Карпаты считаются наиболее перспективным регионом для развития крупных землевладений

Загородные резиденции, не предназначенные для постоянного проживания, – так называемые объекты третьей недвижимости – давно стали нормой для состоятельных европейцев, американцев и россиян. На Украине подобные поместья также есть, но открытого рынка подобных объектов из-за ограничений на продажу и использование земли до сих пор не существует.

Сейчас участок площадью около 80 га можно купить по цене $2–3 тыс. за сотку

Нередко упоминаемый риэлтерами термин "загородное имение" обычно означает дом на участке площадью 6-10 соток, недалеко от Киева и ничего похожего на настоящее поместье не подразумевает. В классическом же понимании это особняк, окруженный несколькими гектарами земли, не связанный с городской или поселковой инфраструктурой и расположенный в самых живописных районах страны. Обязательным условием для такой резиденции являются водоем, лесные угодья, наличие на участке отдельных домов и флигелей для гостей и прислуги, конюшен, теннисного корта или поля для гольфа, охотничьих угодий.

Такое имение в первую очередь предназначено для отдыха. Наиболее подходящими регионами для обустройства таких владений кроме Южного берега Крыма являются Сумская и Хмельницкая области, а также Карпаты, в частности Закарпатская и Ивано-Франковская области. Именно здесь в XVIII-XIX веках дворяне, богатые купцы и фабриканты строили свои родовые имения.

Эти места привлекательны неоднородным ландшафтом (наличием равнин, холмов, горной местности), разнообразной природой (лесные угодья, заливные луга, реки и озера), а также удаленностью от крупных промышленных городов. Большие участки в этих регионах, как отмечают аналитики, пользуются стабильным спросом, однако открытого рынка таких землевладений на Украине нет.

Это связано с ограничениями на продажу и обустройство крупных земельных участков и, соответственно, нежеланием самих землевладельцев афишировать подобные сделки. Поэтому на данный момент невозможно оценить размер и структуру данного сегмента рынка. "Принятие решений о столь крупной покупке – удел богатых и очень богатых людей, которые не спешат афишировать подобные действия", – говорит председатель наблюдательного совета банка "Демарк" Александр Стеценко.

Нередко территории поместий граничат с природоохранными зонами – парками, заповедниками и пр. – из-за чего и возникают правовые проблемы с управлением такой недвижимостью. "Рынок загородных резиденций на Украине абсолютно непрозрачен. Правильнее было бы считать его `серым`. Люди, покупающие несколько десятков гектаров земель под строительство загородной резиденции, избегают публичности не только из-за личных обстоятельств, но и по причине того, что подобные сделки зачастую находятся на грани законности", – отмечает директор ДП "РЕД-консалтинг" Илья Родионов.

Сделки по продаже земельных участков площадью более 1 га, расположенных рядом с заповедными зонами или включающих в себя лесные и водные угодья, заключаются, как правило, без посредников. Все вопросы об их приобретении и дальнейшем использовании решаются в частном порядке. Меньше всего проблем возникает с обустройством поместья на так называемых полевых землях – колхозных полях, расположенных в пределах населенного пункта или граничащих с ним и не представляющих природной и рекреационной ценности.

Однако на такой земле практически невозможно построить настоящую крупную резиденцию. Обустройство охотничьих угодий также сопряжено с рядом проблем. Если в России такие земли легально выставляются на продажу, то на Украине допускается только передача охотничьего хозяйства в аренду.

Количество сделок по купле–продаже больших участков составляет меньше 0,1% общего числа операций на рынке недвижимости. Сейчас, по неофициальным данным, на Украине около сотни проданных и выставленных на продажу поместий. Несколько "городков", включающих домовладения на участках площадью 1-3 га с выходом к реке или с собственными водоемами, есть и под Киевом.

Среди предложений некоторых агентств недвижимости можно найти выставленные на продажу участки, которые могут хотя бы частично удовлетворить запросы будущего владельца. В Сумской и Хмельницкой областях стоимость такого участка составляет от $500 до $2 тыс. за сотку, на Закарпатье – около $3 тыс. за сотку, а в Ивано-Франковской области – до $5 тыс.

Причем почти все участки – это земля сельхозназначения, и резиденции на них могут быть обустроены только после изменения целевого назначения. Для этого необходимо, чтобы местные советы признали землю непригодной к сельскохозяйственному использованию. Однако это достаточно хлопотный процесс. К тому же, если земля находится за пределами какого-либо населенного пункта, необходимо также получить отдельные разрешения от профильных ведомств.

Впрочем, несмотря на многочисленные заявления о невозможности законного осваивания больших территорий под частные резиденции, обустроить имение, например, на 50-100 га, по неофициальной информации, вполне реально. Самый простой вариант – покупка или организация фермерского хозяйства. Согласно законодательству, порядка 15-25% такого участка может быть застроено, а этого более чем достаточно, чтобы возвести основной дом, два-три коттеджа для гостей и прислуги, технические помещения и, например, конюшни, которые к тому же могут быть подтверждением фермерской деятельности владельца земли.

Однако этот вариант тоже довольно хлопотный. Изменить ситуацию с продажей и обустройством крупных землевладений отчасти сможет отмена моратория на продажу земель сельхозназначения, а также снятие запрета на смену целевого назначения. В крупных девелоперских компаниях уже сейчас говорят о планах строительства "городков поместий" или отдельных крупных землевладениях.

Так, в компании Global Solutions заявили, что разработка проектов такого масштаба уже ведется. Причем строительство предполагается в 100-150 км от Киева, а также в более удаленных районах, например, в Карпатах. Однако даже отведение больших площадей земли под обустройство крупных резиденций не сможет быстро изменить ситуацию. Из-за отсутствия грамотного маркетинга и пиар-поддержки такого продукта многие потенциальные покупатели до сих пор не определились, нужно им это или нет.

Кроме того, сами участники рынка признаются, что в настоящее время в компаниях нет специалистов по управлению такой недвижимостью. В немногих случаях сделок с крупными поместьями вопросы обслуживания и управления решаются в частном порядке.