Почем подержаное жилье в столичном пригороде

Сегодня активность вторичного рынка жилья в пригороде выше, чем в Киеве. Все, кому не по карману дорогие столичные квартиры, ищут себе крышу над головой в близлежащих городках и поселках…

Местная специфика

В то время как в некоторых расположенных под Киевом населенных пунктах цена квадратного метра в новостройках уже практически сравнялась со столичной, на вторичном рынке жилья в пригороде ситуация иная. Подержаные квартиры здесь все еще существенно дешевле, нежели в Киеве: по словам аналитика компании SV Development Дмитрия Посохова, на каждом «квадрате» можно сэкономить от $400 до $1500. При этом выбор достаточно широк, во многом благодаря трудам застройщиков – немало построенного ими за последние годы жилья уже перешло в разряд «вторички» (во многих городах-спутниках доля такого жилья доходит до 50%).

С начала года, по информации риэлторов, количество сделок на рынке вторичного жилья в городах-спутниках увеличилось в среднем на 25%.

— Заметный рост спроса на подержаные квартиры здесь наблюдается с середины февраля, – утверждает Андрей Ярмоленко, менеджер агентства недвижимости «Галай» (Буча), – однако назвать это бумом нельзя…

О том, сколько реально заключается сделок, риэлторы особо не распространяются. Тем не менее, на увеличившийся спрос рынок отреагировал достаточно быстро. По словам Андрея Ярмоленко, цены на «вторичку» в Буче пошли в рост. То же самое говорят в агентствах недвижимости из других городов, расположенных вокруг Киева. Однако, замечают эксперты, сей факт не должен пугать потенциальных покупателей б/у квартир, поскольку в прошлом году «вторичное» жилье в городах-спутниках подешевело на 15-20%, тогда как в столице цены снизились в среднем на 5-8%). В целом же рост цен на подержаные квартиры в пригороде до конца нынешнего года вряд ли превысит уровень инфляции и составит где-то 15%.

По словам экспертов, наибольшей популярностью среди покупателей «вторичного» жилья нынче пользуются Вишневое, Бровары, Борисполь, Вышгород, Коцюбинское, Ирпень, Боярка, Обухов, Украинка. Важными факторами, влияющими на выбор людьми конкретного места жительства, являются как близость этих населенных пунктов, так и хорошее транспортное сообщение со столицей и довольно развитая инфраструктура.

В немалой степени спрос на квартиры в пригороде стимулируют перспектива вхождения ряда населенных пунктов в черту Киева, а также планы строительства новой Окружной дороги.

Среди покупателей подержаных квартир в пригороде, говорят риэлторы, процент киевлян не очень высок, куда больше приезжих из регионов. Причем последние при выборе «пункта постоянной дислокации» ориентируются главным образом на цены и не особо переживают по поводу недостаточно развитой инфраструктуры…

Вообще неоспоримым преимуществом жилья в пригороде является его небольшой метраж. Например, общая площадь однокомнатной квартиры в доме постройки 2005 года, как правило, не превышает 40 кв. м, а двухкомнатной – 70 кв. м, что значительно уменьшает затраты на покупку недвижимости. К тому же жилые дома в пригороде столицы редко имеют больше 9 этажей, что позволяет оборудовать дом автономными системами отопления и водоснабжения.

По данным агенств недвижимости, среди предложений «вторичного» жилья в пригороде второе место после вчерашних новостроек занимают «хрущевки», составляющие около 30% выставленных на продажу квартир, на прочие категории квартир приходится 15-20%.

В то же время в городах-спутниках спрос на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры распределен более равномерно, чем в столице. Трехкомнатные покупают в основном те, кто хочет существенно улучшить свои жилищные условия. Одно- и двухкомнатные квартиры приобретаются, как правило, в процессе размена, причем нередко переселенцами из Киева и других городов, которые продали там свое жилье. Тем не менее, как отмечает Ирина Менжерес, специалист по недвижимости консалтинговой компании «Атлант А», если еще год назад наибольшим спросом на вторичном рынке городов-спутников пользовались однокомнатные квартиры площадью до 45 кв. м, то сегодня здесь лидируют (хоть и с небольшим отрывом) двухкомнатные квартиры (ими интересуется около 40% потенциальных покупателей). Само же качество жилья в пригороде зачастую выше, чем на Троещине или Борщаговке…

— Львиная доля сделок на пригородном рынке подержаного жилья совершается с привлечением банковских кредитов, – говорит Андрей Ярмоленко, – что вполне естественно, ведь ежемесячные выплаты по кредиту, взятому на 20 лет, на самые дешевые квартиры составляют около $700, что всего на $200 больше, чем арендная плата на самое дешевое жилье в Киеве ($450-500).

