Как купить квартиру в новых условиях?

Ипотека упала чуть ли не до нуля. Что же в таких условиях делать тем, кто все-таки хочет купить квартиру? Выход есть: финансовый лизинг жилья, или аренда с правом выкупа.

Финансовый лизинг недвижимости - долгосрочная аренда с обязательным правом выкупа по истечению срока аренды - уже оценили многие предприятия, приобретающие таким образом себе офисы, складские помещения, помещения для филиалов и пр. Но если речь идет о финансовом лизинге жилой недвижимости, то здесь все намного сложнее. Хоть это направление в коммерческой недвижимости в Украине уже активно развивается, но найти компанию- лизиногодателя жилой недвижимости достаточно трудно.

Главное преимущество лизинга перед ипотекой - в отсутствии необходимости вносить какой-либо залог, поскольку жилье до окончания выплат находится в собственности компании-лизингодателя. При нарушении договора (к примеру, невыплаты) арендатор не теряет собственную квартиру или другое имущество. При этом на весь срок жилье находится в полном распоряжении арендатора, если он, конечно, не нарушает правила пользования, главные из которых обычно касаются перепланировок и всего, что может привести к снижению стоимости квартиры.

Кроме того, договор лизинга более гибкий, чем кредит, и клиент может выработать совместно с арендодателем удобную для него схему платежей: скажем, платить можно с разной периодичностью, а ставка может быть как фиксированной, так и плавающей. Вместе с самой стоимостью недвижимости арендатор выплачивает и так называемый процент подорожания - процентную ставку, колеблющуюся от 10% до 20%. Так же как и при покупке квартиры в кредит, беря квартиру в лизинг, надо внести авансовый платеж - от 5% до 30% стоимости квартиры.

Утопические условия

Для квартиры стоимостью в 500 тыс. грн. ежемесячный платеж (сроком на 20 лет) при таких условиях с авансовым платежом в 5% и с годовой ставкой подорожания в 15% будет составлять около 9 тыс. грн., со снижением до 2,5 тыс. к последним месяцам выплат. Но такие условия скорее утопические и украинские банки и лизинговые компании отказываются предоставлять их по жилой недвижимости для физлиц, то есть обычных граждан. Именно срок договора (выгодным для клиента он будет минимум на 15 лет) и является главной проблемой, из-за которой банки отказываются предоставлять квартиры в лизинг.

У крупных банков и лизинговых компаний нет подобных программ по жилой недвижимости, но есть организации, разработавшие программы для обычных клиентов. Так, у некоторых региональных компаний существуют программы приобретения жилья в финансовый лизинг в любом городе Украины. Сперва клиент должен выбрать квартиру, после чего компания ее выкупает и сдает в долгосрочную аренду с обязательным правом выкупа. То есть по истечении, скажем, 15 лет арендатор автоматически становится владельцем квартиры.

Главным условием при этом является готовность объекта. То есть дом, в котором расположена квартира, должен быть сдан под ключ. Другими словами, квартиру в лизинг не удастся приобрести в строящемся доме. Следующее не менее важное условие - платежеспособность клиента. В зависимости от стоимости объекта ему придется не только подтвердить свои доходы, но и иметь поручителя (им может быть как любое предприятие, так и, к примеру, богатый друг). Кроме этого, у арендатора могут проверить данные трудовой книжки за последние 2-3 года и его кредитную историю. Но даже с такими проверками шансы обзавестись квартирой в лизинг все же больше, чем получить кредит на нее.

Альтернатива кредиту

Таким образом, можно получить выбранное жилье в аренду до 10 лет с 13-15% годовых в долларах при условии, что вы выплатите авансом 10-15%. Месячная плата будет рассчитываться исходя из общей стоимости жилья, поделенной на количество выплат плюс проценты. К этим расходам также добавится ежегодная страховка жилья и комиссионные сборы лизингодателя (что, опять-таки, делает такой лизинг больше похожим на кредит).

