Загородный дом

Когда человек видит на мониторе компьютера или в ярком рекламном буклете домик своей мечты, все остальное кажется мелочью. Но, выложив за мечту кругленькую сумму, свежеиспеченный домовладелец сталкивается с таким прозаическим понятием, как эксплуатация недвижимости. А с этим могут быть проблемы, поскольку и сам дом больше, чем городская квартира, и за участком следить надо…

Без инструкции

Приобретая, к примеру, новый мобильный телефон или цифровой фотоаппарат, покупатель получает в придачу многостраничную инструкцию, где подробно расписано, как правильно эксплуатировать прибор. Частный дом – объект подороже да и посложнее в эксплуатации, нежели любая бытовая техника. Но, как показывает практика, стройкомпании и девелоперы, которые занимаются сооружением жилья в пригороде, очень редко снабжают свой товар «инструкциями по применению».

— Почти никто не говорит, как коттедж будет отапливаться, откуда будет поступать вода, каково допустимое потребление электроэнергии и как обстоит дело с очистными сооружениями. А что делать с канализацией, если трубы засорились? Как поменять воду в бассейне, если слить ее просто некуда? — утверждает президент «Градострой Холдинга» Виктор Власов.

К тому же природный газ и электроэнергия постоянно дорожают. И законы о налогообложении недвижимости тоже не за горами, поскольку государству нужны новые источники пополнения бюджета. Это сейчас владельцы просторных особняков платят налоги почти такие же, как и бабушки из соседних сел, а дальше, скорее всего, будет по-другому. Так что вопрос содержания загородной недвижимости становится все более актуальным. И прежде чем принять окончательное решение о переезде на ПМЖ поближе к природе, стоит хорошенько изучить круг проблем, с которыми приходится сталкиваться домовладельцам.

Начнем с того, что собственник частного дома берет на себя ответственность за его техническое состояние, а также состояние приусадебного участка, инженерных систем. И если в городе дворники, сантехники, прочий обслуживающий персонал, что называется, под рукой, то обитателям районов стихийной частной застройки в основном приходится рассчитывать на собственные силы.

Минимальный набор удобств, которым вполне можно ограничиться, живя за городом (если, конечно, вы и ваше семейство – люди неприхотливые), включает в себя электричество, водоснабжение и отопление. Пожалуй, к этому можно добавить еще и канализацию, однако при необходимости ее может успешно заменить обычный биотуалет.

Разумеется, удобства стоят денег. Скажем, для обеспечения нормального электроснабжения наверняка понадобится установить в доме дизельный генератор. Потому что обычные электросети весьма слабые и на растущие запросы современного человека вовсе не рассчитаны. Стоит приличный генератор около $5 тыс., а ежемесячные траты на свет зависят от того, как часто в поселке случаются отключения электричества.

Проблему с водой практически всегда приходится решать с нуля. Потому что даже если коттедж находится в каком-нибудь садоводческом товариществе, где есть водопровод, его мощности для дома приличных размеров (особенно с учетом необходимости поливать летом газоны) скорее всего, не хватит. К счастью, земля наша водой богата, можно пробурить артезианскую скважину. Обойдется персональный источник живительной влаги вместе с необходимым насосным оборудованием в несколько тысяч «зеленых», плюс пара сотен в год за техобслуживание.

Но добываемая из глубины земных недр вода часто оказывается непригодной для питья, потому для использования ее в быту требуется водоподготовка. Индивидуальная система очистки воды потянет на $1-1,5 тыс. И еще по $50 каждый месяц на сменные картриджи.

Единственно возможный на сегодняшний день способ отопления (и горячего водоснабжения) загородного дома — при помощи автономного котла (чаще всего газового). Стоит газовый котел, мощности которого хватит для дома средних размеров (около 300 кв. м), те же полторы тысячи долларов. А поскольку газовое оборудование нуждается в регулярном обслуживании, то раз в квартал придется выкладывать по 300-400 грн. мастерам из сервисной службы. Ну и, само собой, за топливо надо платить по счетчику, что в холодное время года влетает в копеечку...

Что касается максимального набора, то здесь все зависит от ваших представлений о комфортном жилище. Ведь нынче загородный дом может превосходить в этом отношении любую городскую квартиру, чему способствуют как размеры коттеджа, так и наличие приусадебного участка.

— Однако следует иметь в виду, – говорит директор сервисно-эксплуатационной фирмы «Золота Варта» Юрий Паламарчук, – что чем сложней набор инженерных систем в доме и возле него, тем трудней (и дороже) их эксплуатация.

В целом эксплуатационные расходы можно разделить на две части. Первая — это коммунальные платежи (электричество, газ, вода). Не без удовольствия заметим, что за городом тарифы от столичных почти не отличаются. При этом такой статьи расходов, как горячее водоснабжение, по понятным причинам просто нет. Если на участке имеется артезианская скважина, то исключаем и плату за холодную воду. Зато электроэнергии в загородном доме требуется гораздо больше, чем в городской квартире, а наличие сауны и бассейна еще больше увеличивает ее расход. Но в целом размеры коммунальных платежей вряд ли способны напугать человека со средним достатком.

