Квартира под офис: изменяем целевое назначение жилья

Сдавать квартиру под офис гораздо выгоднее, чем в качестве жилья - говорят эксперты. Однако формальная процедура перевода жилья в нежилой фонд может обойтись собственнику в $20-30 тыс. и занять около года. Стоит ли идти на столь высокие затраты и можно ли сэкономить?

Несмотря на активное строительство офисных центров, в столице по-прежнему отмечается недостаток коммерческих площадей. Аналитики отмечают острый дефицит помещений под магазины и небольшие офисы. Как следствие, высоким спросом пользуются квартиры на первых этажах жилых зданий, переведенные в нежилой фонд, - говорит. Стоимость аренды такой недвижимости почти в два раза выше обычных квартир. Однако сдавать квартиру в для коммерческих целей не так просто. «Для того чтобы сделать из квартиры офис, придется потратить много времени и немало денег, - говорит риелтор Александр  Загородний. - Но и стоимость такой недвижимости возрастает. Даже если не сдавать такую квартиру в аренду, а просто продать, это с лихвой окупит все затраты».

Юридические тонкости

«Согласно ст. 6, Жилищного Кодекса Украинской ССР (кстати, существенно не менявшегося с  2000 года) квартира должна использоваться по прямому назначению - проживанию людей, - пояснил Руслан Щербатюк, представитель юридической компании «РУСЛАН». - Эта же статья гласит, что «Надання приміщень у  жилих  будинках  для  потреб  промислового  характеру забороняється». Эксперт также сообщил, что для законного перевода квартиры в нежилой фонд есть лишь два законных способа. Первый -  по ст. 7, Жилищного кодекса в связи с невозможностью проживания в квартире (по санитарным нормам и несоответствию техническим условиям). На сегодняшний день такой способ используется крайне редко, особенно, если речь идет о помещениях в жилых домах. Наиболее популярный способ, по мнению господина Щербатюка - «исключение» из правил (Жилищного Кодекса). Кстати в разрешающем документе, который выдаст орган городской власти так и указывают - «Перевести как исключение в нежилой фонд».

Что же такое «жилой» и «нежилой» фонды с юридической точки зрения? В состав первой категории входят государственные жилые дома, помещения, принадлежащие общественному жилищному фонду: кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и другим организациям; дома жилищно-строительных кооперативов; жилые комплексы (части домов), которыми владеют лица на праве частной собственности, а также квартиры, предоставленные государством для социальной защиты. Таким образом, это все помещения, предназначенные для проживания, независимо от формы собственности. К нежилому фонду относится коммерческая недвижимость, не предназначенная для проживания.

Какие должны быть основания для столь частых «исключений», в результате которых практически в каждом доме в центральных районах столицы первые этажи находятся в нежилом фонде? Специалисты считают, что одним лишь желанием и финансовыми возможностями здесь не обойтись. Как минимум, квартира должна удовлетворять ряду условий: находиться в цокольном, подвальном, полуподвальном, первом и втором этажах жилых домов. Дополнительное преимущество - возможность обустроить отдельный вход. При этом помещение не должно быть частью жилого помещения. Например, комнату в коммунальной квартире легально превратить в офис не удастся, даже при очень большом желании. Кроме того, нельзя использовать квартиры в нежилом фонде для нужд промышленного характера. Организация парикхмахерской, офиса или магазина законодательством допускается, а вот свечной завод или фабрику по сборке мягкой мебели лучше расположить в специально оборудованных для этого помещениях.

План действий

Изменение целевого назначения квартиры можно условно разбить на три этапа. Вначале владелец недвижимости, или уполномоченное лицо получает разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд в органах местного самоуправления. Именно на этом этапе оговариваются возможные перепланировки квартиры и обустройство отдельного входа. Второй этап предполагает осуществление такой перепланировки, и на заключительном этапе объект сдается в эксплуатацию уже как нежилое помещение. Для осуществления всего процесса, по словам специалистов, потребуется от 3 месяцев до одного года. В особых случаях это может занять и больше времени. Причина столь длительных сроков в том, что законодательство де устанавливает временных рамок для соответствующих решений чиновниками.

