Почем нынче новые квартиры в пригороде

аоблачные цены на киевское жилье вынуждают многих жителей столицы обращать свои взоры в сторону пригородов. Ведь новая квартира в одном из городов-спутников Киева -- вполне приемлемый вариант для тех, у кого не хватает денег на Осокорки, Позняки или Троещину. Тем более, что нынче есть из чего выбрать: застройщики предлагают жилые дома во всех направлениях от столицы.

Популярные окрестности

Рост спроса на квартиры в пригороде отмечают как застройщики, так и риэлторы. Как отмечают аналитики девелоперской компании «HCM Group», спрос на жилье в городах и поселках вокруг Киева постоянно растет. При этом количество сделок купли-продажи за последние несколько месяцев значительно увеличилось -- так в общих чертах описывает ситуацию руководитель департамента по связям с инвесторами «HCM Group» Александра Кривобокова. Основными причинами такой активности она называет продолжающееся удорожание столичных новостроек, а также рост арендных ставок на жилищном рынке столицы, вследствие чего многие арендаторы решились на приобретение квартиры в кредит, причем именно в пригородах, поскольку жилье там пока дешевле. Среди наиболее перспективных направлений она выделяет Броварское, Бориспольское и Вышгородское.

Активность покупателей приводит к тому, что цены на новые квартиры в пригородах неизменно растут и, например, в Вишневом и Вышгороде уже вполне сопоставимы с киевскими, так что эти два направления эксперты называют наименее интересными сегодня для потенциальных покупателей жилья, хотя достаточно популярными.

В целом, утверждает гендиректор компании «VOK Development» Игорь Цаленчук, за прошлый год новостройки в пригороде подорожали более чем на 50%. На сегодняшний день средняя стоимость одного квадратного метра в городах-спутниках достигла $1200/кв. м, что, впрочем, неудивительно, если учесть существующий неудовлетворенный спрос на жилье, особенно на новые одно-двухкомнатные квартиры эконом-класса.

Фактически, по словам ведущего специалиста строительной компании «Консоль» Натальи Чудик, цена квадратного метра в пригороде в среднем выросла на $30-40 за последние полгода. Наибольший рост цен продемонстрировали Борисполь, Бровары и Обухов, расположенные недалеко от Киева и имеющие со столицей хорошее транспортное сообщение. Менее всего подорожали в прошлом году квартиры в Гостомеле, Боярке, Василькове, поскольку несмотря на их близость к столичным рубежам, они не имеют нормальной социальной инфраструктуры, а следовательно, являются менее привлекательными для инвесторов, поясняет эксперт. В итоге сегодня средняя стоимость жилья в новостройках пригорода составляет $900-1200/кв. м, что примерно в два раза дешевле, чем в Киеве.

Свою иерархию цен на первичную недвижимость на подступах к столице приводит эксперт консалтинговой компании «Диалог-Классик» Артем Новиков. По его данным, наиболее востребовано «первичное» жилье сегодня в Броварах, Глевахе и Буче, где оно стоит около $1000/кв. м.

Самой дешевой Игорь Цаленчук называет «первичку» в Обухове (от $780/кв. м), а самой дорогой — в Вишневом (от $1600/кв. м). В то же время он отмечает, что в последнее время возрос интерес инвесторов к Боярке, где средняя стоимость недвижимости составляет в настоящее время около $1200/кв. м. Этот населенный пункт находится всего в нескольких километрах от Вишневого, уже давно пользующегося популярностью среди покупателей квартир в новостойках. В Боярке пока жилье дешевле, поэтому она является неплохой альтернативой Вишневому, хотя по объемам строящегося жилья пока что отстает.

{mosloadposition kontent}

В целом темпы строительства жилья в Киевском регионе неуклонно растут из года в год. По информации Госкомстата, за период с января по август 2007 года в Киевской области выполнено строительных работ на 1078,1 млн. грн, что значительно больше, нежели за аналогичный период 2006 года. На протяжении последних лет наблюдается ежегодное увеличение объемов строительства жилья в Киевской области на 15-20%. «Борисполь, к примеру, планируется расширить в полтора раза. В Броварах также в ближайшие годы запланировано строительство нескольких новых микрорайонов», -- рассказывает Игорь Цаленчук. И добавляет, что значительное влияние на популярность отдельных направлений в значительной степени определяется планами по расширению транспортной инфраструктуры, которые разрабатывает областные власти. В любом случае, полагает эксперт, популярность новостроек в пригороде снижаться не будет. «Единственное, — отмечает он, — с лета 2007 года квартиры в городах-спутниках стали продаваться чуть хуже, чем раньше».

