Как можно получить право использования чужой земли

Обустройство и пользование собственным домом или земельным участком зачастую невозможно без использования части соседней территории. К примеру, при проведения или ремонте коммуникаций, необходимости прохода или проезда к ближайшему водоему, подвоза строительных материалов и в других случаях. Очевидно это может не понравиться вашему соседу, поскольку ограничивает его возможность распоряжаться частным имуществом в полной мере. По этому поводу между соседями иногда разгораются конфликты, заканчивающиеся судебными тяжбами. Как же избежать неприятных разборок? Что же говорит об этом закон?

Как известно, частная собственность – неприкосновенна, и в украинском законодательстве подтверждено, что пользоваться частным земельным участком без соответствующего разрешения его владельца или надлежащего правового основания нельзя никому. Отечественная практика показывает, что наши граждане в большинстве случаев предпочитают не обременять себя излишними формальностями, заниматься бумажной волокитой и оформлением договоров, а охотно идут на уступки, в стремлении сохранить добрые соседские отношения. Тем более, что в некоторых случаях уступки требуются обоюдные. Однако не всегда полюбовно удается уладить все вопросы. И тогда на помощь приходит закон, который позволяет требовать установление сервитута - ограниченного права пользования чужим земельным участком.

По Букве…

В украинском законодательстве право сервитута регулируется Гражданским и Земельным кодексами, а также рядом разъяснительных писем и положений. В них говорится, что право пользования чужим имуществом (сервитут) может быть установлено в отношении земельного участка (земельный сервитут) либо иных природных ресурсов для удовлетворения потребностей других лиц, только в случае, если эти потребности не могут быть удовлетворены другим способом.

В частности, под такими нуждами Гражданский кодекс Украины понимает необходимость прохода, проезда, прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения, мелиорации и т.д.. Земельный кодекс Украины дополнительно этот перечень: право прокладывать на своем земельном участке водопровод из чужого естественного водоема или через чужой земельный участок, право отвода воды из своего земельного участка на соседний или через соседний земельный участок, право забора води из естественного водоема, расположенного на соседнем земельном участке, право прохода к естественному водоему, право поить свой скот из естественного водоема, расположенного на соседнем земельном участке, право прогона скота к естественному водоему, право прогона скота по имеющейся дороге, право установки строительных лесов и складирования строительных материалов с целью ремонта зданий и сооружений, прочие земельные сервитуты.

Однако по словам Светланы Степанюк, юриста юридической фирми "Магістр & Партнери", установленный законодательством перечень оснований, при наличии которых лицу предоставляется право требовать установления сервитута, не является исчерпывающим. Заинтересованная сторона вправе требовать установления в ее пользу какого-либо другого сервитута на основании конкретных потребностей. Ни Гражданский, ни Земельный кодексы Украины не ограничивают круг субъектного состава права сервитута (в том числе и земельного). Таким образом, сервитут может быть установлен в пользу любого лица (физического либо юридического, резидента Украины либо нерезидента ит.д.) и в отношении земельного участка, принадлежащего любому лицу.

Согласно статье 402 ГК Украины, основаниями для установления сервитута могут быть: договор, закон, завещание или решение суда. Как утверждает Антон Головня, заместитель директора Юридической компании «ПРИОРИТЕТ ПРАВА», одним из главных оснований установления сервитутных прав является договор. При этом стороной, инициирующей заключение договора в свою пользу является сервитуарий. Другая сторона - собственник (владелец) объекта сервитутного права. В этом случае сервитут называют добровольным. Если сервитут установлен законом, судом или завещанием, его называют принудительным.

Заключите договор

Законодательство не предусматривает особенных условий для письменных договоров, устанавливающих сервитут, поэтому стороны должны руководствоваться общими положениями о договорах. Договор сервитута – это оплатная сделка. Светлана Степанюк поясняет, что исходя из практики использования норм земельного и гражданского права, наиболее целесообразно предусмотреть в договоре следующее: способ отягощения, описание места расположения с определением границ распространения сервитута на плане, конкретный объем данного права, срок действия договора, а также размер платы за сервитут (в случае, если он является платным).

Отдельно необходимо обратить внимание, что обязательной является государственная регистрация любого права пользования чужим имуществом, в том числе и сервитута. На данном этапе в стране еще не сформирован единый Государственный реестр прав на недвижимое имущество и их ограничений, держателем которого, согласно закону, должен быть Центр государственного земельного кадастра. В настоящее время данный реестр сформирован лишь частично, а регистрация ограничений права собственности на объект (в т.ч. сервитутов) производится в некоторых случаях местными отделениями земельных ресурсов. Данные государственные органы уполномочены также выдавать справки о наличии или отсутствии ограничений (отягощений) на земельный участок, в том числе о наличии и отсутствии сервитута.

Важные мелочи

Кроме отдельно оговоренных случаев, Закон обязывает лицо, которое пользуется сервитутом, вносить определенную плату за использование чужого имущества. Собственник земли, в отношении которой установлены сервитуты (как платные, так и бесплатные), имеет право также на возмещение ущерба и прочих убытков. Но только в случае, если он сумеет доказать, что убытки нанесены именно сервитуарием или являются следствием установления сервитута.

Законодателем также определено, что земельные сервитуты могут быть постоянными и временными. По общему правилу, сервитут считается установленным на неопределенный строк (бессрочный, постоянный), если другого не упомянуто в договоре. Наталья Опря, директор «Юридической консультации Братнин Коваленко» утверждает, что окончание срока, на который был установлен сервитут, а также не использование земельного сервитута на протяжении трех лет является основанием для прекращения действия земельного сервитута.

Но есть и другие основания для прекращения сервитутного права. Самой первой и очевидной из них - объединение в одном лице собственника имущества, обремененного сервитутом, и сервитуария. Причиной для прекращения сервитутного права может быть является отказ от него лица, в интересах которого он был установлен, а также факт нарушения владельцем сервитута оговоренных в договоре условий его использования.

По заверению Александра Поливодского, директора юридической фирмы «София», наличие сервитута не является препятствие для продажи земельного участка. Но продавец обязан предупредить покупателя о наличии отягощений. Согласно Гражданскому и Земельному кодексам Украины сервитут сохраняет свое действие в случае перехода к другим лицам права собственности на имущество, в отношении которого он устанавливался. Это правило действует в отношении всех последующих собственников независимо от количества дальнейших отчуждений, если не настанут обстоятельства, влекущие автоматическое прекращение сервитута либо не будет принято соответствующее судебное решение.