Покупка квартиры под залогом: оправдан ли риск?

На рынке недвижимости начинает формироваться новый сегмент предложений - заложенные квартиры...

На вторичном рынке жилья столицы неуклонно растет количество залоговых квартир. Будучи не в состоянии дальше обслуживать ипотеку, горе-заемщики с разрешения банка выставляют на продажу купленную в кредит недвижимость, чтобы рассчитаться с финучреждением

Основные отличия в процедуре покупки заложенной квартиры от покупки обычной квартиры

1. Больше половины банков хранят оригиналы правоустанавливающих документов на объект залога (квартиру) у себя. Поэтому при подписании договора задатка (предварительного договора) потенциальный покупатель не может забрать у продавца оригиналы документов на квартиру (как гарантию задатка) под оставленные продавцу задаточные деньги на квартиру. Есть риск для покупателя - недобросовестный продавец, не имея документов, может взять много задатков от разных покупателей.

2. Покупатель должен иметь всю сумму стоимости квартиры наличными деньгами. Из-за сложившейся сегодняшней ситуации с ипотечными кредитами и кредитованием в целом банки чаще всего не готовы идти на перекредитование.

3. Сделка должна проходить в банке, куда приглашается нотариус, желательно тот, который накладывал запрет на данную отчуждаемую заложенную квартиру.

4. Нужно за несколько дней предупредить банк о том, что будет проходить погашение кредита по заложенной квартире, чтобы банк к назначенному сроку подготовил письмо о погашении задолженности для нотариуса о снятии запрета на квартиру.

5. Покупатель сначала должен погасить долг продавца перед банком, а потом только будет нотариально оформляться договор купли-продажи. В этом и заключается основной риск для покупателя.

6. Сложно покупать заложенную квартиру, если идет не «чистая» покупка и продажа, а в цепочке, с последующей покупкой либо продажей, поскольку сложно спланировать время, как сработает банк, чтобы в один день закрыть все сделки по цепочке.

ПО ДАННЫМ столичного агентства недвижимости «Траектория», количество выставленных на продажу заложенных в банках квартир в октябре выросло на 15-25% по сравнению с летними показателями и более чем в 2,5-4 раза по сравнению с показателями весны этого года. В итоге сегодня доля заложенных квартир в общем объеме предложения составляет порядка 7-8% по сравнению с 2-3% в марте этого года. Основной причиной, по которой заемщики выбрасывают невыплаченные до конца квартиры на рынок, по словам Татьяны Яковенко, ведущего специалиста компании «Траектория» по работе с заложенными объектами, стало повышение курса американской валюты. «Порядка двух третей заемщиков на протяжении последних лет брали ипотечные займы в долларах США. При этом почти половина из них получала и получает доход в национальной валюте. В итоге сегодня для многих из них удорожание ежемесячного платежа при покупке валюты стало накладным, и они выставляют недвижимость на продажу», - рассказывает Татьяна Яковенко. По словам экспертов, это уже вторая за последние полгода волна выброса заложенных квартир на рынок. Первая произошла в июне-июле этого года и была связана с инициированным банками повышением процентных ставок по уже привлеченным займам.

Как правило, заложенные квартиры выставляются на продажу ниже рыночной стоимости. «Цена заложенной квартиры зависит от ситуации, в которой находится заемщик, и того как срочно ему нужно продать квартиру: попал ли он под штрафные санкции, выставлена ли квартира на торги. Те хозяева, которые реализуют недвижимость ввиду своей неплатежеспособности, заинтересованы уменьшить свои штрафы и скорее рассчитаться с долгами. А поскольку на рынке сегодня покупательская способность довольно низкая, то, чтобы продать быстрее, даже не заложенное жилье, люди сбрасывают в цене 3-5%, а на заложенные объекты вынуждены сбрасывать до 10-15%», - говорит Татьяна Яковенко.

По своим характеристикам (месторасположению, классу и прочее) заложенное жилье абсолютно разное. Однако, по данным компании «Траектория», больше всего заложенных квартир сегодня предлагается к реализации в Соломенском и Святошинском районах. Зачастую это относительно недорогие однокомнатные, двухкомнатные квартиры, «чешки» либо хрущевки, стоимостью $80-140 тыс.

Риелторы также констатируют, что сегодня покупатель стал более грамотным и не боится покупать заложенные объекты недвижимости, хотя раннее покупка таких квартир вызывала массу непониманий, опасений и негативных реакций со стороны покупателя. Стоит сказать, что для решивших сэкономить в ближайшее время выбор недвижимости станет еще шире. «По нашим прогнозам, рост предложений на рынке заложенных квартир до марта 2009 будет ежемесячно составлять 8-10%», - отмечают специалисты АН «Траектория».