В Одессе квартиры подешевели в среднем на 15%, а аренда возросла в 2 раза

До середины лета в Одессе наблюдалось снижение стоимости квадратного метра жилья на вторичном рынке. В разных сегментах оно составило от 5 до 27%. Меньше всего колебания коснулись старых зданий в центре города, элитного жилья и квартир в прибрежной зоне. Рекордсменами по падению стоимости оказались отдаленные районы.«Центр города всегда меньше подвержен колебаниям цены как при общем снижении, так и при общем повышении цен на квартиры, — говорит Константин Новицкий, президент Ассоциации риелторов города Одессы и Одесской области. — Купить квартиру в Одессе в этой части было сложно, ведь здесь квартиры всегда пользуются повышенным спросом. При этом снижение цен на 2-3-комнатные и многокомнатные квартиры было менее существенным и составило 20-22%, на однокомнатные — 25-27%».

Как отметил специалист, после бурного роста (за прошлый год он составил порядка 60%) в декабре рынок начал «замирать». Для города такая ситуация нетипична — напротив, перед новым годом многие, стараясь решить свои жилищные проблемы, начинают более активно покупать квартиры, повышается спрос и количество сделок.

После стагнации в начале 2007 года цены стали медленно снижаться, причем в зависимости от качества недвижимости и района города темпы падения стоимости квартир существенно отличались.

Например, по данным ООО «Первая риелторская компания», старый жилищный фонд, здания дореволюционной постройки, расположенные, в основном, в центре города, подешевели на 15-17%. При этом максимальным было падение цен на «хрущевки».

Сегмент элитного жилья, а также домов 50-х годов, расположенных в центре Одессы, меньше всего отреагировал на общее снижение. Например, «сталинки» подешевели на 10-12%, а элитное жилье — не более чем на 5-7%.

Говоря о причинах такого существенного снижения на вторичном рынке недвижимости Одессы, риелторы, в основном, выделяют падение спроса за счет дороговизны жилья.

Но кроме общих причин снижения цен, которые свойственны практически любому рынку недвижимости, есть специфические, одесские. За период 2005-2006 годов, когда в целом рынок недвижимости показывал небывалые темпы роста, в Одессе стремительно росла доля спекулятивных сделок. В 2006 году она составляла 30% от общего числа. А цены при этом достигли своего максимума, и рынок, говоря словами самих операторов, «перегрелся».

«До 70% сделок на рынке совершается в кредит, при этом цены выросли настолько, что доход одного заемщика или семьи уже не позволял выплачивать ежемесячные платежи по кредиту», — объясняет Дмитрий Грабина, директор ООО «Первая риелторская компания».

До конца января в городе наблюдалось затишье, количество сделок значительно снизилось. «Те, кто приобретал жилье с целью перепродажи, увидели эту тенденцию и стали выставлять на продажу жилье, существенно увеличивая предложение», — объясняет Константин Новицкий.

В отличие от стоимости квартиры, цены на аренду в Одессе по некоторым сегментам за год выросли в два раза, в частности, это касается однокомнатных малогабаритных квартир.

На сегодня снять однокомнатную квартиру в отдаленном районе города можно за $250-350 в месяц, в центре и ближних к центру районах — от $350; аренда «двушки» в центре обойдется в $500-700, а в отдаленных районах — в $280-300.

Стоимость посуточной аренды однокомнатной квартиры в центре и приморской зоне составляет $20-25 в сутки, в зависимости от качества ремонта и комплектации квартиры.

При этом, как отмечает Глеб Ерыпалов, заместитель директора агентства недвижимости «Молдаванка», «по окончании курортного сезона падения цен на посуточную аренду в этом году не наблюдалось». Бизнес-среда в городе развивается, постоянно есть приезжие из Украины и других стран, которые предпочитают аренду частных апартаментов гостиницам.

Уже к середине августа ситуация на рынке недвижимости резко стала меняться, а за сентябрь повышение стоимости квадратного метра составило 5%.

«Покупатели замерли в ожидании дальнейшего падения цен на рынке, но этого не произошло, в итоге мы получили отложенный спрос, — говорит Дмитрий Грабина. — Этого не произошло, покупатели вернулись на рынок, что также подстегнуло рост цен». Кроме того, причиной осеннего подорожания стал отток капитала из курортного бизнеса. Получив прибыль во время курортного сезона, предприниматели направили заработанные средства в рынок недвижимости.

На сегодня наибольшим спросом пользуются малогабаритные квартиры в разных частях города. В центре стоимость квартир может варьироваться, в зависимости от проекта, от $2 000 до $3 500 за квадратный метр.

Достаточно предложение и квартир гостиного типа, метраж которых не превышает 10-15 квадратных метров.

«В центре такое жилье может обойтись в $40-60 тысяч, в зависимости от проекта дома, его состояния и состояния самой квартиры, — рассказывает Глеб Ерыпалов, — в отдаленных спальных районах ее стоимость будет ниже на 5 тысяч».

Квартиры более высокого метража в центре можно приобрести за $50-70 тысяч. В непосредственном центре квартира, перспективная, например, для арендного бизнеса, порядка 40 квадратных метров, может стоить $100-120 тысяч.

В прибрежных районах, например, в Аркадии, стоимость квадратного метра в зданиях элитного класса может доходить до $4 000 тысяч за 1 квадратный метр. При этом метраж таких квартир значительно выше: однокомнтных — до 60-65 квадратных метров, двухкомнатных — от 85. Как правило, это комплексы с инфраструктурой, расположены в парковой зоне, в первом-втором ряду от моря.