Как правильно купить землю под застройку

Покупка земельного участка, будь то для строительства своего дома или для целого коттеджного поселка, сопряжена со многими трудностями.

Бывает, что после того как продавец показал вроде бы все документы и даже вывез на место, почему-то оказывается — что-то не договорили или что-то не показали. Юристы советуют собирать всю информацию об участке, даже кажущуюся не очень нужной.

Часто возникают ситуации, когда покупатель вводится в заблуждение продавцом относительно характеристик участка, из-за чего в итоге невозможно вести строительство или его окончание будет сопряжено с многочисленными дополнительными сложностями. Хотя покупка земельного участка под жилую застройку является одной из наиболее распространенных операций с землей.

Земельный и Гражданский кодексы предусматривают, что договор, по которому переходит право собственности на земельный участок, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. «Конечно, вы можете положиться на нотариуса, который сам будет перепроверять все документы продавца перед удостоверением сделки, но лучше самому предварительно убедиться в том, что вы действительно покупаете то, что хотите»,— разъясняет Юлия Курило, партнер юридической компании «ЮСТ Украина».

Документы продавца

«Практически все подводные камни можно устранить при правильном алгоритме поведения в переговорном процессе. Для этого надо запросить все необходимые документы, правильно составить договор купли-продажи с гарантиями продавца, нарушив которые, он обязан будет вернуть все деньги плюс штраф,— утверждает Евгений Фреюк, юрист ЮФ «Ильяшев и Партнеры».— Отказ от таких условий сразу наводит на мысль, что титул недостаточно чист».

У продавца следует потребовать государственный акт на право собственности на земельный участок (госакт), поскольку именно этот документ, в соответствии со ст. 125 Земельного кодекса (ЗК), удостоверяет право собственности на землю. «Следует учесть, что госакты, которые выдавались до 2002 г., не являются документами, подтверждающими право собственности на участок»,— добавляет Юлия Курило. По ее словам, такой земельный участок не может быть продан никем, кроме органа местного самоуправления (если участок находится за пределами населенного пункта).

«Право собственности на земельный участок возникает только после его получения и государственной регистрации. Обязательно посмотрите оригинал государственного акта на право собственности, обратите внимание, зарегистрирован ли он»,— советует юрист международной юридической фирмы Salans Анжелика Штукатурова. Она напоминает, что в Киевской области были случаи краж бланков госактов и самой базы данных центра государственного земельного кадастра, поэтому необходимо обращать на это особое внимание. «И не стоит соглашаться на предложенный вариант — изучайте ксерокопии документов, когда заплатите аванс,— увидите оригиналы. Скорее всего не увидите»,— добавляет госпожа Штукатурова.

Необходимо проверить не только был ли участок под судом, но и правильность его отведения. «Отведение покупаемого участка должно было быть только на пленарном заседании местного совета,— объясняет Артемий Сурин, гендиректор юридической группы «Укрзем».— Никаких «сам глава сельсовета подписал», никаких «глава исполкома или исполком принял» — только сессия соответствующего совета».

Государственная регистрация акта на право собственности на земельный участок проводится региональными филиалами центра Государственного земельного кадастра при Госкомитете по земельным ресурсам, в порядке, утвержденном его приказом «Об утверждении временного Порядка ведения государственного реестра земель» от 2 июля 2003 г. № 174, зарегистрированном в Минюсте 25 июля 2003 г. под № 641/7962.

В госакте должно указываться: основание его выдачи (дата и номер решения уполномоченного органа, который выдал его, или реквизиты договора, по которому он был продан нынешнему продавцу); точный адрес участка; его целевое назначение; кадастровый номер и дата регистрации; описание границ (с указанием смежных землепользователей).

Анжелика Штукатурова объясняет: «Бланк государственного акта имеет множество степеней защиты и изготовлен на достаточно плотной бумаге. На ощупь она очень сильно отличается от обычной бумаги, так что вы сразу почувствуете разницу между цветной ксерокопией и настоящим бланком государственного акта».

Как сообщили «i» в Земельном союзе, госакт должен сопровождаться такими документами: проект отвода земельного участка, технический отчет о выносе земельного участка в натуру и положительные выводы соответствующих органов государственной власти о возможности предоставления земельного участка, акт установления и согласования границ землепользования.

Кроме того, нужно настаивать на том, чтобы покупателю предоставили выписку из Государственного земельного кадастра о правовом режиме земельного участка, советует Анжелика Штукатурова. Этот документ включает практически все данные о земельном участке, которые содержатся в Госкадастре, и выписку о наличии на земельном участке отягощений/ограничений. «Так вы сможете обезопасить себя от неожиданных сюрпризов. К сожалению, такую выписку сможет взять только либо собственник, либо уполномоченное им лицо. Не стоит верить рассказам, что выписки получить невозможно и стоят они ну «очень большие деньги». Возможно! И стоят такие выписки в сумме до 100 грн.»,— добавляет госпожа Штукатурова.

Если такой справки нет, то, зная кадастровый номер участка, можно идти к землеустроителю района или местного (районного) отделения Комитета по земельным ресурсам и проверять, что есть в реальности.

