Самые маленькие и самые дорогие!

Что ни говори, а Европа — очень приятное место, и наш человек порой стремится туда просто инстинктивно. В этой части света много чудесных уголков, и их уж точно стоило бы посмотреть, а может и кинуть якорь в приглянувшемся местечке. Малые страны — чем не вариант? Мы расскажем о трех европейских «лилипутиках», и о том, стоит ли там работать, приобретать там недвижимость для инвестиций или просто — для собственного удовольствия.

В современной географии существует понятие «карликовые государства». Они уступают по площади Люксембургу (около 2,6 тыс. кв. км). Часто в качестве критерия используется и численность населения — не более одного миллиона человек. Так или иначе, под эти критерии подходит семь всемирно признанных европейских государств: Люксембург (2,6 тыс. кв. км), Андорра (468 кв. км), Мальта (316 кв. км), Лихтенштейн (157 кв. км), Сан-Марино (61 кв. км), Монако (1,95 кв. км) и Ватикан (0,44 кв. км).

Мальта: новое строительство притормозило цены

Столица республики Мальты — Ла-Валетта. Великий магистр Мальтийского ордена Жан де ла Валетт основал этот город в 1566 году и дал ему свое имя. По площади Мальта занимает 316 кв. км, а ее население составляет 402 тыс. человек.

Застройка на Мальте — одна из самых древних. Жилые дома там еще в XV–XVII столетиях производили итальянские архитекторы, такие как, например, Франческо Лапарелли. Город сохранил средневековую планировку, и сосед с соседом во многих домах могут за руку поздороваться через улицу, стоя каждый на своем балконе. Современные же дома сохраняют в своем стиле преемственность по отношению к старинным, а со временем к мальтийской архитектуре прибавился некий восточный колорит. Как и в прежние времена, преобладают дома в три-четыре этажа, внешне чем-то похожие на римские инсулы.

Правительство Мальты, в последние годы активно стремясь к притягиванию иностранного капитала в свою экономику, создает привлекательные налоговые льготы для международных инвесторов и предпринимателей. Несмотря на то, что в Мальте высокий уровень жизни, стоимость проживания здесь в целом ниже, чем в Европе.

По закону, желающий приобрести недвижимость на Мальте может и не быть постоянным жителем этого государства. Однако стоимость купленной собственности должна быть выше $72 тыс. за квартиру и $119 тыс. за дом. Недвижимость на Мальте пользуется устойчивым спросом и всегда в цене. Средняя квартира стоит $770 тыс., а средняя вилла — полтора миллиона. Цена же квадратного метра здесь составляет в среднем $3.500.

Доходность мальтийской недвижимости по свидетельству представителя компании Polaris-Malta Эдварда Годони, составляла в 2004 году — 13,73%, в 2005 году — 10,5%. В 2006 году она упала до 6,3%, а в 2007-м — до 3,7%, хотя в конце 2006 года аналитики прогнозировали 12,5-процентный рост. По мнению Эдварда Годони, рост цен на мальтийскую недвижимость замедлился в связи с развертыванием широкого строительства, в том числе и многоэтажного. Традиционно высокий спрос теперь компенсируется достаточным предложением.

Люксембург: квартиры доступны

В переводе со старонемецкого его название означает «малый замок». Основу экономики страны составляет развитая сфера услуг, главным образом, финансовых. Являясь на 176 месте в мире по территории и на 171 по населению, страна эта занимает первое место в мире по распределению ВВП на душу населения — $81.511. Поэтому неудивительно, что Люксембург обладает самой дорогой в Европе недвижимостью.

Река Альзет, образующая вместе с притоками глубокую долину, в которой располагаются прекрасные зеленые парки, делит столицу на две части — Верхний и Нижний город. Эти части соединены между собой мостом Адольфа, который некогда был крупнейшим каменным мостом в мире, и мостом Великой Герцогини Шарлоты. Основные архитектурные памятники расположены в Верхнем городе: руины римской дозорной башни, скальная капелла Сен-Кирен (VI и XV вв.), готическая церковь Сен-Мишель (XVI в.), Дворец юстиции (XVI в.), собор Нотр-Дам (XVII в., барокко), а также ратуша, построенная в стиле классицизма в XIX веке. В Нижнем же городе расположены банки, правления компаний и многочисленные пивоваренные заводы.

Однако Люксембург с населением в 76.420 человек отнюдь не единственный город страны. Помимо него в великом герцогстве есть такие города как Эш-Сюр-Альзет (24 тыс. человек), Диферданж (15,7 тыс.), Дюделанж (14,7 тыс.) и Санем (11,5 тыс.).

Обширное жилищное и индустриальное строительство велось в стране в XIX — начале ХХ века. Тогда были выстроены рабочие поселки близ городов Эш-Сюр-Альзе и Дюделанж. С тех пор жилищное строительство не носило массовый характер, и большинство домов выполнено по индивидуальным проектам.

