На рынок недвижимости выходят банки…

Украинский рынок недвижимости может "обвалиться" из-за резкого роста предложения на нем квартир. При этом наиболее быстрыми темпами растет число выставляемых на продажу квартир, находящихся или находившихся в залоге у банков по ипотечным кредитам.

Еще год-два назад украинские банки практически не выставляли на продажу залоговых квартир, даже если они им и доставались в результате решения суда по невозвращенным кредитам. Причина была проста: цены на недвижимость быстро росли и продать такую квартиру по сниженной цене "для своих" трудностей не представлялось. Обычно эти квартиры брали себе сотрудники либо топ-менеджеры банков.

Ситуация резко изменилась сегодня, когда неплатежи по ипотечным кредитам стали массовыми и банкам приходится решать, что делать с находящимися в залоге квартирами. В связи с падением цен на рынке недвижимости, стандартная схема (отобрать квартиру у должника – продать ее – компенсировать свои убытки) не всегда работает.

Во-первых, процедура изъятия залогового имущества затруднительна и растянута.

Во-вторых, иногда с проблемами приходится выселять неплатежеспособного заемщика. Поэтому банки пытаются договориться с неплательщиками "по-хорошему", иногда инициаторами отказа от залогового имущества выступают и сами заемщики, особенно те из них, которые купили квартиру в кредит недавно и поняли, что ежемесячные выплаты они не потянут.

В таком случае банк часто выставляет залоговое имущество, которое пока что де-факто находится в распоряжении заемщика, и с его согласия. При этом сам заемщик вынужден также постараться подороже продать квартиру – иначе он может не рассчитывать на возврат хотя бы части уплаченного первоначального взноса. Однако проблема в том, что несмотря на снижение цен на рынке недвижимости, они находятся на таком уровне, что найти в условиях кризиса на залоговые квартиры покупателей практически нереально.

В связи с этим банки предлагают купить залоговое имущество у них в кредит, т. е. покупатель становится новым заемщиком банка взамен старого – неплатежеспособного. Однако здесь также для банков не все просто. Как правило, если новый покупатель-заемщик и соглашается купить квартиру у банка за его же кредитные деньги, то по гораздо более низкой цене, чем первоначальный заемщик.

Кроме того, банки сегодня продают "в кредит" залоговые квартиры лишь при условии выплаты хотя бы 30% первоначального взноса, а не у всех новых покупателей в условиях обостряющегося кризиса есть деньги на первоначальный взнос. Но именно взноса требуют от своих новых заемщиков банки. По сути, за счет первоначального взноса покупателя залоговой квартиры банк надеется хотя бы немного поправить свое финансовое положение. Ведь нужно учесть, что в последнее время в связи с массовым изъятием гражданами средств с депозитных счетов многие банки оказались в критическом положении. У них есть масса квартир и другого имущества в залоге, но в условиях кризиса быстро превратить их в живые деньги просто невозможно. Банки согласны даже на частичную проплату за свое залоговое имущество в виде первоначального взноса, надеясь, что в будущем новые заемщики будут более аккуратными, чем старые.

К сожалению, работать по подобной схеме – поменять заемщика по проблемным ипотечным кредитам – банкам сегодня удается лишь в небольшом числе случаев. Большинство же квартир у банков банально "зависают". При этом наблюдается интересная тенденция: стоит банку пойти хотя бы на небольшие уступки неплательщику по ипотечному кредиту (скажем, не вводить штрафных санкций за несвоевременное погашение кредита и процентов, либо реструктуризировать долг), как после некоторого периода выполнения своих новых "смягченных" обязательств заемщик перестает выполнять и их.

И происходит это не от хорошей жизни. Обычно неплатежеспособными становятся те заемщики, которые потеряли высокооплачиваемую работу. Первый месяц-два они еще надеются найти работу с аналогичной зарплатой, рассылают свои резюме, ходят на собеседования, у них есть кое-какие сбережения, чтобы платить по кредиту. Но проходит время, новая работа не находится, сбережения тают, им начинает не хватать на самое необходимое и тогда такие заемщики просто перестают платить по ипотеке.

Банкиры с тревогой ждут начала нового года. Ведь по всем прогнозам, после новогодних праздников доходы украинских граждан не вырастут. При этом работу потеряют многие, которые сегодня еще как-то заняты и рассчитывают на хоть какие-то зарплаты. Кроме того, гривня обесценилась за полгода почти в два раза и выплачивать по валютным кредитам основной долг и проценты тогда, когда зарплата, в лучшем случае, зафиксировалась на прежнем уровне в гривне, мало кто сможет.

Сложность представляет собой и продажа залогового имущества в кредит. Ведь у многих граждан сегодня нет сбережений на первоначальный взнос, а те, у которых они есть, выжидают и не торопятся приобретать у банков залоговые квартиры, справедливо полагая, что в ближайшие месяцы они значительно упадут в цене.

По сути, сегодня постепенно банки становятся крупнейшими владельцами жилой недвижимости в Украине, подчас очень дорогой и престижной. И соответственно своим стремление поскорей от нее избавиться "валят рынок" чем наносят непоправимый вред и себе и застройщикам. Ведь какой смысл инвестировать деньги в "недострой" который не известно когда закончат, когда можно получить аналогичную готовую квартиру, купив почти за полцены у попавшего в критическое положение банка.