Квадратные метры попали в безнадежную ситуацию?

Когда в 2007 году эксперты высказали мнения о том, что рынок украинской и, в частности столичной, недвижимости ожидает скорый обвал, в результате которого цены упадут вполовину, - эти неожиданные прогнозы многим показались маловероятными.

В тот момент жилье (и хорошее, и не очень) пользовалось небывалым спросом, цены росли каждую неделю на 5-15%. Говорить об удешевлении никому не приходило в голову.

Сегодня сайты недвижимости с ценами на квартиры и дома не успевают за обвалом. Только за первые две недели января цены на вторичном рынке в разных районах столицы "сползли" на 6-10%. Если "стены" будут "рушиться" и дальше такими темпами, к лету столичное жилье подешевеет еще вполовину, убеждены эксперты. Однако даже в таких условиях десятки тысяч жителей столицы по-прежнему останутся с неразрешенным жилищным вопросом.

- Неуверенность в завтрашнем дне и многочисленные личные дефолты, которые уже успели произойти у вчера еще состоятельных киевлян, отвлекут их от решения жилищных проблем, - рассуждает аналитик рынка недвижимости Владимир Сушков. Сейчас в Киеве на 8-14 выставляемых в продажу квартир приходится лишь 1 реальный покупатель.

Гривня или доллар?

Объявления о продаже и сдаче квартир публикуются с ценами в долларах. Но ситуация на валютном рынке меняется с каждым днем. Как ориентироваться?

По мнению операторов столичного рынка недвижимости, к началу весны подавляющее большинство операций будет проходить в национальной валюте - а пока придется следить за курсом валюты.

- Практически все клиенты получают свой доход в гривнях, - говорит директор одного из киевских агентств недвижимости Сергей Вишняк.

- Соответственно, это снижает риски, скажем, для арендодателя. Шанс получать ежемесячно четко оговоренную цифру в гривнях куда выше, чем в долларах. Во-вторых, на практически "мертвом" рынке следует подстраиваться под покупателя или арендатора, чтобы вовсе не остаться "с носом". В-третьих, долларовые продажи вскоре вовсе станут неудобными хотя бы потому, что банки если и решатся выдавать ипотеку, так только в гривнях.

Мена в законе

Насколько сделка обмена квартиры может быть защищена юридически? Не оспорят ли ее впоследствии?

Договор мены - такой же первичный правоустанавливающий документ на квартиру, как, например, договор купли-продажи или свидетельство о праве собственности, комментирует юрист Зоя Евграфова. - Он имеет юридическую силу и полностью защищен законом, если, конечно, его составляли и регистрировали у нотариуса. Лет 15 назад, когда не было ипотеки, договор мены был очень популярен при решении жилищных проблем. Сегодня ситуация повторяется.

Где предел обвала?

До каких пор будет снижение цен? Правда ли, что причиной этого обвала стали выставляемые банками на продажу заложенные квартиры, отчужденные у неплатильщиков?

- Если зайти на банковские сайты, где помещается информация о реализуемых предметах залога, можно обнаружить, что цены на квартиры и машины значительно выше рыночных. Банки стремятся продать подороже, чтобы не остаться в накладе, ведь они в свое время щедро выдавали кредиты чуть ли не с нулевым взносом. Так что цены залоговых товаров скорее тормозят общую тенденцию к снижению, чем наоборот. Однако их процент на рынке очень мал, - утверждает финансовый эксперт Консультативного агентства "Твой банкир" Людмила Шевелева.

- Падение цен на недвижимость будет неизбежным до тех пор, пока будет свирепствовать кризис, - считает юрист Зоя Евграфова. - Если он затянется и многие окажутся на грани выживания, смешно говорить об оживлении на рынке. В свою очередь, чем дольше стоит рынок, тем дешевле квартиры. Предела у падения цен нет. В Москве после дефолта-1998 квартиру можно было купить всего за несколько тысяч долларов.

- Кризис больше не может радикально повлиять на ситуацию. Считаю, что рынок уже достиг своего нижнего предела, - не согласен с экспертом риелтор Сергей Короли. - У каждого объекта есть своя так называемая черта ликвидности, ниже которой продавать уже бессмысленно. Большинство квартир ее достигли. Хозяева снимают их с продажи. Когда дешевые квартиры "закончатся", нервы у потенциальных покупателей не выдержат. Рынок опять пойдет вверх.