Аналитический обзор торговой недвижимости крупных городов Украины

Маркетинговое исследование рынка торговых центров г. Киева, январь 2007г. Компания Соцмарт провела исследование торговой недвижимости г. Львов, Одесса, Запорожье, Донецк, в ходе которого было изучено более 100 действующих и заявленных торговых центров. В данной статье приводятся выдержки из аналитической части исследований.

Крупные города Украины являются потенциально интересными как для отечественных, так и для зарубежных капиталистов. Последние 3 года Украина стабильно входит в пятерку лидеров по инвестиционной привлекательности для международных торговых сетей согласно исследованию всемирной консалтинговойфирмы A. T. Kearney «Индекс мирового развития розничной торговли» (в 2005 году Украина заняла 3е место, в 2006 – 4е место, в 2007 – 5еместо) По данным отчета, Украина находится среди «пиковых рынков» для сетей розничной торговли. Такой рынок быстро развивается и готов к современным методам торговли. По данным A. T. Kearney, спрос на торговую недвижимость в Украине превышает предложение примерно в четыре раза.
В 2006 году в Украине рост розничного товарооборота всех видов товаров достиг уровня 25%. Рост объемов производства на украинских предприятиях обусловил рост объемов розничной торговли. С другой стороны, рост розничной торговли был ускорен всплеском активности и увеличением доходов потребителей.
Если несколько лет назад инвесторы обращали внимание, в первую очередь, на столицу Украины, теперь все больший уровень интереса вызывают города с населением от 700-800 тыс. человек. Это вызвано как общерегиональными причинами, так и спецификой каждого отдельного города.Объективные причины (обще региональные):
1. В областных центрах Украины, по сравнению со столицей,более низкая себестоимость строительства, а необходимость в торговых площадяхне меньше (а в отдельных регионах и больше)
2. Существенные различия наблюдаются в объеме инвестиций.Если в регионах, за редким исключением, строятся небольшие пяти тысячники, то в столице размер ТЦ колеблется в пределах 12–40 тысяч м?. При этом региональные инвесторы склонны планировать более высокий уровень доходности проектов, чем в Киеве, и это порой делается в ущерб качеству и долговечности формата. Поэтому окупаемость торговых комплексов в регионах обычно составляет 3,5–4 года, тогда как в столице — 4,5–6 лет.
3. Возможность быстрее и за меньшие деньги получить под застройку привлекательный участок
Субъективные причины зависят от города. Если говорить об Одессе и Львове – это и выгодное географическое положение (инвесторами эти населенные пункты рассматривается как перевалочные терминалы и транспортные узлы), и большой туристический потенциал. Достоинствами того же Львова и Донецка является то, что эти города принимающие предстоящего ЕВРО-2012, и планируются значительные финансовые вливания в транспортную инфраструктуру, недвижимость (хотя в первую очередь в гостиничную, но, так как все больше строительных проектов носят многофункциональный характер, торговая составляющая является одной из желательных).
Можно отметить несколько особенностей рынка торговой недвижимости изученных городов ( Львов, Запорожье, Донецк, Одесса) Во всех этих городах наблюдается ненасыщенность рынка торговых площадей. Еще один важный момент – практически полное отсутствие современных торговых центров, и полное отсутствие крупноформатных торговых центров ( площадью более 40-50000кв.м.)Отличием от столичного рынка торговых центров, по мнению аналитического отдела Соцмарт, выступает то, что в Киеве характерно наличие 2х основных типов якорей– продовольственный супермаркет и развлекательная составляющая. А в изученных городах 2й тип якорей (если говорить о действующих объектах, и о многих заявленных), встречается лишь в Донецке и Одессе. Одной возможной, как в существующих,так в перспективных объектах, причиной отсутствия развлекательной составляющей является то, что включение такой функции в состав торгового комплекса значительно увеличивает сроки окупаемости проектов. Так что, развлекательная функция рассматривается девелоперами как якорная функция, формирующая поток посетителей, а не поток денежных поступлений. На данный момент единственными объектами, которые косвенно относятся к группе развлечений, можно назвать заведения общественного питания (в Запорожье, Львове).
