Строительный рынок требует перемен

На прошлой неделе в Днепропетровске проходила II Международная конференция «Развитие регионального рынка недвижимости: закон и инвестирование в строительство», организованная Украинской Строительной Ассоциацией и Строительной палатой Днепропетровской области... Конференция собрала более 200 участников – представителей органов государственной власти, парламентского Комитета по вопросам строительства, градостроительства и ЖКХ, руководителей крупных строительных, страховых и девелоперских компаний из 12 регионов Украины. В работе конференции также приняли участие представители строительного бизнеса из Германии, Израиля.

Разрешительная система – главный тормоз развития рынка

Сегодня строительная сфера Украины переживает не лучшие времена. Несмотря на возрастающие темпы строительства, отрасль не справляется с колоссальным спросом на жилье и объекты общественного назначения и испытывает серьезные внутренние проблемы. Главные причины такой ситуации – несовершенство законодательно-нормативной базы, неблагоприятный инвестиционный климат в стране, тотальный дефицит рабочих кадров, падение престижа профессии строителя. Не случайно основной темой обсуждения на конференции стали вопросы законодательного реформирования строительной отрасли, снижение инвестиционных рисков в строительстве, проблемы строительства доступного жилья.

Открывая конференцию, замминистра регионального развития и строительства Украины Анатолий Беркута отметил, что сегодня на строительном рынке сложилась непростая ситуация. Так, за 4 месяца работы, по сравнению с прошлым годом, рынок не обнаружил объемов роста – показатели стабильны. Такую стабилизацию на рынке замминистра расценивает как явление негативное и связывает это с целым комплексом факторов, тормозящих развитие строительной сферы. Пожалуй, самый главный из них - это сложившаяся разрешительная система в строительстве.

Как отметил Андрей Миргородский, член Совета директоров Украинской Строительной Ассоциации, о необходимости упрощения процедуры согласований в строительстве говорят уже не первый год, причем на всех уровнях – от Президента до застройщиков. Однако ситуация не меняется. По-прежнему, чтобы получить землеотвод и согласование всех необходимых документов, застройщику необходимо пройти до 50 инстанций и получить около 200 подписей, что растягивается на долгие годы. Как отметил в ходе обсуждения академик Владимир Дон, уполномоченный по вопросам защиты прав предпринимателей в Днепропетровской области, в Украине сложилась уникальная ситуация, когда процесс оформления всех разрешительных документов продолжается дольше, чем само строительство. Неудивительно, что по сложности оформления документов Украина занимает 139 место из 140 возможных. Причем, не скрывают застройщики, каждое согласование сопровождается не только официальными затратами, но и внушительными «благотворительными взносами» в пользу чиновника. К моменту проектирования объекта, как сообщил генеральный директор днепропетровской фирмы «Акта» Александр Сирота, инвестор тратит не менее 10-20% от стоимости проекта. Общие же затраты на получение согласований и отчислений составляют до 40% от стоимости строительства, что приводит к последующему удорожанию себестоимости и отражается на конечной цене объекта.

Участники конференции сошлись во мнении, что такая сложная, неоправданно зарегламентированная процедура блокирует строительный рынок и не способствует инвестиционной привлекательности. Инвестор не уверен не только в сроках строительства, но и в самом факте реализации проекта, ведь на любом этапе чиновник или депутат может заблокировать любой инвестиционный проект. Не случайно из-за непредсказуемости и непрозрачности рынка иностранные инвесторы не торопятся в Украину – риски слишком высоки. Что же предлагается сделать для упрощения разрешительной системы?

По словам Игоря Соколова, советника Комитета Верховной Рады по вопросам строительства, градостроительства и ЖКХ, сегодня в Верховной Раде находятся на рассмотрении два законопроекта, направленных на разрешение этой проблемы. Более радикальный, по мнению советника, это проект закона, разработанный УСА и руководством Минрегионстроя. Особенность этого законопроекта в том, что он полностью изолирует инвестора от чиновника. Инвестор уже не будет проходить десятки «дверей» - он получит инвестиционный пакет на основе градостроительных документов, с полным набором необходимых согласований, включая прохождение процедуры общественных слушаний. Такой пакет будет выставлен на аукцион в виде лота. При этом всю ответственность за последующую покупку лота несет проектировщик, а не инвестор. Все это позволит уйти от коррупции, более того - в несколько раз уменьшит сроки прохождения согласований, снизит себестоимость строительства и будет способствовать улучшению инвестиционного климата. Если этот законопроект будет поддержан Верховной Радой, то, как заверил Игорь Соколов, начнется новый, цивилизованный этап в строительной сфере. Также большие перемены Игорь Соколов связывает с Градостроительным кодексом, разработка которого сейчас ведется. Его появление позволит упорядочить взаимоотношения между чиновником, инвестором и застройщиком, что также будет способствовать развитию цивилизованного строительного рынка.

