Кризис сказал "надо", застройщики ответили "есть!"

Многие украинские застройщики продают жилье с существенным дисконтом. Правда, пока публичных заявлений о снижении стоимости квартир в новостройках они не делали. Но если позвонить в отдел продаж и представиться потенциальным инвестором, можно добиться существенных скидок. Региональные компании уже предлагают дисконт в 20-30%. В Крыму, например, новое жилье можно купить со скидкой в 20%. Держатся пока только киевские застройщики. По данным аналитического отдела компании «Київ Житло-Інвест», на первичном рынке столицы квартиры эконом-класса в сентябре подорожали на 0,2%, премиум-класса - на 3,6%, и только бизнес-класс подешевел на 0,4%. Однако при полной оплате стоимости квартиры в домах, строительство которых началось весной-летом этого года, киевские компании предлагают скидку в 3-10%. Дисконт предоставляют как крупные застройщики, так и небольшие фирмы.

Многие компании привлекают инвесторов различными бонусами и льготной ипотекой. «В первый год кредитования процент по валютному кредиту для наших покупателей составит 11-12%. Мы возмещаем банку 2-3%, поскольку полная ставка достигает 14-15%. Кроме того, инвестор получает отсрочку погашения тела кредита в течение первого года», - рассказывает Лариса Ломакина, директор департамента инвестиций и продаж объединения «Лико-Холдинг». Столичные застройщики, продающие жилье премиум-класса, предлагают покупателям бонусы и льготы на сервисное обслуживание: скидки на паркоместа, бесплатное посещение фитнес-центра на протяжении определенного периода и т. п.

«Киевские застройщики побогаче региональных. На столичном рынке работают десятки компаний, и никто из них не хочет снижать цены первыми», - объясняет ценовую политику Ярослав Цуканов, независимый эксперт по недвижимости.

Прогнуться под изменчивый мир

«Сложилась патовая ситуация. С одной стороны, дисконт достаточно сильно отпугивает потребителя. Резкое падение цен на 15-20% - признак того, что компании испытывают финансовые проблемы. С другой - застройщики понимают, что на общем фоне удешевления недвижимости и стагнации рынка невозможно не снижать цены, иначе вообще можно остаться за бортом. Но предлагаемый дисконт существенно не повысит продажи - их вообще нет», - пессимистично оценивает ближайшие перспективы строителей Ярослав Цуканов.

Действующие скидки даже в 20-30% не делают первичку доступнее для большинства потенциальных покупателей. Платежеспособного спроса нет и возникнуть ему неоткуда - за последние четыре года квартиры выросли в цене как минимум вдвое. Для рядового украинца недвижимость сейчас большая роскошь.

Лариса Ломакина из Лико-Холдинга рассказывает, что ранее 85% инвесторов приобретали у ее компании жилье экономкласса в долг. Но даже в минувшем году, когда ипотечный кредит можно было взять под 12-15% годовых, ежемесячные выплаты банкам составляли $2-3 тыс. при средней стоимости квартиры в $150-200 тыс. и съедали до 50-70% доходов хорошо обеспеченной семьи. Когда банки весной 2008-го повысили кредитные ставки, количество инвесторов резко сократилось.

По данным Простобанк Консалтинга, сегодня проценты по гривневому кредиту доходят до 22% годовых, по долларовому - до 15%. «При таких ставках за 4-6 лет заемщик переплачивает за квартиру в два раза», - констатирует Артем Новиков, инвестиционный консультант компании «Диалог-Классик».

Ужесточение условий ипотеки отпугнуло покупателей от первичного рынка. Потенциальные инвесторы заняли выжидательную позицию, рост цен прекратился. Многие спекулянты, уже проинвестировавшие строительство жилья, выставляют недостроенные квартиры на продажу, стремясь зафиксировать прибыль. Те, кто может позволить себе покупку, боятся вкладывать деньги в объекты на начальной стадии строительства, добавляет Цуканов. Предложение выросло, спрос сократился.

В итоге продажи застройщиков стремительно снижались в сентябре-октябре, а последние несколько недель квартиры в новостройках практически не покупали. Даже самые крупные строительные компании сейчас продают одну квартиру в неделю, констатирует Ярослав Цуканов.

