Складская недвижимость

Складов в Украине не так много, как хотелось бы предпринимателям. По данным аналитиков рынка недвижимости, сегодня ощущается повышенный спрос на складские помещения, в то время как новых проектов мало.

Мест нет

Высокая стоимость земли, а также повышенные требования к территориям, на которых может быть расположен складской комплекс, привели к тому, что число приобретаемых земельных участков под застройку складами уменьшилось, рассказывает директор департамента инвестиционных услуг и департамента промышленной недвижимости компании Colliers International (Украина) Аркадий Вершебенюк. Он также отмечает, что сегодня на рынке наблюдается сдвиг сроков окончания строительства всех складских комплексов, ввиду тенденции удорожания строительства, падения курса доллара и отсутствия необходимого опыта у девелоперов.

Поскольку спрос есть, а предложения нет, эксперты предрекают приход на Украину иностранных девелоперов, которые специализируются на складской недвижимости. Они предложат качественно новый уровень помещений для хранения: в складах будет предоставлен новый уровень сервиса, дорогостоящая техника и соответствие санитарно-гигиеническим нормам будущего. Кроме того, инсотранные девелоперы будут более лояльны к требованиям будущих арендаторов.

Сегодня многие украинские девелоперы уже строят склады совместно со своими иностранными проектами. «Уже имеются примеры удачного сотрудничества отечественных и зарубежных застройщиков (Immo Industry Group и Aladdin Group). Все большее число девелоперов обращают внимание на крупные города с население свыше 1 млн. человек, следуя за выходом на региональные рынки сетевых торговых и крупных логистических операторов», - рассказывает Аркадий Вершебнюк.

Одной из тенденций, которую предрекают эксперты, станет строительство современных складов и логистических центров высшего уровня за чертой Киева. Так, генеральный план по развитию Киева до 2010 года, утвержденный городским правительством, предполагает, что промышленные зоны будут вынесены за пределы столицы. Соответственно, новые складские комплексы будут возводиться уже в пригороде. Аркадий Вершебнюк считает, что особенно актуальными будут склады в границах двадцатикилометровой зоны от Окружной дороги, вблизи главных трасс междугороднего и международного значения. Он также отмечает, что Житомирское направление на протяжении 2008-2010 годов по-прежнему будет наиболее активно развивающимся транспортным коридором, являясь главными воротами Киева для Центральной Европы. «Тем не менее, нельзя не отметить повышение интереса девелоперов и к другим транспортным направлениям, особенно к Харьковскому (основное направление на восток Украины) и Одесскому (обслуживание грузопотоков главных морских ворот страны)», - считает Аркадий Вершебюнюк.

Стоимость аренды складов непосредственно в черте города Киева растет. Так, из-за того, что новых складов в Киеве не строят, а старые практически полностью загружены, в первом полугодии 2008 года арендные ставки на внутригородские склады выросли на 15-20%. В то же время в целом по рынку роста ставок не наблюдалось. Сегодня арендовать склад за чертой города в среднем стоит $9-12 за 1 кв.м в месяц.

Складская недвижимость Москвы

В принципе Киев повторяет в этом судьбу Российской столицы. Складская недвижимость Москвы и Московской области развивалась и развивается практически также. В Москве стоимость земельных участков соизмерима с ценами в Киеве, отсюда и заинтересованность отечественных застройщиков в получении земли не совсем рыночным путем. Иностранные девелоперы в свою очередь также очень интересуются этим рынком, но их возможности немного ограничивает коррупционная составляющая отвода земли в Москве и московской области.

Грабли для иностранцев

Возведение складских комплексов считается более-менее необъемным по капиталовложениям, по сравнению со строительством торговых центров или офисных объектов. Так, средняя себестоимость строительства складов в Киевской области составляет сегодня $350-400 за кв. м. Тогда как другие девелоперские проекты занимают около $600-800 на кв. м.

Но тем девелоперам, которые придут на украинский рынок, придется столкнуться с несколькими сдерживающими факторами. Например, таким, как неохотная выдача кредитов банками под складские проекты. Или сложности с отводом и переводом земельных участков. Да и проектную документацию на склады согласовывать достаточно сложно, система очень забюрократизирована, рассказывает управляющий комапнии Anter Павел Шинкаренко. Он также отмечает, что несмотря на то, что вкладывать в складскую недвижимость действительно нужно меньше, она и окупается медленнее, чем офисная или торговая.

Самым лучшим способом быстро окупить свой складской проект - построить его для какого-то конкретного клиента. В таком случае девелопер еще до начала строительства уверен, что у него будет спрос на недвижимость, и он сможет вернуть деньги сразу. Такие формы сотрудничества девелопера и арендатора называются built to suit. В этом случае и кредит в банке получить проще, и, скорее всего, ставка по кредиту будет гораздо меньшая, чем в случае, если складской комплекс строится без предварительных договоренностей с арендаторами. Для самих арендаторов такой вариант выгоднее тем, что они могут диктовать условия и говорить еще на этапе строительства, какое хотят видеть помещение. Кроме того, заплатив деньги заранее, могут быть уверенными, что не останутся без склада. Скорее всего, такой складской комплекс даже обойдется арендатору дешевле, чем если бы он обращался к девелоперу уже после завершения строительства, говорит Павел Шинкаренко. Он рассказывает, что в Венгрии, Польше, Чехии девелоперы уже давно работают по схеме built to suit, благодаря чему складские рынки этих стран стремительно выросли. Таких тенденций эксперт ждет и в Украине.