Довольно выгодно

Несмотря на то, что в общем пригород пока намного отстает от Киева по объемам и уровню возводимого жилья, специалисты указывают на ежегодное увеличение темпов строительства, а также улучшение качественных характеристик возводимого здесь жилья.

«Нехватка и дороговизна земли в Киеве, особенно в центре и прилегающих к нему районах, сложности с получением разрешений и согласований вынуждают застройщиков активно осваивать площадки в городах-спутниках столицы, тем более, что пригород Киева постепенно развивается, приближаясь к столичным стандартам. Обострение же конкуренции среди киевских застройщиков нынче выражается в частности в том, что небольшие компании вынуждены искать свои ниши именно в пригородах Киева», — считает директор консалтинговой компании «Канзас» Зоя Нестеренко.

По наблюдениям Натальи Чудик, в киевских пригородах строят жилье компании различного калибра. Правда, в городах вроде Борисполя, Ирпеня и Броваров преобладают достаточно крупные застройщики, а в поселках помельче вроде Гостомеля – мелкие фирмы. Однако такие крупные компании как «Киевжилстрой» или «Консоль» присутствуют во многих городах-спутниках.

Артем Новиков также отмечает значительную роль небольших местных застройщиков на первичном рынке жилья Киевщины. Он объясняет это в первую очередь тем, что они имеют более налаженные связи с региональными властями, что дает им возможность оперативно резервировать земельные участки под свои проекты, тогда как пришлые компании нередко вынуждены проходить длительные бюрократические процедуры. Кроме того, ввиду сравнительно небольшой прибыльности пригородного строительства те же киевские застройщики ориентируются главным образом на строительство крупные жилищные комплексы, поскольку только серьезные масштабы строительства могут принести им ощутимую прибыль. И проблемы с получением подходящих для этого площадок могут свести на нет смелые планы «варягов».

В целом же привлекательность первичного рынка жилья в пригороде обусловлена тем, что, несмотря на меньшую норму прибыли, затраты на сооружение домов здесь тоже получаются ощутимо меньшими. Земля за пределами Киева стоит дешевле, затраты на инфраструктуру не такие большие, дешевле обходится само строительство и прокладывание инженерных сетей. Так что, резюмирует Артем Новиков, если на окраинах Киева себестоимость квадратного метра новостройки эконом-класса составляет порядка $900-1000, то в пригороде – до $700-750, что на 25-30% ниже.

Как подчеркивает Наталья Чудик, застройщики обратили пристальное внимание на пригороды Киева, как только стало понятно, что значительная часть населения столицы готова жить на некотором расстоянии от мегаполиса. И хотя столичный рынок по-прежнему остается приоритетным для отечественных строительных компаний, все больше застройщиков интересуются возможностями, которые предоставляет им пригород в виде строительства многоквартирных домов вокруг Киева. Ради этого они согласны вкладывать деньги в развитие не только потребительской инфраструктуры для досуга и отдыха, но и социальной – школ, детских садов, лечебных и спортивных заведений, дорог. Так что, несмотря на растущую популярность загородных коттеджных городков, многоэтажки за городом являются для застройщиков не менее интересными объектами, тем более, что себестоимость квадратного метра в многоквартирных домах существенно ниже. «Вообще спрос на многоэтажное жилье есть всегда, поэтому, несмотря на более низкую доходность (до 20–25%) по сравнению с киевскими проектами, вложения в пригороде окупаются быстрее, а за счет быстрого оборота средств можно постоянно инвестировать в следующие объекты», -- поясняет позицию застройщиков эксперт.

