Особенности изменения целевого назначения земли

В связи с установлением моратория на отчуждение указанной категории земель, возникали разные теневые способы получения ее в собственность. О их особенностях и рисках рассказывает генеральный директор юридической корпорации «Приницп», глава постоянно действующего третейского суда при ЮКК «Принцип» Геннадий Пампуха.

Земельный кодекс Украины классифицирует земли как сельскохозяйственные, предназначенные для жилой и гражданской застройки, земли промышленности, естественно-заповедные, оздоровительные, рекреационные, историко-культурные и лесохозяйственные. По данным Госкомзема, из 60,4 млн га украинских земель 41,8 млн га или 70% - сельскохозяйственные земли и только 17% (10,4 млн га) - леса.

 
Около 90% всей земли сельскохозяйственного назначения распаеваны, т. е. большинство крестьян уже имеют государственные акты на земельные участки. Местным советам принадлежит только 10% сельскохозяйственной земли. В госсобственности осталось 49,1% всех земель, в частной собственности граждан находится 50,7%, в собственности юридических лиц - 0,2% земель.
 
Паи и оформленные Госкомземом государственные акты на право собственности на землю активно продаются. Украинский Интернет заполонили объявления о продаже земли сельхозназначения. Сильнее всего черный рынок развит в окрестностях столицы: здесь землю скупают для того, чтобы, сменив ее целевое назначение, строить дома, котеджные городки или производственные помещения.
 
Целевое назначение земельного участка - это установленные законодательством и конкретизированные соответствующими органами власти допустимые границы использования земельного участка гражданами и юридическими лицами. Целевое назначение земельных участков предоставленных гражданам и юридическим лицам в собственность или постоянное пользование, отмечается в государственных актах на право собственности на земельный участок.
 
Нужно учитывать, что изменение целевого назначения земельного участка процесс весьма сложный.
 
Согласно ныне действующему Земельному кодексу Украины, изменение целевого назначения земель производится органами исполнительной власти или органами местного самоуправления, которые принимают решение о передаче этих земель в собственность или предоставление в пользование, производят изъятие (выкуп) земель и утверждают проекты землеустройства или принимают решение о создании объектов природоохранного и историко-культурного назначения.
 
Этим же положением регламентировано, что изменение целевого назначения земель, которые находятся в собственности граждан или юридических лиц, осуществляется по инициативе владельцев земельных участков в порядке, который устанавливается Кабинетом Министров Украины. Таким образом, владельцы земельных участков, которые желают изменить ранее установленное целевое назначение земельного участка, фактически имеют право инициировать изменение целевого назначения участков.
 
Следует отметить, что согласно установленному порядку, в случае принятия решения об отказе в изменении целевого назначения земельного участка сельский, поселковый, городской совет или соответствующий орган исполнительной власти на протяжении 15 дней письменно сообщает об этом ее владельца с обоснованием причины отказа. Поэтому если владелец земельного участка не согласен с таким решением, он имеет право на обращение в суд для решения спора в судебном порядке.
 
Но в связи с установлением моратория на отчуждение указанной категории земель, возникали разные теневые способы получения ее в собственность. В частности это может быть продажа пая по договору мены. С декабря 2004 года «менять» земельные участки в Украине можно было на что угодно, даже на деньги. А уже в 2005 году ВР внесла поправку в Переходные положения Земельного Кодекса, запретив нотариусам удостоверять соглашения о мене участков сельхозназначения.
 
Вторая схема - передача пая в наследство, при котором владелец участка нотариально оформляет свидетельство, в котором признавал покупателя единственным наследником и на основании которого местный отдел земельных ресурсов выдавал новый государственный акт на имя покупателя.
 
Еще один способ - это, так называемые, фьючерсные паи. Согласно статье 635 Гражданского кодекса Украины продавец и покупатель берут на себя взаимные обязательства заключить договор купли-продажи в будущем на заранее определенных условиях.
 
Кроме того, в 2002-2007 годах в Украине была легализована еще одна лазейка для отчуждения участков сельхозназначения - участок переводили в категорию ОСГ (личное крестьянское хозяйство) и продавали. Прямой запрет на осуществление жилищного строительства для собственных нужд на земельном участке, отведенном для личного крестьянского хозяйства, в украинском законодательстве отсутствует. Вместе с тем, если земельный участок, выделенный под ОСГ, перешел в собственность граждан Украины вследствие предоставления его по решению соответствующих органов власти, или приобретенная в собственность на основании гражданско--правовых соглашений (купля-продажа, мена, дарение и т. п.), то согласно постановлению Кабмина «Об утверждении Порядка изменения целевого назначения земель, которые находятся в собственности граждан или юридических лиц» они имеют право инициировать изменение целевого назначения своего земельного участка.
 
Однако для переведения земли из категории «ОСГ» в категорию «под застройку» соответствующий участок должен быть включен в границы населенного пункта до утверждения генерального плана соответствующей местности. Однако, разъяснений Минюста относительно особенностей применения механизма изменения целевого назначения с учетом последних изменений в ЗК сейчас нет.