Проверка кризисом

Вообще-то серьезные трудности нынче испытывают не только мелкие застройщики. О своих проблемах открыто заявляют также крупные игроки рынка недвижимости. А если они и молчат, то факты говорят сами за себя. По словам президента компании «Real Estate Solutions» Сергея Карамнова, сегодня наблюдается значительное снижение объема сделок на рынке недвижимости и резкое сокращение платежеспособного спроса на квартиры в новостройках.

Вместе с тем одновременно с увеличением предложения на рынке практически в два раза увеличивается количество выставленных на продажу незавершенных проектов. Как признают сами застройщики, продажи в жилых домах разной степени готовности идут, мягко говоря, слабо, и это не лучшим образом влияет на деятельность стройкомпаний.

Как результат, осенью часть крупных игроков первичного рынка жилья приняла решение об изменении своей бизнес-стратегии. В частности, компания «XXI Век» в связи с финансовыми трудностями проводит реструктуризацию, сокращает штат сотрудников и распродает портфель своих проектов, дабы направить полученные средства на выплату кредитов и финансирование оставшихся объектов.

А компания «Mirax Group» заявила о замораживании минимум на год своего киевского проекта «Mirax Plaza», а также всех проектов, находящихся в подготовительной стадии. Как объяснил председатель совета директоров корпорации Сергей Полонский, если за указанное время ситуация на рынке не изменится в лучшую сторону, «Mirax Group» может вовсе выйти из ряда проектов.

В сложившейся ситуации, полагают эксперты, ставку надо делать на реализацию хороших проектов с высокой степенью готовности, для завершения которых не нужно много денег, так как инвестиционный рынок сейчас практически нулевой - серьезных инвестиций нет, и в ближайшее время не предвидится. Потому действия крупных застройщиков, приостанавливающих новые проекты до лучших времен, вполне оправданы.

Как отмечают аналитики консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия», в нынешних условиях уверенно держатся на плаву лишь стройкомпании, которые могут позволить себе дольше обычного продавать построенные площади, либо те, кто имеет поддержку со стороны банков. В любом случае застройщику нужно иметь достаточно большие финансовые ресурсы и, желательно, диверсифицированный портфель проектов.

Небольшим же игрокам рынка недвижимости приходится гораздо сложнее, они прилагают массу усилий, используют всевозможные маркетинговые ходы для стимулирования продаж, но поступления все еще мизерные. Так, например, широко разрекламированный проект «Cosmopolitan» компании «Центрбудинвест» сейчас переживает далеко не лучшие времена в смысле активности продаж апартаментов, и это несмотря на активное продвижение данного объекта. Подобные проблемы характерны и для многих других резонансных проектов.

Хотя справедливости ради надо сказать, что строительство замерло или существенно замедлилось не на всех площадках, которые застраивают небольшие фирмы. К примеру, в конце сентября строительная компания «Мiськжитлобуд» заключила договор на строительство 17-этажного дома в жилищном комплексе «Новопечерские липки» (девелопером данного проекта выступает «Ukrainian development partners»). Сейчас работы на объекте идут с опережением графика.

Правда, как отмечает президент компании «Мiськжитлобуд» Денис Костржевский, ему еще в начале года поступило несколько серьезных предложений относительно строительства крупных объектов, и даже была достигнута договоренность о начале работ летом-осенью текущего года. Но в результате осталось лишь два небольших проекта...

- Поскольку главный тренд будущих изменений на рынке недвижимости пока четко не определен, выжидательная позиция характерна как для инвесторов, так и для покупателей. Одни ожидают стабилизации, другие - обвала цен. И пока не будет ясности, мелкие и средние стройкомпании вынуждены будут балансировать на грани банкротства, - уверен Денис Костржевский.

С таким прогнозом согласен член совета директоров Украинской строительной ассоциации (УБА) Андрей Миргородский. По его словам, длительный застой на рынке недвижимости больнее всего ударит именно по мелким компаниям. Потрясения, считает эксперт, не обойдут стороной и крупных игроков, но последние как минимум найдут возможности, чтобы выполнить свои долговые обязательства. А вот многим «малышам», скорее всего, придется уйти с рынка.

Уже сейчас, замечает Денис Костржевский, отдельные строительные бригады и даже целые фирмы мигрируют по рынку, предлагая свои услуги. Однако, считает директор по работе с клиентами инвестиционно-девелоперской компании «Grand Idea» Виктор Бельфор, запас прочности каждого застройщика зависит не от его размера, а в первую очередь от модели бизнеса, а также источников финансирования. Если фирма, пусть даже мелкая и возводящая всего один дом, имеет деньги для реализации своего проекта и не продает квартиры на стадии котлована, она имеет хорошие перспективы, так как мало зависит от колебаний рыночной конъюнктуры.