Также лизингодержателю придется оплатить услуги оценщиков и оформления необходимых документов в БТИ. Для квартиры стоимостью в 500 тыс. грн. ежемесячные выплаты составят 5-7 тыс. грн., что немногим более месячной платы за аренду хорошей двухкомнатной квартиры в Киеве. Так что лизинг - альтернатива не только кредиту: вместо того чтобы снимать жилье у хозяина и все время сталкиваться с повышением арендной платы и всякими бытовыми скандалами, гораздо выгоднее немного переплатить, но все же жить в квартире без хозяина, которая к тому же со временем станет твоей.

Что касается выплат, то изначально лизинговые компании требуют ежемесячных платежей, но все же в личном порядке соглашаются обсуждать варианты гибкой схемы. В отличие от обычной аренды, лизингодержатель выплачивает фиксированную арендную ставку, которая не зависит от рыночной ситуации. К недостаткам можно отнести то, что расторгнуть договор лизинга можно, только выплатив остаточную стоимость, то есть окончательно выкупив жилье у лизингодателя.

Причем никаких штрафных начислений за такое досрочное погашение нет. Расторгнуть договор, не погасив остаток стоимости, будет проблематично. При согласии сторон это может закончиться продажей объекта без компенсации уже выплаченных лизингодателю денег, или же обязанность выплаты остатка стоимости может лечь на плечи поручителя. И все же такая сделка - выгодная альтернатива кредиту, поскольку арендатору и, соответственно, будущему владельцу не надо ничего предоставлять в залог и он ничем не рискует.

Ищем лизингодателя

Важным моментом, на который обращают внимание в компаниях-лизингодателях, является отсутствие какого-либо имущественного или юридического риска для лизингодержателя. Будущий хозяин квартиры может совершенно не бояться, что, подписав договор кредита на квартиру вторичного рынка, может столкнуться с неверно оформленными документами купли-продажи и залога жилья.

К тому же, соглашение лизинга не отображается в кредитной истории и не может стать помехой для того, чтобы взять у банка деньги, к примеру, на машину (имея обычный непогашенный кредит на квартиру, получить очередной заем становится крайне проблематичным). Но при поисках подобных лизинговых программ следует быть готовым к тому, что придется обращаться в региональные и зачастую малоизвестные компании, отыскать которые порой бывает достаточно сложно. И, заключая договор, на всякий случай желательно воспользоваться услугами знакомого юриста.

В любом случае финансовый лизинг жилья пока остается чуть ли не единственной возможностью приобрести жилье для тех, кому банки отказывают в кредитах. Но, чтобы заработал лизинг жилья, необходимо наличие четкой законодательной базы, поскольку существующими законами запрещено сдавать в лизинг имущественные комплексы и земельные участки, что автоматически исключает возможность приобретения дачи или загородного дома. А отсутствие четкого механизма проведения сделки может растянуть ее оформление на полгода. При этом высокие риски на отечественном рынке недвижимости вынуждают лизинговые компании разрабатывать описанные выше программы, применяя условия обычного кредитования, что не всегда может быть выгодно для клиента. Впрочем, об аренде с правом выкупа можно договориться и с владельцем квартиры, минуя лизинговые компании, но заключить такой договор достаточно так же сложно, как и получить гарантии его исполнения.

Условия приобретения жилья в лизинг с правом выкупа 1. Авансовый платеж - 10-30% от оценочной стоимости жилья 2. Срок - 1-15 лет 3. Процентная ставка - 13-20% годовых 4. Возможная комиссия услуг лизинговой компании, услуг БТИ и оценщиков при подписании договора 5. Ежегодная оплата страховки жилья 6. Погашение: аннуитет или равными частями 7. Возможность гибкой системы выплат: ежемесячно, поквартально и т. д. 8. Возможность досрочного расторжения договора с погашением остаточной стоимости жилья с приобретением прав собственности без начисления пени.

Необходимые документы 1. Заявка на получение лизинговых услуг (форма предоставляется компанией) 2. Паспорт, идентификационный код лизингополучателя и супруги/супруга 3. Свидетельство о браке/разводе 4. Справка о доходе за последние полгода 5. Могут потребовать копию трудовой за последние три года, проверить кредитную историю - копию кредитных, залоговых соглашений (если есть). 6. Может понадобиться письмо от поручителя (банка, юридической организации, физлица) 7. Могут потребовать платежный баланс лизингополучателя.