В каких случаях сделка с недвижимостью может быть признана недействительной

Неизменно растущие цены на недвижимость делают этот рынок привлекательным не только для законопослушных граждан, но для всякого рода аферистов, умело манипулирующих отечественным законодательством и доверием ближних. И не исключены случаи, когда уже, казалось бы, завершенная сделка может быть признана недействительной без возможности компенсации больших затрат. Что же нужно предусмотреть, чтобы не остаться «у разбитого корыта»?

По словам юристов, сделки с недвижимостью наиболее сложны в оформлении - именно при их совершении наиболее часто совершаются злоупотребления. В законодательстве  отсутствует четкая классификация сделок с недвижимостью, но содержатся нормы, регулирующие определенные операции. По словам  Юлии Курило, партнера юридической компании ЮСТ Украина, учитывая, что недвижимое имущество может выступать объектом гражданских прав, перечислить все виды сделок с недвижимостью невозможно – к ним относят все те, предметом которых является недвижимое имущество.

По решению суда

Решение о признании той или иной сделки недействительной может принять только суд после соответствующего обращения.
Наиболее распространёнными основаниями признания договоров недействительными являются несоблюдение формы договора. Например, стороны заключили сделку на выполнение строительных работ, но при этом у подрядчика на момент заключения сделки не было соответствующей лицензии или она была просрочена. Другой причиной может стать отсутствие у сторон полномочий на заключение договора, нарушение требований законодательства в отношении тех или иных объектов недвижимости, приобретение недвижимости субъектами, которые не могут иметь в собственности определенные объекты.

Кроме того,  по Закону, сделка может быть признана недействительной, если договор заключен недееспособным лицом или таким, дееспособность которого ограничена, без разрешения органа опеки и попечительства, а также под влиянием насилия, вследствие обмана,  либо человеком, который не осознавал значение своих действий.  Именно эти формулировки наиболее часто фигурируют в решениях суда признающих недействительными сделки с недвижимостью заключенные физическими лицами. Дело в том, что факт недееспособности стороны, принимавшей участие в сделке, также устанавливается судом на основании медицинского заключения, либо другого документа.

Но, оказывается, частичная недееспособность человека не обязательно может быть связана с  расстройством психики либо другими  тяжелыми болезнями, что может быть подтверждено медзаключением. Причиной может быть банальное опьянение, состояние стресса, предынфарктное состояние, возможно, человек испытывает сильные боли и находится под воздействием психотропных обезболивающих препаратов.  Все это может быть подведено под формулировку –«не ведал, что творил», хотя очевидно, что доказать это на все сто бывает невозможно. Именно на это зачастую и уповает заинтересованная сторона.

По словам Игоря Однопозова, председателя Союза специалистов по недвижимости Киева, решением судебных органов наиболее часто недействительной признается та сделка, при заключении которой «одна из сторон не понимала, что делает и не могла контролировать или руководить своими действиями». 

Не сжигайте мосты

В случае признания сделки недействительной, стороны обязаны  вернуть друг другу всё полученное в результате совершения сделки. Говоря юридическим языком, наступает двусторонняя реституция: возврат сторон в первоначальное положение. При этом права собственности возвращается бывшему владельцу объекта недвижимости, а деньги  - другой. Следует помнить, что в этом случае речь может идти только о сумме указанной в договоре. Именно поэтому специалисты советуют при заключении сделки в договоре указывать реальную стоимость объекта и не пытаться сэкономить на налогах.

Бывают ситуации, при которой возврат в первоначальное положение невозможен. Например, при признании недействительным договора аренды, ничего никому не возвращается - арендатор обязан освободить помещение. Закон предоставляет право сторонам, а также третьим лицам обращаться с иском о возмещении убытков в связи с признанием сделки недействительной, если этим был причинен вред их правам и законным интересам.

Рисковать не стоит

В Украине принята система, при которой регистрацию договоров в Государственном реестре осуществляет нотариус. Это существенно упрощает процедуру заключения сделки - нотариус проверяет наличие и правильность оформления  всех документов. Кстати сказать, если при подписании договора у нотариуса возникают сомнения в честности или адекватности поведения сторон, возможном насилии или махинации, он должен под любым предлогом приостановить сделку – это его профессиональный долг. Однако на практике это случается не всегда.

По словам Игоря Однопозова, в арсенале грамотного афериста найдется немало верных способов обвести вокруг пальца доверчивого обывателя. Поэтому  категорически не советует иметь дело с малознакомыми личностями, даже в том случае, если условия сделки кажутся чрезвычайно привлекательными. В любом случае лучше обратиться к услугам специалистов по недвижимости, которые несут ответственность на правильность заключения сделки, либо консультироваться с юристом. Иначе придется не только вникать в тонкости юриспруденции, но и быть психологом. Человек, задумавший нечистое обычно нервничает и может выдать себя неадекватным поведением. 

Рекомендуется тщательно проверять подлинность документов, а также изучить историю дома. Не помешает проследить, как прежде переходили права собственности на него – насколько часто и при каких обстоятельствах. Особенно осторожно стоит относиться к объектам, которые продаются срочно. Возможно, сделка, в которой участвуете вы «чистая», но если какая-либо из предшествующих сделок будет признана недействительной, вы останетесь ни с чем.

Если возникают подозрения в недееспособности продавца, необходимо оформить соответствующий запрос для выяснения личности: не было ли решения суда о его недееспособности  или ограниченной трудоспособности. К сожалению, реестра таковых граждан нет, поэтому выяснить истину бывает непросто.

Стоит быть очень внимательным, если продавец заявляет цену ниже рыночной. Очевидно, что ни один здравомыслящий участник рынка не станет действовать себе в убыток и только особые обстоятельства могут его заставить пойти на это. Кроме того в законодательстве есть рекомендации для судебных органов расторгать сделки, в которых указана заниженная стоимость объекта.

Директор юридической фирмы «София»Александр Поливодский привел пример, подтверждающий, что вопрос недействительности сделок  нередко бывает связан с коллизиями законодательства Украины. Так, в соответствии с нормами одного закона, договор пожизненного содержания подлежит удостоверению только в государственной нотариальной конторе, а другая норма законодательства прямо указывает, что такие сделки могут удостоверяться и у частных нотариусов. В итоге был случай, когда судом первой инстанции договор пожизненного содержания, заключенный у частного нотариуса, был признан недействительным.

Но часто причина недоразумений не в прорехах законодательства, а в людях, которые его применяют. Так, в одном из резонансных дел в Киевской области, суд признал действительными договора, заключенные с людьми, умершими на день заключения сделки. И это при том, что документами дела эти обстоятельства были подтверждены.  Даже неспециалисту понятно, что такая сделка недействительна.