренды составляет $100-150, а в отдельных случаях может доходить до $200.

По прогнозам экспертов, следующие два года будут более интересными для торговой недвижимости, чем предыдущие. За этот период появятся новые проекты, новые форматы, существенно увеличится размер новых ТЦ. По данным УТГ, количество торговых площадей в Украине в 2008 году увеличится на 50%, в 2009 году — на 30%. Появятся новые типы торговых центров – региональные ТЦ, пауэр-центры, крупные специализированные центры. При этом следует отметить, что большую часть сдаваемых в этом году площадей займут крупные якорные арендаторы, в то время как для небольших розничных операторов практически не остается места для расширения своей деятельности. Специалисты компании прогнозируют дальнейший рост цен на аренду в ТЦ. Их стабилизация ожидается в 2009-2010 годах, когда произойдет насыщение рынка предложением.