Почем одолжить на жилье в кредитном союзе

По данным Госфинуслуг, на конец октября в Украине зарегистрировано 789 кредитных союзов, получивших статус финансовых учреждений. Однако выдать ссуду на приобретение квартиры из них готовы немногие, в столице же таких объединений – единицы.

Кому по силам

Как рассказал президент Национальной ассоциации кредитных союзов Украины (НАКСУ) Петр Козинец, сегодня выдача займов на приобретение жилья (точнее, выдача сумм под залог недвижимости) не является приоритетом для кредитных союзов (КС), подавляющее большинство которых этот вид кредитования не предлагают. По его словам, в этом году жилищные ссуды составили около 8% совокупного кредитного портфеля украинских КС. Однако в эту долю входят не только деньги на приобретение жилья, но и беззалоговые займы на его реконструкцию и ремонт. Столь незначительное число ипотечных кредитов объясняется особенностями деятельности КС.
Профильный закон определяет кредитный союз как неприбыльную организацию, объединяющую не менее 50 человек по территориальному, профессиональному или иному признаку. По сути, КС - это финансовый кооператив, в котором все члены могут быть и вкладчиками, и заемщиками. Основные финансовые ресурсы КС изначально формируются за счет добровольных паевых взносов его членов, а также активного привлечения средств на депозиты. В отличие от депозитных вкладчиков, получающих фиксированный процент, пайщики могут рассчитывать на более высокий доход при распределении дохода союза. КС может также привлекать ресурсы и давать взаймы не только физическим лицам, но и финансовым учреждениям, однако для привлечения средств финучреждений ему необходимо получить дополнительную лицензию регулятора.
Банки, в отличие от КС, привлекают средства за счет депозитов как физических, так и юридических лиц, выпуска ценных бумаг, доходов от кассового обслуживания и других банковских услуг. Разнообразие источников дает возможность более гибко планировать свою деятельность и формировать программы кредитования на период до 20-30 лет. Ресурсы же КС в большой степени состоят из краткосрочных вкладов «физиков» со средним периодом около 1 года. Поэтому союзы вынуждены ограничивать сроки ипотечного кредитования. Так, одни из крупнейших КС «Первое кредитное общество» и «Харьковская касса взаимопомощи» выдают ссуды на период до трех, а севастопольский «Мультизайм» - до пяти лет. Лидером по срокам ипотечного кредитования сегодня является киевский «КС Володар», который готов предоставить деньги на 10 лет. Большинство же КС, если и выдают ссуду, то не более чем на год-полтора.
Стоимость денежных ресурсов КС выше, чем у банков. Даже достаточно сильный КС не выдаст займ дешевле 19-30% годовых в гривне.
Как рассказал председатель правление КС «КС Володар» Максим Горбатюк, освоение «союзниками» ниши ипотечного кредитования ограничивают и сложности, возникающие в случае невозврата выданной ссуды. У банков схема работы с должниками и последующая продажа залога через исполнительные службы на торгах тщательно проработана. У многих же КС такого опыта работы мало, и процедура реализации заложенной квартиры может затянуться более чем на полтора года.

Индивидуально и дорого

По словам директора департамента надзора за кредитными союзами Госфинуслуг Андрея Оленчика, союзы обычно исповедуют универсальный кредит. В их портфелях могут быть жилищные займы рядом с потребительскими, социальными, бизнес-кредитами и другими. В то же время в Украине есть КС, которые стараются работать преимущественно с ипотекой. Как правило, эти организации тесно связаны с риелторским бизнесом.
КС, как и некоторые банки, часто ограничивают максимальную сумму залогового кредита. Некоторые из них могут предложить только 40%, другие – до 80% от оценочной стоимости жилья. При этом союз может запросить дополнительное обеспечение в виде еще одной квартиры. В большинстве случаев процент начисляется по ежемесячной шкале на остаток задолженности, и итоговая переплата составляет, например, около 17% за год при ставке 30%. КС выдают ипотечные займы в гривнах, иногда привязываясь к валютному курсу. Для сравнения, банки предлагают долларовый кредит под 12-17% (с учетом комиссионных).
В то же время, как отмечает Петр Козинец, сегодня вопрос о том, где выгоднее оформлять ипотечную ссуду, отходит на второй план. Покупка квартиры в кредит в крупных городах недоступна не столько из-за высоких процентов в банках или КС, а в силу дисбаланса стоимости жилья и средних зарплат в Украине.
Можно выделить некоторые общие черты у программ КС. «Союзники», как правило, достаточно строги к должникам. Например, всего за один день просрочки выплаты ставка по кредиту в СК «Володар» увеличивается в 1,2 раза, а в «Харьковской кассе взаимопомощи» - начисляется дополнительный 1% в день до тех пор, пока заемщик снова не войдет в нормальный график погашения.
С другой стороны, большинство КС подходят к обслуживанию своих членов индивидуально и гибко. Они, как правило, не взимают штрафы за досрочное погашение и не требуют страховать имущество. Не исключено, что при длительном и активном членстве можно заработать своеобразные бонусы, которые удешевят ипотечный кредит. Требуемый пакет документов часто ограничивается паспортом, идентификационным кодом, правоустанавливающим документом на квартиру и, при необходимости, согласием второго из супругов. В некоторых объединениях потребуют также справку с места работы. Как рассказал Максим Горбатюк, специалисты КС «КС Володар» особенно тщательно проверяет не заемщика, а квартиру, поскольку она выступает обеспечением возврата средств.

Гарантии и перспективы

Союзу-новичку сегодня непросто вселить доверие своим потенциальным членам после ряда скандалов с неудачными покупками в группах, отличительной чертой которых являются заманчиво низкие проценты по ипотечному кредиту и необходимость вносить определенные суммы еще до его получения. В то же время, желающим вложить средства в подобные структуры или молодые КС не помешает тщательно изучать их условия, о чем свидетельствует совсем свежая история с КС Berliner Bausparkasse. Этот союз, как известно, лишенный в конце октября лицензии Госфинуслуг, обещал ссуды под 4,6-6% годовых на 30 лет, для чего требовал внести на депозит более 20% от стоимости приобретаемого жилья и выплачивать несколько месяцев проценты по еще невыданному кредиту. Кстати, Berliner Bausparkasse интересовался членством в НАКСУ в начале своей деятельности, однако принят в ассоциацию не был.
Вообще, вступление в НАКСУ (объединение существует с 1994 года) возможно только при определенных финансовых показателях, соблюдении нормативных требований и кооперативных принципов, а также прозрачности деятельности КС. Ассоциация же не только оказывает методическую помощь своим членам, но и администрирует ряд финансовых фондов – например, в случае угрозы банкротства может предоставить средства из стабилизационного фонда, сформированного за счет взносов КС (сейчас это более 6 млн. грн). Сегодня НАКСУ инициирует также создание на его базе собственной программы гарантирования депозитов.
Специалисты надеются на скорое принятие новой редакции Закона «О кредитных союзах», расширяющей перечень финансовых услуг и инструментов, что позволит КС увеличить долю ипотечного кредитования. В законопроекте заложено право союзов привлекать депозиты и кредитовать некоторых юрлиц (малых предприятий, фермерских хозяйств и проч.), осуществлять кассовое обслуживание и подключиться к платежным системам, что в итоге приведет к удешевлению ресурсов. Кроме того, документ открывает возможность создания в КС ипотечных фондов. Петр Козинец отмечает, что принятие нового закона, а также наметившаяся сегодня тенденция к укрупнению союзов, позволят через несколько лет полноценно выйти на этот рынок.