Упрямые цены

Спроса нет, но застройщики пытаются держать цены либо устанавливают дисконт негласно. «Цены понижать не планируем. У нас дома на завершающей стадии готовности - два объекта уже сданы в эксплуатацию. Цена кв. м жилья составляет 17 тыс. грн, а в третьем доме, который будет сдан в декабре, он уже стоит от 13,5 тыс. грн, - непреклонна руководитель пресс-службы компании «Міськжитлобуд» (Киев) Галина Богданенко. - Мало того, компания через месяц, возможно, повысит цены».

По ее словам, продажи упали, но квартиры все же покупаются. «Те люди, которые могут забрать деньги из банков, вкладывают их в первичное жилье. Особенно если видят, что дом практически готов», - утверждает Галина Богданенко.

«Готовый объект рано или поздно найдет своего покупателя», - уверяет генеральный директор КУА «Укрсоц-недвижимость» Артур Папсуй. Тем более что ряд новых строек сокращается, а количество желающих улучшить свои жилищные условия, напротив, растет. Гендиректор подтверждает планы компании и в дальнейшем финансировать строительство домов.

Строители заявляют, что не могут и не будут продавать жилье ниже себестоимости и работать себе в убыток. Такую позицию в компаниях обосновывают дисбалансом спроса и предложения, объясняя, что потребность в жилье десятикратно превышает объемы строительства. «Потребность, но не реальный платежеспособный спрос», - уточняет Артем Новиков из компании «Диалог-Классик».

Назад в будущее

Специфика строительного бизнеса в 2003-2006 гг. позволяла работать застройщикам с рентабельностью выше 100%. При этом стройкомпании могли в несколько раз наращивать объемы, практически не имея оборотных средств. Профинансировав за счет собственных денег всего 15% сметной стоимости проекта и взяв кредит под небольшие проценты, некоторые застройщики ухитрялись продать большую часть квартир еще на этапе возведения дома и тут же начинали новое строительство.

В итоге у многих мелких застройщиков к началу осени превалирующая часть заработанного ранее была вложена в возводимые объекты, которые сейчас, в условиях безденежья, сложно продать или использовать в качестве залога. В более выигрышном положении оказались крупные девелоперы, имеющие запас денежных средств, ликвидные участки либо готовые коммерческие проекты, которые они сдают в аренду. По данным Concorde Development, в июле-октябре доля девелоперских компаний в финансировании строительных проектов выросла с 10% до 60%, что свидетельствует об уходе с рынка мелких инвесторов. «Крупные компании могут переждать кризис. Вопрос в том, сколько они смогут ждать», - говорит Артем Новиков.

«Вероятность значительного снижения цен на квартиры в объектах с высокой стадией готовности мала, - считает Артур Папсуй. - Ведь стройматериалы дорожают, а проценты по кредитам продолжают насчитываться». Тем не менее представитель управляющей компании признает, что застройщики, которые возводят несколько домов и нуждаются в перебросе денег с одного объекта на другой, будут снижать цены, чтобы быстрее привлечь финансирование и завершить строительство. При этом эксперт не советует вкладывать деньги в недостроенную недвижимость, стоимость которой значительно занижена. «Есть вероятность, что такой объект будет сдан гораздо позже заявленных сроков или строительство будет заморожено», - предупреждает Артур Папсуй.

Для большинства застройщиков ситуация усугубляется еще и тем, что многим из них в скором времени придется возвращать банковские кредиты, взятые под строительство. Практически все эксперты, опрошенные Контрактами, согласны, что для погашения кредитов таким застройщикам придется искать «маркетинговые стимуляторы продаж», главный из которых - снижение цен. Теоретически это возможно. К примеру, в Киеве себестоимость строительства массового жилья редко превышает $1200 за кв. м, а стоимость продажи даже с учетом дисконта составляет от $2300 за квадрат. Разница в $1100 позволяет застройщику без убытка снизить цены вдвое.

«На практике такое снижение вряд ли возможно. Высокая маржа строительных компаний достигалась за счет инвестирования покупателей в проект еще на этапе возведения жилого дома или за счет дешевых займов. Но низкий процент продаж недостроев и рост ставок по кредитам заставляют застройщика держать цену», - оправдывает упрямство строителей Артем Новиков.

Тем не менее эксперт не исключает панического сброса жилья, когда застройщики захотят получить за него хоть какие-то деньги. В качестве примера Новиков приводит рынки Казахстана и Прибалтики, где цены на недвижимость уже упали на 30-40%, - в некоторых городах новые квартиры продают по себестоимости, чтобы вернуть хотя бы вложенные в объект деньги.