Львов. К сожалению, на данный момент во Львове тяжело найти настоящие ТЦ, которые отвечают полностью этому понятию. Мы насчитали 15 торговых центров (некоторые на стыке понятий супермаркет и торговый центр,универмаг и торговый центр, рынок и торговый центр) Не все они могут похвастаться достаточным для ТЦ количеством площадей и качеством операторов, но такой уровень развития современных форм торговли характерен и для других областных центров Украины. В формате, приближенном к супермаркетам с торговыми галереями,работают торговые центры сетей Арсен и Вам, ТЦ Максимум. Крупным торговым центром можно назвать Универмаг Львов. Самым старым является универмаг «На рынке» (если считать начало существования Магнуса с его реконструкции). Торговые центры новой волны – это Роксолана, Скрыня, Магнус ( после2003г., ранее – Львовский ЦУМ), Шувар. ». Соответственно, на рынке торговой недвижимости представлено 15 торговых центров, площадью немногим более 104000кв.м. Для города с населением чуть менее 800000 тыс. человек это катастрофически мало. Впрочем, грядут изменения. Уже к 2009 г. во Львове можно ожидать обострения конкуренции, что приведет к повышению процента свободных помещений в ТЦ и к снижению уровня арендных ставок. Строительная деятельностьво Львове активизируется. Уже сейчас возводится несколько крупноформатныхторговых комплексов, заявленные к вводу в эксплуатацию в ближайшие годы.
Исследование торговой недвижимости г. Львов
Запорожье. Сейчас в городе функционирует всего лишь 6 торговых центров (Гранд, Пальмира Плаза, Универмаг Украина, Интрейд, Центральный, Космос Сити). К 2012г., если все заявленные проекты будут реализованы, общая площадь торговых центров вырастет почти в 10раз; на данный момент уже ведутся строительно-проектные работы по более чем 15 торговым центрам. В существующих торговых центрах города на данный момент не представлен развлекательный сегмент; можно прогнозировать его появление в ближайшее время в ТРЦ Пальмира Плаза, и спустя более длительное время в заявленных крупноформатных объектах (по данным Соцмарт)
Исследование торговой недвижимости г. Запорожье
Одесса. Рынок профессиональных торговых центров пока находится лишь в стадии зарождения. Современными торговыми центрами в Одессе можно назвать лишь ТД Афина, ТЦ Панорама, ТЦ Сады победы, Новый привоз, ТЦ СемьЯ, ТРЦ на Среднефонтанской ( точнее его новую часть Платон), ТЦ Европа и с натяжкой Новый город, который сейчас только вводится в эксплуатацию. В классическом понимании к формату торговый центр нельзя отнести Вузовский, Аеропортовский, Маршал, Рорус, но они также попали в наше исследование (во-первых, они все же позиционируют себя как торговые центры, во-вторых, пользуются высоким спросом у потребителей).Соответственно, рынок торговых центров в Одессе представлен 12 объектами, общей площадью 229580 кв.м. Через 5 лет прогнозируется рост коммерческих площадей в три раза, и это без планируемых объектов сетей Дафи и Квадрат. Но в связи с масштабностью большинства из этих проектов ( около половины планируемых ТЦ от 60000кв.м.) есть вероятность задержек с о сдачей в эксплуатацию ( тем более,что строительство большинства из них еще даже не начато).
Исследование торговой недвижимости г. Одесса
Донецк. Сегодня в Донецке 14 торговых центров разного формата и уровней. (Обжора на б-ре Шевченко, Обжора на пр. Ленинском, Обжора наул. Туполева, ЦУМ, ТЦ Рынок Дружба, Империя Мебели, Атлант, Север Плаза, Белый Лебедь, Золотое Кольцо, Юзовский, Донецк Сити, Планета, Форум) Первая фаза развития профессиональной торговой недвижимости в регионе пришлась на 2003–2005 гг., на протяжении которых в эксплуатацию были введены торговые центры «Обжора», «Золотое кольцо», «Северплаза», «Форум», осуществлена реконструкция ТЦ «Белый лебедь». Сейчас заявлено несколько разноформатных объектов. К самым крупным можно отнести Декор Донбасс, Квадрат, Централь, Континет, Интернешнл Плаза. К 2010 году общая площадь всех построенных к тому времени торговых центров будет составлять немногим более 400 тыс. кв.м., а этот объем площадей, безусловно, нельзя назвать значительным показателем для города, с населением более миллиона человек.
Исследование торговой недвижимости г. Донецк