Земельное управление

В земельном управлении можно найти много дополнительной информации, которая поможет разобраться, какой все-таки этот участок и можно ли вообще будет на нем строить. Кроме госакта на право собственности, у землеустроителей есть так называемся Форма 6-зем. Она содержит информацию, какой статус этой земли, какая ее категория, какой код целевого использования. Есть такой документ — Украинский классификатор целевого использования земли (УКЦИЗ). Он, в принципе, не утвержден Минюстом и был принят письмом Госкомзема, но, тем не менее, действует, и его коды используются в землеустроительной документации.

Кроме того, в Форме 6-зем есть очень важная информация о грунтах. «Например, вы приобрели земельный участок и начинаете получать остальные документы. А вам отказывают в согласованиях, потому что в грунте находится торф. Наличие торфа автоматически относит этот земельный участок к особо ценным землям»,— объясняет Артемий Сурин. А механизм отведения особо ценных земель, по его словам, должен проводиться через Кабмин, и никто еще не смог пройти эту процедуру.

Лучше проверить отчет о выносе участка в натуру, потому что бывают случаи, когда на бумаге нарисовано одно, а в реалиях может оказаться, что землю застроили соседи или покупатель застроит чью-то землю. Аналитики Земельного союза утверждают: «При выносе земельного участка в натуру может оказаться, что были неправильно определены координаты. И тогда получается, что с точки зрения закона вы осуществили самозахват территории».

Архитектурный кадастр

Далее необходимо получить полную информацию из архитектурного кадастра. Ее можно найти или у главного архитектора населенного пункта, где решено купить землю, или в управлении архитектуры соответствующей местной администрации.

«В архитектурном управлении нужно вначале уточнить, какова конфигурация участка, имеются ли там фактические строения. Они должны быть четко отображены в архитектурном кадастре. Если строений нет — то и в кадастре их не должно быть. Потому что процедура их списания тоже не очень приятна»,— объясняет господин Сурин.

Второе — проверить охранные зоны, которые, возможно, будут мешать произвести строительство дома или коттеджного городка. Для того чтобы получить информацию об охранных зонах, необходимо получить выкопировки из архитектурного кадастра — М1:2000, М1:1000, М1:500. В таких масштабах можно найти информацию и о различных сетях, объектах, которые проходят через участок. Речь идет о трубах, газопроводах, проложенных под участком. «Если газ проходит близко к участку, это воспринимается как положительный момент, но может быть и отрицательным. Существует несколько типов давления газа, и в зависимости от них могут по-разному определяться охранные зоны»,— предупреждает Артемий Сурин. Точно так же необходимо проверить и прохождение линий электропередач. Все зависит от мощности ЛЭП, которая проходит через участок.

Многие особенности, по словам Артемия Сурина, можно увидеть и во время внешнего осмотра участка: проходит ли рядом ЛЭП, есть ли поблизости кладбище, имеются ли поверхности, по которым видно, что здесь зарыта труба, торчат ли колышки, говорящие о прохождении где-то неподалеку кабеля. Если это фасад участка, то как может пройти подключение к основной дороге.

Необходимо также выяснить и фактическую возможность строительства на желаемом участке, чтобы в будущем не корить себя за неосмотрительность. Для этого рекомендуется посмотреть у продавца проект отвода данного земельного участка (если у него проект отсутствует, копии можно получить в архиве районного управления земельных ресурсов). «В проекте отвода будут указаны все согласования уполномоченных служб, в соответствии со ст. 118 ЗК, а также перечислены существующие ограничения по использованию участка. Наличие существующих ограничений весьма важно, поскольку напрямую влияет на планирование застройки участка, однако продавец о них может умолчать»,— объясняет Юлия Курило. По ее словам, наложение на часть участка определенных зон (например, первого пояса зоны санитарной охраны источников водоснабжения) вообще исключает возможность застройки этой части. Местные органы архитектуры отведение данного участка под застройку могли согласовать только с определенной этажностью (скажем, не более двух этажей). «Если органы экологии согласовали предоставление участка под застройку только при условии сохранения всех зеленых насаждений, это может в итоге привести к штрафам за снос деревьев, попадающих под пятно застройки»,— добавляет госпожа Курило.

Также участок может быть расположен в оползневой зоне, что делает весьма затратным проведение укрепительных работ или вообще исключает возможность строительства в желаемых размерах. Для выяснения этого обстоятельства юристы рекомендуют обратиться в местный совет или в областное противооползневое управление.

Управление генплана

Далее потенциальному покупателю необходимо изучить, как планируемый участок обозначен в генеральном плане соответствующего населенного пункта, района или местности. Может получиться такая ситуация, когда земельные участки активно продаются и их покупают под жилую застройку, а местный совет в генплане развития запланировал строительство административного или промышленного комплекса.

Необходимо проверить вероятность того, подлежит ли в ближайшее время земля, которую вы приобрели, изъятию для общественных нужд в связи с планами застройки населенного пункта. В этом случае, утверждают в Земельном союзе, конечно же, вернуть какую-то часть средств, вложенных в земельный участок, можно. Но вряд ли эта компенсация будет соответствовать рыночной стоимости участка.