Парадоксы рынка

В ходе конференции большое внимание было уделено вопросам инвестиционной привлекательности Украины и Днепропетровщины в частности. Несмотря на массу проблем и высокие риски, инвестиции в строительную сферу продолжают расти. По словам Льва Парцхаладзе, председателя Совета директоров Украинской Строительной Ассоциации, это говорит о больших потенциальных возможностях рынка. Так, в прошлом году, по сравнению с 2006, объем инвестиций в целом по Украине увеличился на 34,9%. Как сообщил заместитель губернатора Днепропетровской области Виктор Сергеев, сегодня Днепропетровский регион наряду с Донецким занимает лидирующие позиции по инвестиционной привлекательности. За последние годы объем зарубежных инвестиций в область составил более $10 млрд. Только за прошлый год инвесторы вложили $2-2,5 млрд., а в этом году ожидается приток инвестиций на уровне 17 млрд. грн.

Доступное жилье – это не миф

Предметом серьезного обсуждения на конференции также стали проблемы формирования рынка доступного жилья. Идея хорошая, считают многие руководители строительных компаний, однако при этом не скрывают скептического отношения к заявленным способам ее реализации. «Мы готовы строить доступное жилье, - говорит Леонид Турчин, генеральный директор НПО «Созидатель», глава регионального представительства УСА в Днепропетровской области, - но для этого нужно создать условия для застройщиков на законодательном уровне. Прежде всего, государство должно снять все обременения на это жилье (в частности - затраты на подвод сетей, что не нашло отражения в законопроекте), и только тогда оно станет реальностью». Кроме того, застройщики подвергли сомнению заявленную стоимость доступного жилья при сегодняшней чистой себестоимости строительства в пределах $800/кв. м. Не исключают застройщики и возможность коррупции при распределении такого жилья.

Анатолий Беркута: «В перспективе стоимость строительства квадратного метра жилья будет возрастать, а сверхприбыли застройщиков – падать».

Пожалуй, самую оптимистическую позицию в этом вопросе демонстрировал Анатолий Беркута. По его словам, намерения государства обеспечить граждан жильем стоимостью в диапазоне 3-4 тыс. грн. за «квадрат» – вполне реальны. За такие деньги не только можно, но и нужно строить, уверен Анатолий Беркута. Это станет возможным за счет отвода земельного участка за символичную плату, причем, как обещает замминистра, такие участки не будут обременены сложной геологий и другими инженерными проблемами, удорожающими строительство. Способствовать снижению себестоимости будут и новые технологии, и специально разработанные экономичные проекты. «Это будут дома рациональной высотности – в пределах 9-16 этажей и рациональной планировки, с современным оснащением. Площадь квартир в таких домах составит максимум 73 кв. м. Но это вовсе не типовые проекты и совсем не «хрущевки», как полагают скептики. Речь идет о проектах массового использования и применении таких технологий, которые позволяют получать разную архитектурную пластику», - говорит Анатолий Беркута. По его словам, сегодня уже отобрано 192 пилотных проекта. Также предусмотрены стартовые бюджетные деньги в сумме 200 млн. грн. и кредитные ресурсы в размере 1 млрд. грн. Как заверил замминистра, уже в этом году начнется реализация пилотных проектов. Если говорить о Днепропетровщине, то как сообщил на конференции заместитель губернатора Виктор Сергеев, в области разработано 15 пилотных проектов такого строительства, 2 из них приходится на Днепропетровск.

Рассматривались на конференции и проблемы реконструкции устаревшего жилого фонда. По мнению замминистра, этот вопрос в Украине стоит особенно остро. «Если сейчас мы не начнем решать эту проблему, - заявил на конференции Анатолий Беркута, - то лет через 20 страна будет стоять на пороге катастрофы». Изменить ситуацию поможет соответствующий законопроект, который уже подготовлен и будет рассмотрен правительством. По словам замминистра, сегодня разработано 25 пилотных проектов реконструкции устаревшего жилого фонда, которые вполне реально реализовать.

Леонид Турчин: «Если государство снимет все накрутки, которые влияют на себестоимость строительства, то можно говорить о возможности возведення действительно доступного жилья. Пока же мы строим жилье «недоступное».

Строительный бум - впереди

Растущие показатели темпов строительства создают иллюзию строительного бума в Украине. Однако на самом деле, как считает Лев Парцхаладзе, строительный бум как таковой еще не наступил - по объемам строительства мы примерно на 60% отстаем от 80-х, когда ежегодно в стране сдавались миллионы квадратных метров жилья. По словам Льва Парцхаладзе, настоящий строительный бум ожидается в ближайшие 5-7 лет, и мощным толчком к этому станет Евро-2012. В связи с этим особенно актуально звучат все вопросы и законодательные инициативы, которые обсуждались на конференции. Как подчеркнул, подводя итоги конференции, Андрей Миргородский, «совместными усилиями мы сломаем эту прессинговую чиновническую машину и приведем в порядок строительный рынок Украины».