Рынок аренды жилья: доходность снизилась, но перспективы хорошие

Рынки аренды и продажи квартир в Киеве часто рассматриваются отдельно – в то же время они взаимосвязаны. Еще недавно высокая привлекательность инвестиций в столичное жилье обеспечивалась, в первую очередь, самой динамикой цен на него. В условиях же их стабилизации все большее значение для инвестора приобретает доходность сдачи жилья в аренду.

На рынке все спокойно

Ноябрьский ажиотаж и скачок цен на аренду квартир, особенно недорогого сегмента, сменился «праздничным» застоем. Но эта ситуация, по словам директора АН «Аякс» Бориса Егиазаряна, буквально неделю назад изменилась. Сегодня наблюдается некоторое увеличение количества предложений при том же уровне спроса и арендных ставок. Это касается всех сегментов: от остродефицитных 1-2-комнатных квартир эконом-класса (по цене $400-$600 в месяц) до элитных (стартующих в зависимости от количества комнат – от $1000, $2000, $3000 и т.д.).

«Если в ноябре появлялось жилье за $500, мы предлагали его всем клиентам, оставившим заявки на такую стоимость. Сейчас мы уже можем подобрать недорогую квартиру по району, - рассказывает Борис Егиазарян. – Несколько увеличились паузы между арендой элитных апартаментов, и многие владельцы сегодня используют это время, чтобы привести их в порядок».

Несмотря на относительно спокойную ситуацию на столичном рынке недвижимости, и продажа, и аренда показывают некоторую тенденцию к увеличению стоимости. Однако, как отмечает Александр Андреев, директор АН «Апартамент», судить о ее реальной динамике пока сложно, поскольку изменения инициируют владельцы, поднимая цену предложения.

От продажи – к аренде

«Вложение денег в жилье может быть интересным с двух точек зрения. Во-первых, это получение высокого инвестиционного дохода, что характерно для неустойчивых рынков, и мы это наблюдали в Украине, и особенно Киеве, в течение последних 8 лет, - говорит Александр Андреев. – В большинстве же стран сегодня привлекательность покупки недвижимости обеспечивается доходом от сдачи ее в аренду».

Замедление роста и стабилизация цен на жилье приводит к снижению количества сделок по купле-продаже и, наоборот, увеличению предложения квартир в наем. Хозяева не спешат продавать, ожидая более высокой стоимости, но стремятся получить максимальную прибыль от аренды уже сегодня. В наших реалиях ее рентабельность составляет 5-7% в год, уступая по доходности даже наименее рискованным инвестициям - валютным депозитам надежных банков (около 10% годовых). И это без учета старения недвижимости и расходов на ее ремонт. (Таким образом, например, квартира стоимостью в $100 тыс. принесет в год максимум $7 тыс., тогда как банк выплатит $10 тыс. процентов - а это почти $900 в пересчете на месяц).

В то же время, в ряде стран, например, в Германии, где свыше половины населения живет в съемных квартирах или же домах, наблюдается обратная ситуация: владелец недвижимости получает устойчивый доход от аренды, превышающий ставки по безрисковым депозитам (3%-3,5%) более чем в полтора раза – в среднем от 5% до 10% в год.

В целом, в последнее время доходность арендного бизнеса в столице снизилась, и такая ситуация, по словам экспертов, объясняется характерной инертностью этого рынка, который обычно отстает от динамично растущего рынка продаж примерно на 3-4 года. Поэтому, как отмечает Александр Андреев, запрашиваемая плата за временное жилье интуитивно пытается подтянуться хотя бы к планке доходности банковского вклада. Однако ее рост ограничен теми материальными расходами, которые готов понести потенциальный квартиросъемщик, и даже «коллективные поселения», которые так «выручают» людей с невысоким заработком, имеют свой конечный ресурс. По словам Виктора Видуты, директора АН «Эммануил», если повысятся доходы населения, неминуемо подорожает и аренда.

Чтобы повысить рентабельность своих вложений, часть владельцев жилья в центральных и приближенных к центру районах сегодня уже переориентируются на посуточную аренду.

В то же время, если верить прогнозу большинства экспертов, рост стоимости квартир в 2008 году составит порядка 15-20%. Поэтому недвижимость, кроме гарантированного дохода от аренды, сможет хотя бы защитить денежные средства от инфляции, чего не происходит при вложении их в банк.