Строительный рынок - в тисках проблем

В Украине проживает 15 млн. семей. Согласно мировой практике, чтобы удовлетворить потребности населения, каждый год должно вводиться в эксплуатацию 300 тыс. единиц жилья. Это 30 млн. кв. м. В Украине же строится 6,4 млн. кв. м, шестая часть – в столице. Казалось бы, и спрос на недвижимость превышает предложение, и желающих строить предостаточно. Что же мешает строить больше? Об этом мы спросили у ведущих игроков на строительном рынке.Кто виноват и что делать?

«Строительный рынок Украины характеризируется высокой степенью доходности и, соответственно, динамикой развития. Во многом это одна из самых привлекательных сфер экономики, - говорит Павел Олтаржевский, представитель девелоперской компании "GILYONER". - Между тем, следует отметить и высокую коррупционную составляющую этой сферы. По разным оценкам и прогнозам, данная составляющая предопределяет конечную стоимость недвижимости в размере до 25% стоимости в перерасчете на 1 кв. м. Это весомое значение, которое в конечном итоге ложится на плечи потенциальных соискателей недвижимости».

«Доступность жилья прежде всего зависит от общеэкономической ситуации в стране, от законов, принимаемых в сфере строительства и ипотечного кредитования», - говорит генеральный директор ООО "Макрокап Девелопмент Украина" Дмитрий Кутовой.

И, конечно, все упирается в землю. Если компания имеет землю, она уже может развернуться, может получить под нее банковский кредит. Только вот свободная земля для застройки в Киеве закончилась, и даже крупным застройщикам получить земельный участок весьма и весьма проблематично. Помнится, во время скандала с «Элита-Центром» почетный президент ХК «Киевгорстрой» сетовал, что компания, строящая треть всего столичного жилья, вынуждена покупать землю на вторичном рынке, а «Элите», которая ничего не построила, и как оказалось, и не собиралась строить, выделили несколько участков.

«Для увеличения объемов строительства необходимо задействовать землю, которая сейчас не используется или используется не по назначению. Нужно выносить промышленные предприятия за пределы города, а на их месте строить жилье и общественные объекты», - считает член совета директоров Украинской строительной ассоциации Андрей Миргородский.

А вот президент АСНУ Александр Бондаренко уверен, что больше строить мешают местные власти. «Я знаю строителей, которые хотели строить в Сумской области. Вы думаете, у них получилось? Нет! Масса препон со стороны местных властей», - говорит он.

Его поддерживают многие специалисты. Новому застройщику попасть на рынок достаточно сложно, поскольку его не знают ни банки, которые готовы инвестировать в строительство, ни покупатели недвижимости. В крупных городах доминируют компании-монополисты, которые и диктуют правила игры. Малый и средний бизнес от этого процесса фактически отрезан.

Власть чиновника

Застройщики все как один сетуют на непрозрачную разрешительную и надзорную систему, бюрократические проволочки.
«Власть имущим необходимо более разумно и скрупулезно решать вопросы по регулированию процессов на строительном рынке, переосмыслить свои контролирующие функции, урегулировать земельные аукционы, предложить рынку более действенные ипотечные инструменты», - говорит Павел Олтаржевский.

По мнению Максима Юдина, представителя ОАО КБ «Актив-банк», на увеличение объемов строительства вполне способны повлиять местные власти, которые могли бы обеспечить вхождение на рынок новых застройщиков. Лишь тогда, когда власть будет гарантировать легитимность застройщиков и контролировать их от начала до конца реализации проекта, в строительстве появится конкуренция, которая дасть возможность снизить цены.

Тем не менее, многие отмечают, что, несмотря на все разговоры, практически незаметно снижение разрешительной нагрузки – всего на какой-то десяток документов. Много говорилось и о введении в действие единого офиса, в котором представители компаний смогут оформлять и получать разрешительную документацию.
Довольно заметна и диспропорция в развитиии регионов, специалисты отмечают, что развивается строительство крайне неравномерно.

Наибольшими темпами растут торгово-промышленные города и туристические центры. Особенно это заметно на рынке жилой недвижимости. К примеру, в прошлом году больше половины всего жилья было введено в шести регионах – Киеве, Киевской области, а также Одесской, Львовской, Харьковской, Днепропетровской и Ивано-Франковской областях. Но даже в столице, где шесть лет подряд строится более 1 млн кв. м, что составляет шестую часть всего вводимого жилья в Украине, этого недостаточно, чтобы удовлетворить спрос.

В то же время если раньше жители регионов не могли купить квартиру у себя на родине и поэтому ехали в Киев, то сейчас, по мере развития строительства на местах, остаются там. Другая тенденция, которая все более четко прослеживается, - увеличение объемов строительства в пригороде Киева. Дешевый «квадрат» заставляет переезжать туда многих, кто раньше предполагал решить свои жилищные проблемы только в столице. По темпам строительства столичная область опережает другие регионы.

Специалисты также отмечают, что в западных областях строители потихоньку подбираются к столичным объемам. Более того, высокие темпы роста строительства жилья в стране во многом обеспечиваются развитием данной отрасли в регионах. Многие столичные компании сейчас осваивают региональный рынок.
По мнению экспертов, наибольшей популярностью сейчас пользуются одно- и двухкомнатные квартиры. При этом остро чувствуется дефицит малогабаритных квартир. Для квартир же площадью 100-150 кв. м произошло насыщение, и цены практически остановились. Так что в ближайшее время застройщикам придется пересматривать и структуру возводимого ими жилья, исходя из структуры спроса на рынке.