Порядок действий таков: собственник жилого помещения обращается с заявлением в районную госадминистрацию по месту расположения дома. К заявлению необходимо приложить нотариально заверенные копии свидетельства о праве собственности, справку БТИ о проценте физического сноса жилого дома, технический паспорт на жилое помещение (поэтажный план) и справку из ЖЭО о том, что в доме или помещении никто не зарегистрирован и не проживает. Затем в ходе проверки предоставленных данных районная госадминистрация составляет акт о признании данного помещения нежилым. В случае положительного решения, владельцу выдают копию соответствующего распоряжения. После этого владельцу нужно подать в уже в городскую госадминистрацию (КГГА) указанный выше перечень документов с копией распоряжения районной госадминистрации о признании помещения нежилым. Только после получения данного пакета документов КГГА готовит проект перевода помещения в нежилой фонд.

Как мы уже упоминали, процедура изменения целевого назначения квартиры платная. Каждый владелец такой недвижимости, согласно Распоряжению № 271/431 от 27.02.2003 г. КГГА должен заплатить обязательный паевый взнос на развитие социальной инфраструктуры города. По словам Руслана Щербатюка, величина взноса зависит от близости квартиры к центру города и колеблется от 300 до 600 гривен за кв.м. общей площади квартиры и рассчитывается по сложным формулам, описанным в вышеуказанном распоряжении. Таким образом, за перевод квартиры общей площадью 100 кв. м. в нежилой фонд, придется заплатить от 30 до 60 тыс. гривен, не считая стоимости ремонтных работ по обустройству отдельного входа и перепланировок.

Алгоритм действий при переводе квартиры в нежилой фонд

• 1. Получить разрешения собственников квартир вашего дома (как можно больше);
• 2. Получить разрешение обслуживающей организации (ЖЕО, ОСББ);
• 3. Выписать всех из переводимой в нежилой фонд квартиры;
• 4. Предоставить справку из ЖЕО ф-3 о наличии места проживания;
• 5. Получить разрешение Районной администрации;
• 6. Заключить договор с Управлением экономики КГГА и оплатить взнос на развитие инфраструктуры г. Киева.
• 7. Подать необходимый комплект документов на комиссию Управления жилищного хозяйства КГГА.

Аренда по понятиям

Немалая сумма паевого взноса и необходимость долгих походов по инстанциям заставляет многих собственников сдавать под офис обычные квартиры в жилом фонде. По словам Александра Загороднего, для Киева это обычная практика. «Владелец таким образом экономит на изменении целевого назначения квартиры, а арендатор платит за аренду меньше, чем в случае с нежилыми помещениями», - говорит эксперт.

Однако, риски такой аренды велики для любой стороны и в первую очередь для арендодателя. Ведь собственник часто не знает, чем занимается организация, снимающая нелегальный офис. Ее деятельность вполне может быть связана с криминалом, хранением боеприпасов и взрывчатых веществ и т.п. Последствия могут быть самыми удручающими. Арендатору тоже придется несладко, если в один прекрасный день по наводке недовольных соседей нагрянет инспектор из налоговой инспекции или пожарной службы. Оштрафовать в этом случае могут как владельца, так и арендатора.

Но все это не пугает ни столичных рантье, ни бизнесменов-арендаторов. Как рассказал нам Олег, сотрудник компании, оказывающей полиграфические услуги, его организация располагается в квартире на четвертом этаже «хрущевки» по ул. Красноармейской. По наблюдениям Олега, примерно 30% квартир этого дома используются в качестве офисов. «Едва ли все они находятся в нежилом фонде, в частности наша квартира сдается как обычное жилье», - признается респондент.

За и против

Принимая окончательное решение о переводе жилья в нежилой фонд, специалисты советуют внимательно соизмерить затраты и потенциальный доход. Ведь для получения всех разрешений и оплаты паевого взноса в случае с небольшой квартирой площадью 50-60 кв.м. может уйти до $15 тыс. Еще столько же потребуется на ремонт помещения, в частности перепланировку и обустройство отдельного входа. То есть затраты на случай, ели квартира уже является вашей собственностью, составят $25-30 тыс. Если сдавать такую квартиру по $30 за кв. м., в месяц удастся получить $1,5 -  1,8 тыс. Несложо подсчитать, что затраты на ремонт и перепланировку окупятся примерно за полтора года, не считая времени, потраченного на получение всех разрешений. Но это лишь при условии, что квартира уже находится в вашей собственности. С другой стороны арендные ставки постепенно растут, равно как и стоимость коммерческих помещений. Поэтому вполне возможно, что вложения удастся вернуть гораздо раньше, или же продать квартиру-офис как минимум на 30-40% дороже ее первоначальной стоимости.