Уроки выживания

В сложившейся ситуации, полагает Сергей Карамнов, для небольших стройкомпаний существует несколько путей развития, хотя шансов выйти из кризиса с минимальными потерями немного. Сегодня, утверждает эксперт, набирает обороты процесс поглощения крупными игроками мелких строительных фирм. Потому последним, чтобы выжить, придется либо объединяться, либо продаваться.

- Консолидация на любом развивающемся рынке - это нормальное и распространенное явление, - поясняет Виктор Бельфор. - Даже в странах с давно сложившейся рыночной экономикой такое происходит постоянно.

Критическим для мелких и средних компаний считает положение дел и Денис Костржевский:

- Рассчитывать только на самих себя в такой экономической обстановке небольшим застройщикам очень сложно. Между тем власти не принимают действенных мер по стабилизации рынка недвижимости. Потому выживать таким застройщикам будет все сложнее.

При этом, подчеркивает председатель совета директоров группы компаний «Слав Инвест» и член совета директоров УБА Милан Паевич, существует большая вероятность того, что небольших застройщиков могут попросту «кинуть», дабы потом за бесценок прибрать к рукам их активы.

Тем не менее, убеждены эксперты, мелкие стройкомпании могут приспособиться к новым условиям. Для этого необходимо внедрять новые приемы ведения бизнеса, способные дать положительный эффект в краткосрочной перспективе. Так, по мнению Андрея Миргородского, сегодня небольшим застройщикам, занятым в сфере многоэтажного жилищного строительства, стоит подумать над расширением спектра услуг и заняться теми видами недвижимости, которые всегда затребованы на рынке (например, малоэтажным строительством).

Спасением для мелких и средних строительных компаний, по словам Сергея Карамнова, может стать миграция в сектор коммерческой недвижимости. Причем, уверен эксперт, небольшим фирмам необходимо сразу искать новые перспективные ниши (например, возведение быстровозводимых зданий, реконструкция домов, реновация территорий и т. п.).

Правда, этот путь наверняка потребует существенного снижения издержек и умения договариваться с заказчиками, банками, производителями необходимых стройматериалов. По словам Виктора Бельфора, в строительной отрасли в настоящее время все ищут альтернативные источники финансирования. И кое-кому это неплохо удается, а тем, кто не сумел найти общий язык с потенциальными инвесторами, приходится замораживать проекты...

Кроме того, считают эксперты, мелким застройщикам сейчас выгодно выступать в качестве подрядчиков в проектах крупных девелоперов, которые, как правило, финансируют около 50% стоимости объекта за свой счет.

Но как бы там ни было, по словам Андрея Миргородского, компаниям, работающим на перспективу, не следует забывать о новых проектах. Ведь застой не вечен, и через 2-3 года, как только наметится тенденция к росту рынка недвижимости, хороший проектный портфель позволит дальновидным игрокам сделать серьезный рывок...

Вероятно, к мнению авторитетного специалиста стоит прислушаться. Ведь многие эксперты прогнозируют оживление первичного рынка жилья к 2010 году. В частности Милан Паевич отмечает, что стагнация на строительном рынке Украины, вероятно, продлится до конца 2009 года, то есть до тех пор, пока не стабилизируется ситуация на мировых финансовых рынках и не появится возможность у отечественных компаний получать недорогие кредиты. Но после оживления рынка, отмечает эксперт, преимущество будут иметь застройщики, сумевшие грамотно воспользоваться нынешней паузой и внедрить у себя механизм страхования строительства, что позволит им приблизиться к европейским стандартам.

Похожую мысль высказывает и Денис Костржевский:

- Даже по большой компании с большим же количеством объектов длительный спад на рынке бьет очень сильно. Смягчить этот удар можно лишь путем диверсификации сфер деятельности компании, что дает ей возможность перераспределять свои финансовые потоки. Если опираться на исторический опыт, то после больших потрясений остаются наиболее сильные фирмы, способные стабильно работать в любых условиях. Думаю, так произойдет и у нас. Также я уверен, что отныне доля тех проектов, когда инвестор покупал более дешевое жилье на этапе котлована, будет неуклонно сокращаться. А тем малым и средним фирмам-застройщикам, которые вовремя не сделают для себя надлежащих выводов, грозит неминуемый крах.