Время покупать землю

Официально время покупать сельскохозяйственные земли еще не настало. Тем не менее, по некоторым оценкам, в Киевской области, например, 80% земель сельскохозяйственного назначения находятся в руках частных застройщиков. Спрос на загородное жилье растет, земля дорожает, потому вопрос «покупать или нет» не стоит. Другое дело – как?История повторяется дважды

1 января 2008 года закончился срок действия моратория на продажу сельскохозяйственных земель. Верховная Рада продлила мораторий на продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения до законодательного урегулирования рынка земли, о чем сказано в законе “О Государственном бюджете Украины на 2008 год”, принятом Радой 28 декабря и опубликованном 4 января в парламентской газете “Голос Украины”.
Предыдущее продление моратория состоялось 19 декабря 2006 года (закон №490-V). Однако Президент наложил на него вето, а ВР не успела его преодолеть до окончания срока действия закона, поэтому с начала 2007 года и до 13 января, когда закон вступил в силу, можно было свободно продавать и покупать любую землю, в том числе и для ведения товарного сельскохозяйственного производства.
Кто заранее подготовился к такому развитию событий, смогли успешно им воспользоваться. Правда, были указания вице-премьера Клюева и письмо Минюста. Но, по мнению Виктора Кобылянского, начальника юридического отдела компании “ВЕГАконсалтинг”, они были откровенно незаконными и преодолеть их было достаточно просто в судебном порядке.
В этом году Министерство юстиции также рекомендует нотариусам не регистрировать договоры купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения до принятия законов "О государственном земельном кадастре" и "О рынке земель", которые урегулируют земельный рынок.
Кабинет Министров, как предполагается, должен до марта внести соответствующие предложения в парламент.
Тем не менее, пока суть да дело, земли сельскохозяйственного назначения успешно продавались и продаются дальше. Одни схеми законодательно запрещаются, но тут же изобретаются другие. Юристы могут назвать как минимум, пять из них, когда лазейки в законе благополучно используются.

В условиях законодательного вакуума

Напомним, что продавать нельзя паи, полученные селянами в результате распаевания бывших колхозов и совхозов. А вот на приусадебные участки, землю для ведения личного крестьянского хозяйства запрет не распространяется, такие участки можно открыто и правомерно продавать.
Если же крестьянский надел имел назначение “для ведения товарного сельскохозяйственного производства”, его надо было просто изменить. После цепочки продаж назначение снова менялось – на сей раз для жилищной застройки.
Мораторий не распространяется на передачу участков в пользование, которое со временем можно сделать собственностью, предусмотрев в договоре условие о выкупе участка.
Под запрет не попадает такой вид сделок как мена.
Мораторий не распространяется на земельные участки для ведения фермерского хозяйства, садоводства и др. И, наконец, ограничения во времени дают возможности использования предварительных договоров для реального отчуждения.
Строительство коттеджных городков в пригородах давно стало реальностью и необходимостью. Тем не менее, застройщиков вынуждают балансировать на грани дозволенного или прибегать к самозахвату.
Иногда предлагают вроде бы правовые варианты, например, основанные на применении залога (ипотеки) земельного участка. Однако, убеждают юристы, стоит посмотреть ч. 4 статьи 133 Земельного кодекса Украины, и вы убедитесь в его незаконности.
Поэтому, говорит кандидат юридических наук, директор юридической компании “София” Александр Поливодский, один из важнейших вопросов, который необходимо решить до начала строительства, это отвод земельного участка. Впрочем, отмечает он, известны случаи, когда в судебном порядке признавалось право собственника на самовольно сооруженное здание или после уплаты символического штрафа госорганы разрешали оформить документы на строение.
Многие известные политики как отечественные, так и представители международных организаций, выступают за свободную продажу земли. Например, глава представительства ООН в Украине Френсис О'Доннелл заявлял, что считает целесообразным снять мораторий на продажу земли в стране.
Президент Виктор Ющенко прогнозировал ранее снятие моратория на продажу сельскохозяйственной земли в 2009 году, экс-министр экономики Анатолий Кинах допускал продление моратория на продажу земли сельскохозяйственного назначения до 1 апреля 2008 года.
Всего в Украине более 60 млн. га земель, в том числе 41,8 млн. га составляют сельскохозяйственные земли, из них пахота - 33 млн. га.