Политика и недвижимость: скованные одной цепью

Наиболее комфортная ситуация на рынке недвижимости, когда цены растут на 1,5-2% в месяц. У нас же в последние несколько лет стремительный рост цен сменялся полным застоем. Кое-кто из экспертов полагает, что одним из факторов, влияющих на рост цен на рынке недвижимости, является перманентная политическая напряженность. В любом случае, политика и бизнес всегда шагают рядом, а, проанализировав то, что было, можно сделать прогноз на будущее.Заложники поневоле

“К сожалению, на недвижимость у нас влияет политика, - констатирует генеральный директор ООО "Панта Рей Риалти энд Консалтинг", член Ассоциации специалистов недвижимости (риелторов) Украины Лариса Гавриш. - И застраховаться от политических рисков сложно. Это уже наши национальные особенности”.
“Мы планировали выйти на значительно больший объем строительства в прошлом году, - говорит Дмитрий Кутовой, директор девелоперской компании “Макрокап Девелопмент Украина”, - однако сказался фактор парламентских выборов и частичное изменение правил игры на местном рынке недвижимости, что скорректировало сроки выхода нескольких наших новых проектов”.
А Алексей Котенко, исполнительный директор группы компаний “Планета Оболонь” даже посвятил этому вопросу свой доклад на одной из конференций по недвижимости. По его мнению, фактор выборов и смены власти напрямую влияет на рост цен на недвижимость.
Перманентная политическая напряженность вселяет у людей чувство неуверенности в завтрашнем дне. И тогда встает вопрос: где надежнее сохранить свои сбережения? В банках? Но мы помним скандал с банком “Мрия” накануне президентских выборов. Собственно, долг перед вкладчиками искусственно обанкроченных банков составляет порядка 150 млн грн. Поэтому предпочтение отдается рынку недвижимости. Ввиду повышения спроса растут и цены.
Но если массовый покупатель кое-как привыкает к бесконечной смене правительств, то для крупного капитала новая власть – фактор достаточно весомый. Он связывает с этим изменения в своей жизни, работе, бизнесе.
К примеру, во время “оранжевой” революции рынок замер. После урегулирования кризима цены на недвижимость резко пошли вверх.
Если в ноябре 2004 г. на вторичном рынке кв. м стоил 900 у.е., то в августе 2005 г. - уже больше 1500 (данные АН “Планета Оболонь”). После парламентских выборов 2006 г. также наблюдался рост цен. Наиболее резкий прыжок зафиксирован с августа 2006 г. по февраль 2007 г. - с 1900 у.е. до 2900 у.е. за кв. м.
Риелторы объясняют это тем, что на выборы бросаются огромные деньги, которые затем попадают на рынок недвижимости. Кроме того, формируются команды фаворитов, которые тянутся за своими хозяевами в Киев. Им всем требуется жилье.
Установившее на какое-то время затишие в политической жизни способствует вложению инвестиций, в первую очередь в строительство, оживлению деловой жизни. Те, кто планировал покупку недвижимости ранее, сейчас ее осуществляют.
А вот Юрий Базелинский, заместитель председателя правления Киевского отделения АСНУ, весеннее-летнюю остановку рынка недвижимости не связывает с политическим кризисом. По его мнению, после зимнего замирания цен весной они должны были начинать расти, однако увеличилось предложение, а спрос начал падать. Однако не исключает, что политическая нестабильность способствует тому, что активность на рынке замораживается. Все ждут окончания кризиса и откладывают покупки на будущее. По его словам, строительство не остановлено, приостановлена только продажа. Застройщики выжидают более благоприятной ситуации.
Срабатывает и психологический фактор. Рост цен вселяет уверенность, что так будет всегда. Купленное вчера жилье можно завтра продать дороже. В результате возникает ажиотажный спрос и экономически необоснованный рост цен. После же галлопирующего роста цен следует стагнация.
Однако, несмотря на прогнозы некоторых специалистов, обвала не происходит. Почему? Да потому, что рынок недвижимости имеет большой запас инерции. Даже если спрос резко упал, продавцы цены не снижают. Они могут переждать. Отсутствие просмотров в течение нескольких месяцев их не пугает. Более того, на рынке есть игроки, решающие стратегические задачи, для которых сиюминутная выгода не превалирует.
Летом нынешнего года многие предсказывали падение цен на недвижимость. Скорее всего, так бы и случилось, если бы не выборы.

Прогноз на завтра

Наш рынок спекулятивен. Он развивается в условиях отсутствия спада активности и обвала цен. У нас отсутствует реальная конкуренция в девелопменте коммерческой недвижимости. Это продукт местного разлива, который может не выдержать конкуренции в случае прихода западных девелоперов с обкатанными проектами и процедурами их создания.
Даже высокая доходность в некоторых сегментах недвижимости отпугивает западных инвесторов. Рынок земли у нас совершенно непрозрачен, и даже крупнейшие застройщики жалуются на невозможность получить участки под строительство. Причем, беспредел творится не только в столице, но и в регионах. К примеру, Олег Салмин, управляющий партнер компании «ХХ1 век», говорит, что региональное развитие для киевских инвесторов чревато множеством трудностей. Собственно, многие застройщики вынуждены отказываться от интересных проектов, потому что не нашли общего языка с местными властями. В результате страдают потребители. Например, в прошлом году самый большой рост цен на жилую недвижимость (100%) наблюдался в Луганске. По мнению Александра Бондаренко, случилось это потому, что в последние годы там ничего не строят.
Существуют и другие преграды. Проект может быть остановлен на любой стадии. Риски существуют по срокам, разрешительным процедурам, по продажам площадей и т.д. Иностранные инвесторы если и решаются выйти на наш рынок, вынуждены искать отечественного партнера, который участвовал бы в проекте собственным капиталом.

Вместо заключения

Города строят политики. Петр I построил Петербург. Максимилиан II Баварский построил великолепное здание в Мюнхене, в котором ныне располагается парламент.
Никита Хрущев застроил города непритязательными пятиэтажками. И сколько бы их сейчас ни ругали, тогда это позволило обеспечить жильем 80% населения. Михаил Горбачев обещал обеспечить отдельным жильем каждую семью до 2000 года.
Что выполнят из обещанного нынешние политики, покажет время.