Киевский рынок аренды жилья легализации не поддается

Сегодня, наверное, уже каждый третий - четвертый житель столицы или снимает или сдает в аренду квартиру. Между тем этот рынок практически на сто процентов остается «в тени», в результате чего государственная казна теряет миллионы долларов. Это обстоятельство время от времени вдохновляет власти на новые безуспешные попытки легализации рынка аренды.

Есть за что бороться

Недавно представители Киевской власти и налоговой администрации объявили рейд по выявлению несознательных налогоплательщиков. На этот раз под ними следует понимать владельцев квартир, которые нелегально предоставляют в аренду собственную недвижимость. По данным АН «Самсон» » на столичном рынке аренды жилья ежемесячно присутствует около от 3500 до 4500 предложений и более. В частности в мае, когда наблюдается традиционный всплеск, в аренду предлагалось  4360 квартир по цене: 1-комнатные – по $ 450-2500; 2-х комнатные – по $ 600-4000, 3-х - по $750 -7000 и 4-х комнатные - по $1000-8000 за месяц проживания.

Есть предложения и по 10000 и более за месяц. Кроме того существует практика посуточной и даже почасовой аренды, что значительно дороже. Количество предложений в последнее время увеличивается. Рост цен на жилье приостановился, спекулятивный рынок жилья несколько потерял свою привлекательность и владельцы квартир, приобретенных с целью последующей перепродажи, теперь выбросили их на рынок аренды.

По утверждению риэлторов, общую сумму денег, вращающуюся на рынке аренды жилья подсчитать невозможно – такой статистики просто не существует. Как известно украинский закон о налогообложении  в этом случае требует уплаты 15-20% от прибыли.  И если  даже предположить, что в среднем киевская квартира сдается по цене 1000 долларов в месяц,  то получается,  что ежемесячно государство в виде налогов теряет  почти миллион долларов. Но на самом деле эта сумма гораздо больше.

С завидным упорством

Объявленный рейд – это не первая попытка навести порядок в этой сфере. По словам представителей Государственной налоговой администрации города Киева, их сотрудники совместно с правоохранительными органами и представителями ЖЭКов уже на протяжении нескольких месяцев  пытаются выявлять несознательных граждан, анализируя информацию, размещенную на досках объявлений, в СМИ, но без особых результатов.

И даже «наводки» местных участковых, работников коммунальных служб и граждан, анонимно предоставляющих интересующую информацию, мало помогают. Практически все попытки привлечь нарушителей к ответственности сводятся « на нет», потому что арендаторы квартир либо вообще отказываются общаться и буквально не пускают на порог представителей фискальных служб, либо  представляются  дальними родственниками или гостями хозяев, которые из любезности и совершенно бесплатно приютили их на время.

Такое поведение арендаторов легко объяснить причинами вполне простыми: в случае, если арендодателя заставят честно платить налоги, не говоря о штрафе, в очередной раз следует ожидать повышения стоимости аренды. А потому всем выгодно соблюдать добрые отношения. Тем более что, по словам Дмитрия Федотенко, специалиста по недвижимости компании «Самсон», в  большинстве случаев арендатор и арендодатель обходятся оформлением «сейфового» договора, который, опять же в целях экономии, даже не заверяется у нотариуса, и соответственно, не имеет законной силы, являясь по сути лишь «джентельменским» соглашением между сторонами. «В моей практике, - признается Д.Федотенко, - не было случаев оформления договоров и заверенных нотариально. Другое дело, когда квартира сдается под офис. В этом случае, как правило, все делается легально». Но и в тогда государство недополучает возможных доходов: регистрация СПД (субъекта предпринимательской деятельности) дает право платить единый налог в 200 грн и считать себя  чистым перед государством.

Кстати сказать, иногда, на всякий случай «для налоговой», в договоре указывается заниженная стоимость аренды и этим, кстати говоря, зачастую пользуются вновь приезжие иностранцы. Они не признают устных договоренностей и платят только  сумму, указанную в официальном документе, что нередко становится причиной конфликта.
 
Перед законом все равны?

По словам Людмилы Денисюк,  заместителя председателя Киевской городской государственной администрации по вопросам предпринимательства, 90 % доходов от предпринимательской деятельности украинских граждан по-прежнему остается в тени, а сектор рынка аренды жилья  - на все сто. «В условиях сложившейся  экономической и политической ситуации в стране, -  поясняет Людмила Всеволодовна, -  это легко объяснить: граждане не доверяют государству и всячески пытаются самостоятельно решать свои проблемы. И если какая-то бабушка сдает свою квартиру в центре, чтобы выучить внука, а сама при этом ютится в чужой коморке на Троещине, это нельзя назвать преступлением. Другое дело, когда люди специально скупают недвижимость, в том числе квартиры в новостройках, тем самым создавая ажиотаж и подогревая рынок, именно с целью дальнейшей сдачи ее в аренду».

Не секрет, что эти предприимчивые граждане  таким образом организуют  весьма прибыльный частный бизнес - получают доход от аренды сразу нескольких ( иногда 10-20 и более) квартир. При этом платят 200 грн в месяц и, показывая в налоговой минимальный доход, спят спокойно.

Впрочем, есть и другое мнение. «Нелегальность рынка аренда квартир, - считает Руслан Кизлайтис, ведущий специалист компании «Ред», - можно объяснить не только стремлением уклониться от налогов. Я считаю, что многих останавливает существующий порядок оформления и регистрации  всех документов – это процедура более чем утомительная. На мой взгляд, если бы существовала возможность все делать, к примеру, через Интернет, то большая часть граждан не увиливала бы от уплаты налогов, тем более что единый налог в 200 грн – это не сумма. Но в этом, видимо, никто особенно не заинтересован».

Риэлторя напоминают, что никто из нас вовсе не обязан впускать к себе в дом милиционеров и налоговиков. Такое право дают только специальные документы, но нередко под видом легальной проверки приходят желающие  «сбить денег» и не более. Доказать, что  рассказ арендатора - всего лишь «легенда», практически невозможно. Таким образом, даже будучи уверенными в том, что нарушитель выявлен, у правоохранительных органов нет официальных оснований оштрафовать его даже по минимальным тарифам. По словам налоговиков, пока таких прецедентов не было.