«Если отдела генплана нет, то вся эта информация находится у архитектора, у которого вы ранее получали информацию о сетях и охранных зонах»,— рассказывает Артемий Сурин. «К сожалению, органы архитектуры не всегда предоставляют план перспективного развития населенного пункта,— добавляет Анжелика Штукатурова.— Но в некоторых населенных пунктах на официальных вэб-сайтах советов и администраций можно найти такую информацию».

Артемий Сурин рекомендует: если земельный участок находится в селе либо пгт, не лишним будет проверить также информацию об этой земле в институте «УкрНИИграждансельстрой», который сейчас является монополистом в разработке градостроительной документации для этих населенных пунктов. «Может так случиться, что после приобретения участка вы узнаете, что ваша земля запланирована под рекреацию или лесопосадку, например. И эта информация, когда проверялись документы, еще нигде не была отображена, но она уже разрабатывалась в «УкрНИИграждансельстрое»,— объясняет господин Сурин. Далее юристы советуют проверить историю земельного участка.

История участка и косвенная заинтересованность

Юлия Курило утверждает: «Часто лица решаются продать участок из-за постоянных конфликтов со смежными землепользователями. Чтобы не наживать себе дополнительных сложностей, следует посмотреть сам участок на местности, обратиться в местный совет, а также к соседям по участку». По ее словам, тогда можно точно узнать своих будущих смежников и их возможные претензии, поскольку часто полный список смежных землепользователей не указывается в госакте.

Не надо стесняться узнать и историю земельного участка. «Не были ли случайно эти земли раньше землями сельхозназначения, целевое назначение которых поменялось? Если да — настаивайте на том, чтобы получить копию проекта отвода земельного участка. Может оказаться так, что нельзя было менять целевое назначение в связи с действием моратория»,— добавляет Анжелика Штукатурова. Она рекомендует убедиться, что при выведении земель из сельскохозяйственного оборота была уплачена компенсация затрат сельхозпроизводства. «Обратите внимания на результаты государственной экспертизы землеустроительной документации. Положительный ли вывод экспертизы? Если с замечаниями — были ли сняты замечания?» — говорит госпожа Штукатурова. В таком случае эксперты советуют проконсультироваться со специалистами. Поскольку изменение целевого назначения земель достаточно сложная процедура, при проведении которой, к сожалению, часто допускаются нарушения.

В процессе общения с соседями очень быстро выявляются и иные проблемы данного участка. Например, местные жители могут хорошо знать о качестве подходящих к участку инженерных сетей. Дело в том, что даже если застройщик без проблем в процессе строительства получит технические условия для подключения к действующим сетям водо-, газо- и теплоснабжения, то только после строительства может выяснить, что качество коммунальных услуг на порядок хуже, чем обещал продавец, из-за обветшалых инженерных сетей.

Как объясняют в Земельном союзе, нужно не забыть проверить наличие земельного сервитута: «Право земельного сервитута — право на использование чужого земельного участка. Иначе говоря, вашей землей может пользоваться кто-то еще». Скажем, через участок может быть проложен водопровод для общественных нужд. Или через него (в соответствии с договором сервитута) прогоняют общественное стадо. Для того чтобы признать договор сервитута недействительным, придется обращаться в суд.

Отдельную проблему составляет заинтересованность иных лиц в приобретении данного участка. «Однако не следует обращать внимания на заявления о том, что вы приобрели участок, который был обещан продавцом иному лицу»,— добавляет Юлия Курило. По ее словам, в данной ситуации сделка купли-продажи является действительной с момента ее нотариального удостоверения, и отказаться от нее стороны могут только по общему согласию.

С ней не согласен Артемий Сурин: «Бывает, когда заинтересованные лица могут влиять на собственников участка и даже начинают с ними судиться». А если покупатель потратил кредитные деньги, уточняет господин Сурин, то судебное разбирательство в течение одного года ему точно не выгодно.

«Конечно, обещание как таковое (кроме публичного обещания вознаграждения) юридических последствий не несет. Земельные правоотношения основываются, в основном, на документах»,— добавляет Евгений Фреюк. По его словам, в этом случае необходимо проверить наличие или отсутствие предварительных договоров. «Основной проблемой является то, что договор может быть не нотариально заверенным и не зарегистрированным в реестре «правочинов» (юридически значимых действий) и, таким образом, при нежелании продавца их предавать огласке, проверить это практически неосуществимо»,— добавляет господин Фреюк. По его мнению, вследствие заключения таких непродуманных сделок (а в этом случае основную роль играет смысл и текст вашего договора купли-продажи) скорее всего покупателю не избежать судебного процесса.

Однако не все так плохо. «Положительный пример: если землю рядом с вашим участком хочет приобрести какая-то иностранная корпорация или недалеко от него будет проходить новая дорога,— говорит господин Сурин,— тогда стоимость земли после строительства или окончания других проектов может возрасти в разы».