Дешевая ипотека

Запуск удешевленной ипотеки откладывается. Государственные банки, которые взялись за создание Агентства по рефинансированию ипотеки, были вынуждены признать - хоть они и приблизились впритык к выходу Агентства на рынок, старт все же вынуждены отложить. До конца года ожидается лишь утверждение устава, тогда как три месяца тому назад планировалось, что осенью состоится дебютный выпуск облигаций.

Агентство рефинансирования ипотеки выйдет на рынок в начале осени. И его запуск позволит снизить ставки по кредитам до 14% в краткосрочной перспективе и до 12% –в среднем через полтора года. Такое амбициозное заявление государственных банков-создателей Агентства прозвучало еще в начале июля. Но по состоянию на начало октября они на 90-95% согласовали лишь устав. "Мы на сегодня распределили долю участия. Учитывая то, что процедура немного бюрократичная в плане создания компании как юридического лица, мы понимаем, что необходимо некоторое время для формирования устава, для регистрации Комиссии по ценным бумагам, для утверждения персонала. Есть масса технических вопросов, которые требуют решения. На сегодняшний день у банков проходят наблюдательные советы, утверждающие в определенной сумме участие данной организации. Поэтому у нас идет техническая процедура. Возможно, тут будут в последующем вопросы в том, что, возможно, в сентябре-октябре будет первая эмиссия бумаг. Для первой эмиссии необходимо немного больше времени, чем мы предполагали. Поэтому я не буду говорить, когда будет первая эмиссия, — в этом году, либо в следующем году. Важна сама идеология и сам факт того, чем мы занимаемся.

Ипотечная поддержка

На сегодняшний день в проекте участвуют четыре государственных банка — "Ощадбанк", "Укргазбанк", "Укрэксимбанк" и банк "Киев". Цель создания агентства, убеждают идеологи, - удешевить ипотеку благодаря привлечению недорогого ресурса. Его предоставят иностранные и свои инвесторы, которым будут интересны новые бумаги обеспеченные качественным залогом. "Наша общая цель — уменьшить процентную ставку. Параллельно снижению наша цель — выпустить на рынок инструмент. Не хочу говорить, что этот инструмент будет где-то конкурировать с ОВГЗ или с бумагами ГИУ. Ни в коем случае. Мы должны дополнять друг друга, и чем больше на рынке инструментов, тем больше выбора у инвесторов, куда вкладывать деньги. На сегодняшний день такой инструмент как ипотечные облигации практически уже отсутствует. Насколько я знаю, ГИУ уже последние облигации свои погасила - и на рынке такого инструмента нет. У нас есть масса примеров европейских, где практически процентов 30—40 ипотечных кредитов профинансированы за счет облигаций", - добавляет Сергей Подрезов.

"Очень важно понимать, что есть два основных способа секьюризации портфелей через выпуски фондовых инструментов. По американскому образце, где риски полностью переводятся на инвесторов. И по европейской модели, где используется залог ипотечного покрытия, который остается на балансе эмитентов и является своего рода гарантией исполнения обязательств. Мы говорим сегодня исключительно о европейской модели. Она себя хорошо зарекомендовала. И очень известны факты. Например, в Германии ипотечные облигации обслуживались даже на протяжении первой и второй мировых войн. Поэтому в данном случае речь идет о европейской модели выпуска ипотечных облигаций на базе ипотечного покрытия", - поддерживает председателя правления "Ощадбанка" его советник Сергей Волков.

Как сообщалось ранее компанией Простобанк Консалтинг от 12.10.11. Цитата: "В середине осени-2011 количество банков из числа 50 крупнейших, которые готовы рефинансировать существующею задолженность по ипотечным кредитам, составляет три учреждения. Средние реальные ставки по таким займам за последние полтора месяца выросли."

Спрос на бумаги разработчики проекта ожидают немалый. Ведь по договоренности со стороны Национального банка, облигации будут иметь некоторые преференции. НБУ подтверждает, что готов создать спецуслвоия для облигаций коммерческой структуры. "Мы постоянно думаем над тем, как развить рынок ипотеки. Наша поддержка состоит в том, что представители Национального банка будут участвовать в наблюдательном совете этой организации. Со своей стороны, мы работаем над тем, чтобы эту бумагу сделать привлекательной. Мы рассматриваем разные варианты. Возможно, для первоначального стимулирования будет такой вариант как использование бумаги в каком-то объеме для учета их в обязательном резерве. Так как у нас есть опыт облигаций, выпущенных под Евро-2012, мы считаем, что даже сейчас эта бумага была бы привлекательной для многих внутренних инвесторов в первую очередь. Эта облигация будет обеспечена дополнительным залогом", - уверен Юрий Колобов, первый заместитель председателя НБУ.

Одинокие сторонники

В стенах НБУ убеждены - рейтинг ипотечных облигации новой структуры будет даже более высоким. чем рейтинг самого эмитента. Поэтому ожидают. что к Агентству присоединится не один коммерческий банк из тех 175-ти, которые сегодня работают в Украине. Такие желающие уже есть. После первой пресс-конференции в июле появился ряд коммерческих банков, которые хотят участвовать в этой организации. "Мы это приветствуем, потому что мы считаем, что коммерческая структура гораздо эффективнее, чем государственная", - добавляет Юрий Колобов.

Нацбанк со своей реальной поддержкой нового Агентства и его бумаг останется в одиночестве. Другое государственное финансовое ведомство – Министерство финансов - несмотря на стратегические задачи, которые ставит новая структура, обещает только моральную поддержку. И никакой реальной. "Ипотечный рынок должен создать мультипликационный эффект развития многих отраслей экономики. Сегодня у нас функционирует ГИУ, которое использует государственные гарантии, обеспечивает ресурсом систему и наращивает объемы своих операций. Но рынок нуждается в разнообразных инструментах по оживлению ипотеки. Исходя из этого, программа по созданию Агентства имеет место быть. На эту программу государством не предусмотрено выделения ни одной копейки. Это рыночный механизм и Агентство должно быть открыто для всех желающих участников рынка", - подчеркивает Татьяна Сысоева, директор департамента финансовой политики Министерства финансов.

Коммерческий сектор в работе новой структуры и его бумагах заинтересован потому что они могут стать основой для появления на рынке "длинных" денег. Главное – прописать все механизмы и стандарты работы с новыми облигациями. " В Украине нет ограничений относительно финансового состояния банков-эмитентов, хотя, например, в Европе существуют. Непонятной также есть процедура перехода залога в собственность держателей облигаций в случае банкротства эмитента, не до конца разработанные процедуры, связанные с управлением и покрытием облигаций. В мировой практике есть примеры применения центробанком спецнормативов к подобным бумагам (использование, например, сниженных коэффициентов взвешивания на риски при условии понимания того, каким образом оценивался предмет ипотеки); использование их как залоги при рефинансирование и тому подобное. Так что выпуск ипотечных облигаций банками через централизованного эмитента позволит обеспечить контроль над качеством ипотечного покрытия и уменьшить расходы на их выпуск. Ипотечные облигации могут стать оптимальным инструментом инвестиций для накопительных пенсионных фондов", - подчеркнул Сергей Волков.