Однако снижения цен на квартиры в новостройках из-за наплыва желающих заняться жилищным строительством вокруг столицы ожидать не приходится. «Приход столичных застройщиков в города-сателлиты вряд ли будет способствовать снижению цен на недвижимость, а увеличение темпов строительства не сделает жилье здесь более доступным», — убеждена Наталья Чудик, ссылаясь на тенденции прошлого года. Она отмечает тесную связь ситуации на рынке недвижимости пригородов с тенденциями киевского рынка: пока дорожает столичное жилье, будет расти в цене и пригородное. Тем более, добавляет она, качество жилья в жилых комплексах, расположенных в пригороде, зачастую выше, чем на то же Троещине… Вместе с тем, предполагает она, если к середине этого года не произойдет никаких изменений в порядке землеотвода и показатели инфляции в стране не выйдут за прогнозируемую правительством отметку, цены на «первичку» должны стабилизироваться.

Перспективный контингент

Не первый год строя и продавая квартиры в пригородных новостройках, эксперты точно знают, на кого рассчитана такая недвижимость и уверенно называют причины, побуждающие людей покупать жилье за пределами Киева.

«Как правило, на такой шаг решаются те, кто считает жилье в самом городе слишком дорогим. Таким образом, сейчас происходит совершенно естественный процесс оттока людей со средними доходами из столицы с чересчур высокими ценами в более дешевые пригороды», -- поясняет Наталья Чудик. Около 60% покупателей, по ее словам, составляют молодые семьи, которым киевское жилье не по карману, 40% — это жители самих пригородов, которые улучшить свои жилищные условия. Покупатели такой недвижимости часто пользуются ипотекой, примерно половина квартир в новостройках покупается с привлечением кредитных средств.

Зато проблема транспортной доступности перед покупателями не стоит – около половины из них имеют личный автомобиль, а остальные добираются в город на маршрутках. И, конечно, жители некоторых пригородов, например, Борисполя, рассчитывают на то, что уже в ближайшем будущем к ним будет проложена линия метрополитена.

Кроме коренных киевлян и жителей столичного региона относительно дешевое жилье манит и приезжих из других областей Украины. Это подтверждае Игорь Цаленчук, который отмечает, что основными покупателями новостроек в пригороде остаются молодые семьи и граждане, пользующиеся банковскими кредитами, трудовые мигранты из других регионов и, конечно, спекулянты, которых к покупке жилья в пригороде побуждает стремительный рост цен в Киеве.

А по данным Артема Новикова, приезжие из регионов, которые работают в столице, но не могут купить себе там квартиру, составляют до 70-80% от общего числа покупателей жилья в городах-спутниках. Киевлян же, особенно проживающих в не очень благополучных районах столицы, по мнению эксперта, остановить свой выбор на пригородной недвижимости может заставить не только ее цена, но и другие «бонусы» в виде живописной местности, близости к лесу, водоему и т. д.

При этом новостройки, как правило, представляют собой небольшие комплексы из 3-4 секций с отделкой, оснащением и инфраструктурой на уровне эконом-класса. Жилье сдается с базовой отделкой, преобладают одно-, двухкомнатные квартиры. Фасады зданий и архитектура в целом более скромная, чем в столице, нижние этажи зданий отводятся под магазины, салоны красоты, фитнес-центры, а около дома обычно есть сквер и детская площадка. Причем с каждым годом, говорит Наталья Чудик, застройщики стараются уделять техническому оснащению домов, а также инфраструктуре все больше внимания. Некоторые стройкомпании даже устанавливают в своих новостройках автономные системы отопления и водоснабжения.

Сами квартиры в пригороде гораздо компактней, чем в Киеве. Если в столице однокомнатные квартиры строят площадью от 50 кв. м, то в пригороде – от 40 кв. м. Так что стоимость квартиры уменьшается не только за счет цены квадратного метра, но и за счет меньшей квадратуры. Кроме того, среди характерных особенностей пригородных новостроек Игорь Цаленчук называет сравнительно небольшую этажность домов.

Вообще же следует признать, что большинство застройщиков, осваивающих окрестности Киева, ориентируется на не слишком взыскательного покупателя, что отображается на качественных параметрах квартир. Так, если по оценкам специалистов, в столице около 90% жилых домов возводится по современной монолитно-каркасной технологии, то в области львиная доля приходится на многоэтажки, возведенные по традиционным технологиям (сборные железобетонные дома и кирпичные дома с железобетонными перекрытиями).