Сколько же стоит люксембургское жилье? Средняя цена квадратного метра в городе Люксембурге составляет около?4.000 или $5.900 за м2. Среднестатистическая квартира стоит примерно?260 тыс. За эти деньги можно купить квартиру с одной спальной комнатой, одной ванной, с большим балконом и гаражом в престижном районе Лимпертсберг в северо-западной части столицы.

По свидетельству Надежды Вельо, владелицы агентства Immo-Reflex, стандартной квартирой в Люксембурге считается 65-метровая. Такой тип квартир здесь наиболее распространен и пользуется наибольшим спросом.

И если мы решим продать двухкомнатную в спальном районе своей столицы панельном доме за?200 тыс. (это наш своеобразный «индикатор», который мы применяем для пущей наглядности в обзорах зарубежной недвижимости), то приобретем 58-метровую односпалку, по уровню комфорта примерно соответствующую столичной двушке. Но плюс к ней — вид не на огороженную зеленым забором железную дорогу, а на прекрасный пейзаж из готических домиков на фоне поросших елками гор.

Однако большинство жителей Люксембурга, как сами люксембуржцы, так и иммигранты, доля которых в населении страны составляет 37%, предпочитают не покупать жилье, а снимать. Низшая граница арендных цен — $1 тыс. в месяц. Аналитики оценивают доходность самой дорогой в мире недвижимости в 7–7,3%, но надо иметь в виду, что это показатель может понизиться, так как рост цен в Европе в последний год замедлился.

Лихтенштейн: трудно быть иностранцем

Княжество Лихтенштейн занимает по территории 189 место в мире и 187 по населению (35 тыс. жителей, из них более трети — иностранцы). Столица страны — пятитысячный город Вадуц. Кроме него, в стране имеется 11 деревень, две из которых — 2,5-тысячный Шан и двухтысячный Бальцерс самими лихтенштейнцами считаются городами.

Из 160 квадратных километров территории княжества застроены сейчас 40,4 км2 — 25,2%. При этом остается еще 20,6 км2 (12,9%) пригодных под застройку земель. Однако большинство жилых строений выполнено в готическом стиле, а построены они в незапамятные времена позднего Средневековья. И не удивительно, что рынок недвижимости княжества Лихтенштейн едва ли не самый консервативный в Европе. Более того, он самый закрытый для иностранцев — без вида на жительство на большей части ее территории вам ничего не продадут даже за очень большие деньги.

Страна не входит ни в Европейский Союз, ни в Шенгенскую зону, а потому открывать границы для свободного путешествия капиталов никому не обязана. Согласно действующему с 1985 года закону о продаже недвижимости иностранцам на территории Лихтенштейна и Швейцарии, приезжие без вида на жительство могут претендовать на покупку недвижимости только в строго определенных властями местах.

Единственным условием приобретения является прохождение федеральной проверки на основе анкеты, заполняемой соискателем. Затем он заключает договор о покупке недвижимости, заверяемый местным адвокатом. Присутствие адвоката также и со стороны покупателя только приветствуется. Предметом этого договора является либо приобретение уже существующей недвижимости, либо строительство нового дома.

Сделки, кстати, заключаются поэтапно: при подписании контракта, при оформлении прав собственности и передаче ключей. При этом от подписания контракта до передачи ключей проходит, как правило, год. Да и с нашей столичной двушкой в Лихтенштейне делать нечего — дома поквартирно практически не продаются: в основном здесь покупают либо особняки, либо доходные дома целиком.

По данным Александра Вебера, представителя берлинского агентства Volkswohnung, доходность лихтенштейнской недвижимости как была низкой в прежние годы, так низкой и осталась. Она составляет от 2,2% дo 3,4%. Недвижимость Лихтенштейна в цене особенно не растет, она и без того в среднем дороже, чем в Европе.

Договоры на аренду недвижимости в Лихтенштейне заключаются на фиксированный период — не менее полугода. В случае намерения съехать, арендатор обязан предупредить за два-три месяца. Правда, и арендодатель не имеет права поднимать арендную плату чаще, чем раз в два года. Арендные ставки на квартиры находятся в пределах от?600 до?3.500 в месяц, но дорогая аренда встречается значительно раньше дешевой.

Некоторые жители княжества снимают жилье у одного и того же домовладельца из поколения в поколение. Поэтому если уж вы хотите вложить деньги именно в Лихтенштейн, купите доходный дом и занимайтесь арендой, ведь в соответствии с §§ 1090–1125 типового лихтенштейнского закона об аренде образца 1975 года, арендодатель всегда прав.

Приобретение недвижимости в «малых» странах Европы, да еще самых дорогих, носит, скорее имиджевый характер, нежели какой-то практический интерес. Конечно, вложенные деньги не пропадут — это понятно. Но и заработать там вы особенно не сможете.