А вот с платой за дополнительное обслуживание загородного дома, по словам Юрия Паламарчука, не все так просто. Городской житель редко задумывается, что именно входит в привычное понятие квартплаты, а ведь эта сумма складывается из оплаты множества услуг вроде вывоза мусора, поддержания в порядке подъездных путей и т. д. В городе всегда известно, куда звонить, если прорвало трубу. И улицы худо-бедно, но чистят зимой и убирают летом. Наконец, существует милиция, которая поддерживает общественный порядок. При переезде за город за все это надо отдельно платить. Особенно чувствительной, по словам Виктора Власова, является проблема безопасности, ведь никем не охраняемый дом представляет собой легкую добычу для грабителей. Немало хлопот доставляет та же расчистка дороги зимой... В то же время нанять охрану, дворника и садовника, договориться с кем-то из местных умельцев о мелком ремонте — все это хлопотно и довольно дорого. А качество услуг никто не гарантирует. В данной ситуации единственный выход – объединяться с соседями и в складчину покупать услуги у специализированных фирм. Правда, далеко не со всеми людьми можно договориться – это уж как повезет. Как же быть?

Чтоб как в Швейцарии

По словам экспертов, дабы не попасть впросак при покупке дома, следует заранее позаботиться об удобстве загородной жизни. Здесь стоит обратить внимание на цивилизованные коттеджные поселки, которых все больше строится под Киевом. Как правило, при их создании застройщики предусматривают либо создание собственной службы эксплуатации, либо привлечение подрядных обслуживающих организаций. Также обеспечивается круглосуточная охрана, без которой нормальный поселок уже и представить себе невозможно.

Понятное дело, услуги службы эксплуатации недешевые. Правда, каких-то единых ставок не существует, и размер ежемесячных платежей составляет от $100 в месяц.

— Как правило, – говорит Юрий Паламарчук, – чем выше статус городка и чем дороже дома в нем, тем больше приходится платить. При этом спектр эксплуатационных услуг практически не меняется, а отличается, прежде всего уровень сервиса.

В ежемесячный платеж входит оплата охраны, услуг по вывозу мусора, уборке территории, расчистке дорог. На эти деньги также содержится штат специалистов, обслуживающих инженерное оборудование, зачастую они дежурят круглосуточно. Часть собранных средств, как правило, остается в резервном фонде и тратится в экстренных ситуациях. Можно создать и службу благоустройства территории поселка, которая будет проводить ремонт дорог, работы по озеленению. Это тоже деньги, но, побывав у вас в гостях, знакомые будут в восторге... Если в городке есть объекты инфраструктуры, то часть эксплуатационных платежей может идти на их обслуживание (сэкономить вряд ли удастся, поскольку коттеджный городок — не коммунальная квартира, статус здешних жителей совсем другой). Наконец, необходимо учесть зарплату «коменданта» поселка…

Обычно чем больше городок, тем меньше стоимость обслуживания одного дома. Но тут есть свои нюансы. Так, например, бассейн (на его содержание нужно как минимум $400 в месяц) или сад (если решили не ударить в грязь лицом перед соседями и раскошелиться на экзотические деревья и кусты, а заодно и на жалованье для садовника) являются отдельными статьями затрат, которые вы несете сами.

По словам Юрия Паламарчука, набор услуг, их стоимость и подрядные организации нередко определяют сами жители городков. Порядок расчета размера ежемесячной платы может быть различным. В некоторых городках существует единая ставка, не зависящая от площади участка и дома, количества жильцов в доме. Но чаще применяется расчет оплаты, основывающийся на размере земельного участка. Иные способы применяются редко.

На самом деле стоимость эксплуатации в пятьсот и тысячу долларов в месяц бывает лишь в самых шикарных домах. Чаще всего сумма не превышает $150-250. Много это или мало? Думается, что достаточно приемлемо для людей, заплативших $300 тыс. и больше за дом. Тем более, что, помимо качественного сервиса, у коттеджных городков есть и другие преимущества перед неорганизованной застройкой.

— Во-первых, – говорит главный архитектор компании «Золотые ворота» Игорь Чугунов, – это создание определенной жизненной среды, в которой можно чувствовать себя безопасно и комфортно, находясь при этом среди людей своего круга. Во-вторых, это наличие единого плана застройки и единой архитектурной концепции. И наконец, это развитая инфраструктура, которая позволяет получать максимум удобств, не покидая пределов поселка...

Правда, как отмечают эксперты, следует иметь в виду, что наши застройщики частенько нарушают сроки строительства и ввода в эксплуатацию заявленных объектов инфраструктуры коттеджных городков. Нередко изначально планируются разные сроки сооружения жилья и необходимой инфраструктуры, и это нужно учитывать при выборе конкретного поселка.