Кто будет обслуживать дома будущего

Покупая новую квартиру или домик в коттеджном городке, человек вправе поинтересоваться: а кто будет обслуживать его жилище? И тут возможны варианты. Есть строительные компании, которые сами обслуживают свои дома, есть элитные ЖЭКи, можно создать кондоминиум (ОСМД).Выбирай сам!

Компания “Консоль” предоставляет коммунальные услуги в проданных или сдаваемых в аренду квартирах. Представители компании говорят, что именно поэтому их жилье пользуется спросом, ведь там всегда есть горячая вода, что для Крыма дополнительное преимущество.

О необходимости обслуживать свои дома в течение 30-50 лет говорит и генеральный директор ТММ Николай Толмачев. По его словам, дом как самолет, он должен не только взлетать, но и приземляться. Если же компания квартиры продала и исчезла, еще неизвестно, какие недостатки строителей всплывут при эксплуатации.

А вот в ХК “Киевгорстрой” при строительстве коттеджного поселка в Новой Богдановке (Броварской район) решили обслуживание поручить немецкой компании. По словам председателя правления банка “Аркада” Константина Паливоды, отечественных, способных обеспечить достаточный уровень коммунальных услуг, попросту не нашлось. Более того, там обещают невысокие тарифы, не выше общегородских, и образцовый порядок. Для справки: обычно в коттеджных городках коммунальные услуги обходятся в 300-500 долл. в месяц.

Но если при желании создать общество совладельцев можно практически везде, то обслуживание домов могут предложить не все застройщики. К примеру, в Киеве из 150 работающих на рынке компаний только несколько крупных, остальные же строят один-два дома.

Другой вопрос – что выгоднее жильцам? И тут мнения расходятся.

Так кто же хозяин?

Появление обществ совладельцев совпадает по времени с началом строительства жилья за деньги населения. Построив дом, его надо было передавать кому-то на баланс. Сначала застройщики активно занимались созданием кондоминиумов, потом приняли более простое решение.

“Когда застройщики поняли, что в лице кондоминиума они получили организованного собственника, который предъявляет претензии к качеству строительства, - говорит Виктория Погорелова, эксперт международной общественной организации “Центр содействия жилищным и коммунальным реформам”, - они изменили свою политику. Застройщики на сегодня сами не заинтересованы в создании объединений совладельцев. Поэтому они начали организовывать при себе компанию по обслуживанию и содержанию жилищного фонда. Они повели себя как собственники жилья, поскольку взяли на себя несвойственные им функции”.

Однако есть и другое мнение. Среди руководителей ОСМД много людей энергичных, но, увы, практически нет специалистов. А обслуживание современного дома требует специальных знаний.

В пользу кондоминиумов говорит то обстоятельство, что они непосредственно связаны с жильцами, знают все о жизни дома. Только органы самоорганизации жильцов могут противостоять несанкционированным перепланировкам, переоборудованию подвалов, надстройке мансард и т.д.

ОСМД создается для управления и распоряжения всем хозяйством дома (подъезды, технические этажи, подвалы, крыши, лестничные клетки, инженерное оборудование) и придомовой территории (автостоянки, детские игровые площадки и др.), объединение собственников само планирует объем работ по эксплуатации домов.

Решение о создании ОСМД считается принятым, если на собрание пришло более 50% владельцев жилья и за него проголосовали не менее двух третей присутствующих. Один из плюсов - ОСМД представляет собой неприбыльную организацию, в то время как все другие обслуживающие структуры должны приносить хотя бы небольшую прибыль для их существования. При этом льготы и субсидии, которые выделяются жильцам из госбюджета, остаются за ними и перечисляются на счет объединения. Контроль за поступлением и расходом средств в ОСМД проводит правление объединения.

После регистрации организация открывает свой расчетный счет в банке. С этого момента на него поступает квартплата от жильцов, и расходуется она исключительно на содержание дома. Жители дома сами выбирают организацию, которая будет обслуживать дом, т.е. с поставщиками газа, электроэнергии, тепла и воды, организацией по вывозу мусора оформляются прямые договора. И тут внимание: естественным монополистам выгоднее иметь дело с ЖЭКами, с кондоминиумом же они не заключат договор, пока не будет стопроцентных проплат за коммунальные услуги. А у нас, к сожалению, в доме могут жить люди разного социального положения, в том числе и такие, которые годами не платят квартплату.

Имеются и другие сложности - проблема поиска руководителя ОСМД, который бы взял на себя все проблемы кондоминиума, отсутствует чёткое законодательное определение правового статуса ОСМД как субъекта хозяйственной деятельности. Объединение не является субъектом земельного, гражданского и хозяйственного права, а также налогового законодательства.

Не урегулирован вопрос обслуживания внутренних инженерных сетей домов, в которых созданы ОСМД, и сетей за пределами дома.

В некоторых ОСМД, работающих в Украине, прямое содержание домов оказалось занятием не из дешевых, однако почти в половине случаев свои расходы, включая оплату всех услуг ЖКХ, жильцы научились удешевлять. Разумеется, чем старше дом, тем выше расходы на его эксплуатацию.

Вопрос создания или несоздания ОСМД не стоит. Верховная Рада недавно обязала создавать ОСМД во всех новостройках. Более того, Кабмин в законопроекте 1191, зарегистрированном 12 декабря, предлагает Верховной Раде ввести бесплатную регистрацию ОСМД.

Впрочем, если желающих организовать объединение среди жильцов не нашлось, заказчик строительства (владелец дома) берет эту функцию на себя. При этом ОСМД принимает решение, кто будет дальше заниматься жизнеобеспечением дома: оно само, ЖЭК, частная фирма либо структурное подразделение компании-заказчика.

С 1 января 2008 г. бюджетные средства на реконструкцию и капитальный ремонт жилищного фонда будут выделяться только при условии организации ОСМД, которые должны будут принять жилфонд на свой баланс. Действует также проект ООН, предполагающий компансацию части расходов по финансированию программ создания ОСМД.

В ЕС доля кондоминиумов не превышает 20-30%, хотя с некоторых пор они стали обязательными в таких странах, как Германия, Швейцария, Польша.

В Украине их доля составляет около 9%. А вот к 2012 г. ОСМД, как предполагается, охватят 80% всего жилого фонда страны.