Производства избавляются от лишней недвижимости

Некогда дефицитную в Киеве производственную недвижимость сейчас можно приобрести или арендовать без проблем: количество сделок на этом рынке сократилось на 80%, а предложение увеличилось как минимум в три раза.

Снижение активности заставило владельцев помещений умерить свои аппетиты и уменьшить расценки при продаже в среднем на 15%, а при аренде — на 20–40%. Однако эксперты утверждают, что это не предел — цены будут падать как минимум до середины весны.

Заброшенные здания

Наблюдающийся в стране финансовый кризис поставил крест на начинаниях многих бизнесменов, планировавших расширять свое производство за счет аренды или покупки дополнительных помещений. По оценкам генерального директора агентства недвижимости "C.I.T." Эдуарда Бразаса, за последние несколько месяцев количество сделок на этом рынке сократилось по сравнению с весной 2008 г. на 50%. А генеральный директор АН "Альянс-Брок" Андрей Сокур утверждает, что число потенциальных покупателей и арендаторов уменьшилось на 80%. "Сделок по продаже производственных помещений практически нет, что связано как с прекращением кредитования, так и с нежеланием компаний в условиях кризиса инвестировать значительные средства в расширение", — считает он. Солидарен с ним и президент Союза специалистов по недвижимости Александр Рубанов, по словам которого причиной отсутствия подобных операций является отказ многих продавцов идти на уступки. "Покупатели заинтересованы приобрести помещение в национальной валюте, а если стоимость выставляется в долларах, то готовы платить по курсу 5,0. Продавцы же, наоборот, хотят получить оплату в валюте либо в гривнях по рыночному курсу", — пояснил он, добавив, что сейчас заключения договоров продажи стали редкостью.

В итоге у потенциальных арендаторов и покупателей промышленных зданий и помещений появился широкий выбор. По информации г-на Рубанова, по сравнению с весной прошлого года предложение выросло как минимум в три раза. Директор по маркетингу компании SV Development Владимир Степенко утверждает, что в базах данных столичных агентств недвижимости представлено около 1,5 тыс. предложений по аренде помещений от 10 кв. м до 8 тыс. кв. м, а на продажу выставлено порядка 200 площадок — от 43 кв. м до 17 тыс. В некоторых случаях появляются объекты площадью около 20 тыс. кв. м.

Резкое увеличение предложения эксперты объясняют желанием целого ряда компаний сократить свои затраты за счет более рационального использования производственных площадей. "В первую очередь это касается предприятий, ориентированных на строительный рынок, к примеру, изготовителей окон, плитки или мебели, а также занимающихся сборкой бытовой техники и электроники", — подчеркивает Эдуард Бразас, отмечая, что производители продуктов питания пока не идут на такой шаг. Солидарен с ним и Андрей Сокур, по словам которого многие мелкие компании, столкнувшиеся с отсутствием или снижением продаж их продукции, начали отказываться от своего бизнеса и освобождать производственные площадки. В ряде киевских агентств недвижимости говорят, что некоторые руководители решились на перенос своих предприятий за пределы столицы — в Ирпень, Вишневое или Вышгород, где арендные ставки, как правило, наполовину ниже по сравнению с предлагаемыми в Киеве.

Арендаторам идут на уступки

На сегмент аренды начали переориентироваться и те владельцы производственных помещений, которые долгое время не могут их продать. Ожесточившаяся борьба за арендаторов позволяет последним диктовать условия. "Многие главы компаний, расположенных на арендованных площадях, постоянно мониторят рынок, подыскивая более дешевое предложение. Найдя его, они требуют от собственников снизить арендные ставки, угрожая в противном случае переехать", — отмечает г-н Бразас. В столичных агентствах недвижимости утверждают, что снять производственное помещение сейчас можно как минимум на 20–40% дешевле, чем в середине прошлого года. "Если ранее средняя стоимость составляла $10–15 за кв. м в месяц, то сейчас появилось много предложений по $8/кв. м", — добавляет Эдуард Бразас. По словам Александра Рубанова, некоторые владельцы помещений стали предлагать неплохие площадки с отоплением, охраной, удобными подъездными путями и минимальным ремонтом даже по $5 за кв. м в месяц, хотя еще весной они стоили $15–20. Владимир Степенко уверяет, что в Киеве можно найти здания, сдаваемые внаем даже по $2 за квадрат. Например, по такой цене можно снять помещение площадью 400 кв. м на улице Академика Глушкова, а также производственную площадку в 5,5 тыс. кв. м на Северной (Оболонский р-н). За $7–10 за кв. м в месяц предлагаются помещения и здания в районе улиц Богатырской, Луговой, Вискозной, Магнитогорской, Фрунзе. Самые высокие цены — $20–25 за кв. м — хотят получить собственники недвижимости, расположенной в центральной или приближенных к ней частях города.

Помимо снижения стоимости, многие владельцы промышленных помещений готовы идти и на другие уступки. В частности, некоторые согласны сами оплачивать коммунальные услуги, электричество, охрану и т. п. Есть даже случаи заключения договоров аренды исходя из курса 5 грн. за доллар, отмечает г-н Степенко. Также эксперты говорят об изменении предпочтений арендаторов: если ранее наиболее ходовыми были помещения площадью 500–600 кв. м, то сейчас — 200–300 кв. м стоимостью $5–8 за квадрат в месяц, желательно на правом берегу.

Чуть меньше готовы сбрасывать владельцы производственных зданий в случае их продажи. По данным "ДС", здесь цена снизилась по сравнению с весной 2008 г. в среднем на 15%. Однако она существенно колеблется в зависимости от параметров, класса помещения и места его расположения — в пределах от $350 до $4,5 тыс. за кв. м. К примеру, по данным SV Development, на улице Алма-Атинской в Днепровском районе столицы помещение площадью 4,5 тыс. кв. м хозяева согласны продать за $600 за кв. м, объект в 250 кв. м в районе Ленинградской площади стоит уже $1,58 тыс. за кв. м, а 500 кв. м на улице Красноткацкой в Деснянском районе предлагаются за $700/кв. м.

Дальше — дешевле

Опрошенные "ДС" эксперты сходятся во мнении, что производственные помещения будут дешеветь как минимум до начала весны. По мнению Эдуарда Бразаса, стоимость аренды может снизиться еще на треть, а продажи — на 20%. "На мой взгляд, начиная с середины весны цены стабилизируются", — считает он. По оценкам Александра Рубанова, существенно уступать будут лишь те владельцы недвижимости, которым срочно нужны деньги, например для погашения банковского кредита. "Могу точно сказать, что до конца года цены повышаться не будут", — уверяет он. Владимир Степенко предполагает, что больше всего подешевеют объекты, стоимость которых была изначально завышена. "По прогнозам, подъем деловой активности начнется не ранее чем через год, когда спрос на промышленные здания будет расти. Впрочем, даже в этом случае речь об увеличении цен не идет", — резюмировал он.