Большинство покупателей берет в в банке ссуду в размере 60–70% стоимости жилья, как правило, на максимально длительный срок (20-25 лет).

Есть варианты

Как утверждают риэлторы, самым востребованным на сегодняшний день является «вторичное» жилье в Броварах и Вишневом, где за последние годы значительно расширилось предложение квартир, да и вообще, полагают эксперты, эти населенные пункты уже весьма условно можно назвать окраиной.

Бровары, расположенные в 20 минутах езды от Киева, традиционно пользуются популярностью среди столичных жителей, благодаря развитой инфраструктуре. В городе функционирует ТРЦ «Терминал» с супермаркетом, магазинами промышленных товаров, ледовым стадионом, современным концертным залом, фитнес-центром и казино. Здесь же находятся крупнейший в стране картинг-центр, современный зал для боулинга и кинотеатр «Баттерфляй».

Минимальная цена на однокомнатную квартиру (общая площадь 32 кв. м), тут составляет $65 тыс. А «однушка» общей площадью 46 кв. м в монолитно-каркасном доме стоит около $100 тыс. Примерно во столько же обойдется небольшая двухкомнатная квартира в стандартной панельной многоэтажке. Цены на трехкомнатные квартиры находятся в пределах $130-190 тыс.

Второе-третье места делят Вишневое и Борисполь. Здесь стоимость подержаного жилья неуклонно приближается к столичным показателям. Сегодня «гостинки» в Борисполе продаются по цене $60-70 тыс., двухкомнатные квартиры оцениваются, как минимум, в $95 тыс. Цены на жилье здесь, говорят риэлторы, формирует специфический фактор: оба города востребованы среди приезжих из регионов. Так, по словам директора АН «Градиент» Ларисы Яремы, в Борисполе функционирует несколько новых крупных организаций, в частности, медицинская клиника и онкоцентр, которые привлекли в свой штат значительное количество специалистов со всей Украины, предоставив им льготные кредиты на покупку жилья. Также сегодня много заявок на покупку жилья поступает и от работников Бориспольского аэропорта, которым это предприятие также предоставляет выгодные ссуды. В то же время, говорит Лариса Ярема, спрос на бориспольское жилье среди киевлян подстегивает перспектива строительства линии метро к аэропорту.

В Вишневом «гостинки» предлагаются сейчас за $60 тыс., однокомнатные «хрущевки» — за $70 тыс., а двухкомнатные квартиры в недавно построенных панельных домах стоят $110–115 тыс.

В Украинке, по мнению аналитиков, продавцы квартир откровенно эксплуатируют любовь граждан к водоемам – людям нравиться жить на берегу Днепра. К тому же от Украинки до столичной станции метро «Выдубичи» каких-то полчаса езды автобусом. Цена однокомнатной квартиры здесь стартует от $55 тыс., а найти двухкомнатную дешевле $100 тыс. сложно.

Довольно высокие цены на «вторичное» жилье в Ирпене, по мнению экспертов, обусловлены прежде всего статусом курортного города. Сюда, как впрочем, и в Коцюбинское, из столицы ведут хорошие транспортные магистрали. Тем не менее, «гостинку» общей площадью 28 кв. м. в кирпичном доме тут можно приобрести и за $50 тыс. Цены на двухкомнатные квартиры начинаются с $85 тыс., трехкомнатные стоят в пределах $120-170 тыс.

От Чабанов или Вышгорода до Киева гораздо ближе, но однокомнатные квартиры здесь продаются по $50 тыс. Если же квартира находится в сравнительно новом доме и там сделан качественный ремонт, за нее придется выложить $100 тыс. Цены на двухкомнатные квартиры стартуют от $80 тыс., трехкомнатная обойдется в $130 тыс.

Впрочем, констатируют эксперты, потенциальные покупатели жилья все чаще обращают внимание и на другие, пока менее «раскрученные» населенные пункты вроде Гостомеля, Ворзеля, Барышевки. В основном квартиры там приобретают люди, недавно обосновавшиеся в столице и располагающие ежемесячным доходом порядка $1–1,5 тыс. в месяц на семью. Покупку «однушки», например, в Бузовой при первоначальном взносе в $20 тыс. можно оформить в кредит на 10 лет с ежемесячными выплатами в $300. «Двушка» там же обойдется в $28 тыс. первоначального взноса и $450 ежемесячных выплат на протяжении 10 лет. Еще дешевле квартиры в Барышевке — однокомнатная в среднем оценивается в $30 тыс., двухкомнатная — в $40 тыс.

Искать жилье в пригороде эксперты советуют через местные агентства недвижимости. В этом случае покупка обойдется дешевле. Тем более, что процент «спекулятивных» квартир в пригороде значительно меньше, нежели в столице, а продавцы больше уступают при торге.