Подводные рифы ипотеки

Ипотечное кредитование сегодня позволяет реализовать свою мечту о собственной квартире даже тем, чьи доходы явно не успевают за ростом цен на недвижимость. С другой стороны, подводных камней и сложностей здесь тоже хватает.

Доходы и поручители

Если вы работаете на предприятии, где ваша официальная зарплата равняется 580 гривнам, бухгалтерия может не выдать справку о вашем реальном заработке. Хотя автору статьи повезло: и при первой покупке, и при второй справки мне выдали. В первом случае – зарплата была «белая», но я получила справку в конце декабря и тут же уволилась, а квартиру купила в начале марта. Но не без помощи агентства, которое якобы выступило за меня поручителем. За услуги я заплатила 300 долларов. Во второй раз у меня была уже кредитная история, но - «черная зарплата». К счастью, финансовый директор пошел мне навстречу, и мне выдали справку с моей реальной зарплатой, которая была в 8 раз выше того, что я получала официально. Сейчас многие банки не хотят рисковать и чаще всего не рассматривают неофициальную часть ваших доходов. Так что придется искать банк, который рассматривает у заемщиков как официальную, так и неофициальную зарплату и дополнительные неофициальные доходы.

Если заработная плата не достаточно высокая, женщина не замужем, или у мужчины – слишком большая ответственность (семья, дети), банк может потребовать поручителя – человека, который готов взять на себя обязательства по выплате кредита, на случай, если заемщик не сможет платить кредит по определенным причинам. На поиски поручителя и оформление документов уйдет немало времени.

Сроки и перспективы

Банк может выдать кредит не на 20-30 лет, как вы рассчитывали, а на 10-15. С одной стороны, это уменьшает сумму переплаты за квартиру, но, с другой, – несколько лет придется работать на свою квартиру, брать дополнительную работу и считать каждую копейку.

Вы можете взять кредит, например, под 12% а через год изменится экономическая ситуация в стране, и банки уменьшат проценты. Как это случилось со мной – я плачу кредит под 14,5%. И придется выплачивать проценты, оговоренные в договоре. Да, в договоре банки указывают возможность пересмотра процентов через 1-2 года, но, по заверению работников банков, этот пункт указывается для того, чтобы повысить процентную ставку, а не понизить.

Несмотря на то, что мы живем в Украине, покупка и продажа недвижимости осуществляется в долларах. И хорошо, если через год курс доллара упадет. Кстати, даже если и на несколько пунктов, – заемщику это выгодно. К примеру, моя первая выплата в марте 2005 года составила 425 долларов или 2287 гривен, а уже через месяц, когда доллар упал 422 доллара или 2110 гривен. Но если курс доллара поднимется, а заработную плату вы будете получать в гривнах, придется «выбрасывать» несколько сотен из своей кровной зарплаты. Кстати, платить придется больше и перед Новым годом, когда курс доллара традиционно поднимается.

Банк, рассматривая заявление, соглашается выдать не просто деньги, а проценты в деньгах от стоимости квартиры. Ее стоимость оценивают банковские эксперты, и, как показывает практика, оценивают несколько ниже, чем она стоит на рынке. И потому нужно иметь несколько сотен и даже тысяч долларов в запасе. Например, рыночная цена – 85 000, а банк оценил квартиру в 77 000 и готов выдать кредит – 80% от стоимости квартиры. При 85 000 это будет – 68 000, а при 77 000 – 61 600.

Дополнительные расходы

Покупая квартиру, нужно учитывать, что помимо погашения кредита и процентов предстоит заплатить немалую сумму на покупку квартиры и оформления кредита. Итак, за что и сколько предстоит платить.

1. 5% от стоимости квартиры – агентству по недвижимости за поиски квартиры, проверки ее ликвидности и безопасности, помощь во взаимодействии с банком.

2. 1% – от стоимости квартиры – в пенсионный фонд

3. 1-2% – за открытие банковского счета и банковские операции при оформлении и выдачи кредита.

4. 0,5 –1% за страхование недвижимости от стоимости квартиры.

5. 0,1% от оценочной стоимости недвижимости – госпошлина при покупке квартиры

Итак, если стоимость квартиры – 90 000 дополнительные расходы составят:

Агентству по недвижимости – 4500 долларов

Пенсионный фонд – 900 долларов

Открытие банковского счета и обслуживание банка – 900-1800 долларов

Страхование – 450-900 долларов

Госпошлина при покупке квартиры – 90 долларов

Итого: 5990 долларов

Кроме того:

6. Оценка стоимости квартиры и проверка ее состояния банком (при покупке квартиры в банк – это обязательное условие) – 250-300 гривен

7. Нотариальные услуги – в соответствие с индивидуальными тарифами частных нотариусов – около 200-300 гривен.

8. Стоимость справок в БТИ (Бюро технической информации) – от 30 до 100 в зависимости от сроков.

9. Справка-выписка из единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества – 30-50 гривен.

Итого: 510-750 гривен

Если перед покупкой квартиры вы продаете другую квартиру, вам придется заплатить госпошлину – 1% от стоимости квартиры.

А, значит, нужно будет иметь дополнительные средства – 300-500 долларов.

Кроме того, нужно учитывать, что при покупке квартиры в кредит, вам придется быть законопослушным и платить по всем счетам официально.