На Обуховском направлении примерно 500 `неработающих` гектаров

Операторы рынка недвижимости ожидают отмены моратория на продажу земли сельскохозяйственного назначения. По словам девелоперов, это полностью изменит сегмент загородной недвижимости. О перспективах появления коттеджных городков нового ФОРМАТА Ъ-ДОМ рассказал президент корпорации "Золотые ворота" Сергей Самусев.

– Сейчас не существует общепринятой классификации коттеджных городков. При этом многие поселки позиционируются как элитная загородная недвижимость. Каким требованиям они должны соответствовать?

– Раньше для такого позиционирования хватало, например, поля для мини-гольфа. Сейчас запросы клиентов возросли. Появились строгие "экологические" требования – наличие водоема, леса. Изменился подход и к самим домам: так, если коттедж расположен у воды, то обязательно должно быть помещение для хранения лодки. Но особенно важной стала социальная инфраструктура поселка.

Это и службы, готовые в короткие сроки устранить любые неполадки, например, поломку водопровода. Сейчас в большинстве поселков эти службы выполняют "телефонные" функции – то есть не сами устраняют неполадки, а ищут того, кто мог бы это сделать. Это и различные магазины. Человек должен как минимум иметь возможность осуществлять покупки на территории поселка, а в идеале – как можно реже покидать его пределы из-за каких-то бытовых проблем. Уже сейчас можно говорить, что до 2010-2011 годов будет выделено около 200 критериев "элитности" коттеджного поселка.

– Успевают ли девелоперы реагировать на запросы клиентов? Строятся ли сейчас поселки новых форматов?

– Нынешний формат клубных коттеджных городков бизнес-класса уже не отвечает запросам современной элиты. В первую очередь это обусловлено отсутствием торгово-развлекательной инфраструктуры и оптимальной системы сервисного обслуживания. Для поселков до 30-50 домовладений это излишняя роскошь. В случае, если девелопер все-таки рискнет инвестировать в строительство такой инфраструктуры, она или ляжет непосильным бременем на плечи жильцов поселка, или будет ежемесячно выбивать приличную дыру в бюджете самого девелопера. Сильная инфраструктура оправдана лишь в поселках на 200-250 домовладений.

Коттеджные городки нового формата будут появляться, хотя девелоперы еще не начали создавать такие проекты. Покупательские предпочтения меняются очень быстро, и догнать их очень сложно. Разработка и выполнение девелоперского проекта требует минимум два-три года, и можно лишь попытаться предугадать изменение спроса за этот период. Нередко используется метод, когда девелопер придумывает, по его мнению, оптимальный формат, а затем, правильно позиционируя проект, влияет на вкусы потребителя.

– Сейчас наиболее популярным является Обуховское направление. Будут ли возводиться элитные поселки на других направлениях?

– На южном направлении срабатывает эффект выгодного соседства. В Конче-Заспе, например, очень мало домов, которые можно было бы отнести к эконом-классу.

Ожидать развития строительства элитных поселков на других направлениях можно не раньше чем через два-три года. Это требует значительных ресурсов – необходима большая территория и интересный проект с современной архитектурой, продуманной инфраструктурой и грамотным маркетингом. В этом случае возможно развитие не только правого, но и левого берега Днепра, например, Броварского направления.

Есть ли уже девелоперские проекты поселков с большими частными землевладениями? – Пока нет, но такие проекты в течение двух лет однозначно появятся. Сейчас подобные землевладения обустраиваются на уровне личной инициативы покупателей. Пока можно говорить о двух группах спроса: первая – на домовладения 400-420 кв. м, вторая – более 1 тыс. кв. м. Когда окончательно сформируется группа покупателей домовладений площадью больше тысячи кв. м, можно будет говорить о развитии крупных усадебных землевладений. То есть новые проекты развиваются в двух направлениях: поселки на 250 домовладений со всей необходимой инфраструктурой, где клиентам предлагают жизнь в достаточно населенном месте среди социально близких людей, или же коттеджные городки, расположенные на большой площади, с небольшим количеством домовладений, где не будет развитой инфраструктуры.

Правда, те же торгово-развлекательные комплексы и большие придомовые территории смогут позволить себе только девелоперы, у которых будет ресурс для расширения границ поселка.

– Участники рынка говорят о нехватке свободных участков под Киевом. Как на ситуацию может повлиять отмена моратория на продажу земель сельхозназначения?

– Земельных участков действительно не хватает, но сейчас существует большое количество скрытых резервов. Трудно оценить этот потенциал. Есть земля, которую покупали с целью перепродажи, и такие участки до сих пор не предъявлены на рынке. Это значительные ресурсы, и они скуплены вовсе не девелоперами, иначе можно было бы строить по 50 проектов в год. На том же Обуховском направлении примерно 500 "неработающих" гектаров. Меньше всего свободной земли на Бориспольском направлении.

С отменой моратория земля будет выставлена на продажу. Это не повлияет на ее стоимость, но создаст неконтролируемое властями предложение. Все понимают, что в 50-километровой зоне от Киева точно не стоит выращивать кукурузу. Но это не означает, что все будет быстро застроено.

Кроме свободной земли нужны еще новые концепции. К тому времени мы уже сможем говорить об эксклюзивных проектах на огромных площадях, которые вообще нельзя будет как-либо классифицировать, разве что по цене.

– Насколько появление новых земельных ресурсов и увеличение объемов строительства повлияет на стоимость коттеджей?

– Рост цен на эконом-класс будет сохраняться на уровне 10-15%, на бизнес-класс – 20-30%, что напрямую связано со стоимостью стройматериалов и земли. Если же говорить о категории "элит", то здесь все зависит от грамотного позиционирования. Прогнозировать стоимость удачного проекта невозможно. Не исключено, например, появление дома за 10 млн, если проект настолько понравится покупателям, что они будут готовы за него столько заплатить. Застройщиков, работающих в классе "элит", не так много, грамотный маркетинг обязательно привлечет заинтересованных клиентов.

– Каковы перспективы сектора элитной загородной недвижимости в регионах?

– Сейчас разве что на Южном берегу Крыма можно прогнозировать устойчивый спрос на недвижимость, в том числе коттеджную. При этом необходимо понимать, что региональные девелоперские проекты имеют свою специфику, и очень часто подходы, применяемые в Киевской области, не подходят для других регионов. Например, загородный дом на крымском побережье – это место двухнедельного отпуска, а не дом для постоянного проживания. Их владельцы хотят, чтобы жизнь в это время была чуть лучше или как минимум не многим хуже пятизвездного отеля.