Территория лояльных цен: обзор коммерческой недвижимости Запорожья

Согласно данным запорожского агентства недвижимости «Трион», за последние три месяца цены продажи на вторичном рынке нежилой недвижимости Запорожья выросли в среднем на 25–30%, а на некоторые объекты и до 50%. За это время существенно подорожала и стоимость аренды торговых площадей: в среднем по городу – на 33%, в центре – на 36%, в районах – на 22%. Стоимость аренды офисных помещений в Запорожье за это время не изменилась и в среднем по городу цена квадратного метра офисов сегодня составляет $15, в нецентральных районах – $10. В целом же за год цена аренды как на офисы, так и на торговые помещения выросла в среднем на 35–45%.

Столь существенный рост стоимости коммерческой недвижимости города эксперты связывают прежде всего с четырьмя факторами – стабилизацией экономической и политической ситуации, ростом платежеспособности у предпринимателей города, развитием ипотечного кредитования и произошедшим в течение последних лет ростом цен на жилую недвижимость. За последнее время в Запорожье также существенно вырос объем прямых иностранных инвестиций в экономику области. По данным Главного управления экономики Запорожской облгосадминистрации, данный показатель за первые десять месяцев нынешнего года увеличился в два раза и составил $101 млн прямых иностранных инвестиций, что на 96,4% больше, чем за соответствующий период прошлого года. Таким образом, по объему привлеченных прямых иностранных инвестиций Запорожская область сегодня занимает седьмое место среди регионов Украины.

По словам специалистов запорожской корпорации «Арсенал», повышение цен на коммерческую недвижимость в Запорожье является объективным процессом. «Он обусловлен достаточно высоким спросом со стороны покупателей объектов нежилой недвижимости нашего города», – говорят в корпорации.

Согласно данным специалистов компании «Мастерская бизнеса», одной из главных специфических черт города Запорожья является расположение его центральных районов вдоль Днепра (левая часть берега) и наличие микрорайонов, существенно удаленных от центра. Представители компании говорят, что Запорожье условно можно разделить на четыре бизнес-зоны: проспект Ленина, центр, микрорайоны и пригород. Проспект Ленина является центральной улицей города и проходит через четыре административных района – Ленинский, Орджоникидзевский, Жовтневый и Коммунарский. Проспект также является основной транспортной артерией города с активным транспортным потоком, где в большом изобилии располагаются современные ТЦ, точки продаж известных мировых и украинских торговых марок, учреждения банков, мобильных операторов, игорные заведения. К центральной части Запорожья специалисты относят Орджоникидзевский, Жовтневый административные районы, а также часть Ленинского района (левобережная часть Днепра).

В Запорожье появится аквапарк

Торгово-промышленная компания «Керамист» (Запорожье) намерена построить развлекательный центр «Аква-Ленд» в парке Энергетиков. Уже готов эскизный проект центра, в котором предусмотрено пять детских аттракционов, два бассейна, крытые катки для детей, спортзал и культурный центр. При этом, по замыслу архитектора, зеленая зона будет сохранена и доступна для всех горожан. Стоимость строительства первой очереди центра – $500 тыс.

Центр в Запорожье, по утверждению специалистов «Мастерская бизнеса», не имеет четкого разделения на деловую и жилую части: деловые объекты размещаются в жилых районах, и здесь наблюдается четкая тенденция использования квартир на первых этажах жилых домов для бизнеса. Наиболее престижными и дорогими улицами в центре Запорожья являются пр. Маяковского, улицы Победы, Гагарина, Рекордная, Грязнова, Запорожская, Героев Сталинграда, Украинская, Дзержинского, Тургенева и др. Здесь располагаются магазины среднего и малого формата, разных групп товаров, в том числе продуктовые супермаркеты, салоны, офисы, одним из преимуществ которых, по мнению экспертов, является удобный подъезд.

Что касается запорожских микрорайонов, то большинство их них весьма удалены от центра города и разделены руслами Днепра. Тем не менее каждый из районов имеет свой центр, улицы с активным транспортным и пешеходным потоками, а также жилые части. По словам представителей корпорации «Арсенал», в связи с активным развитием малого и среднего бизнеса на территории районов и микрорайонов выделяются локальные места с формирующимся относительно плотным расположением магазинов, кафе, баров, отделений банков, страховых компаний, мастерских и других объектов социально-бытовой инфраструктуры. Главным определяющим критерием возникновения таких мест является наличие потоков людей, связанных с прохождением и пересечением линий общественного городского транспорта, автомагистралей повышенного градоформирующего значения, проходных крупных промышленных предприятий и организаций. При этом формирование таких локальных мест происходит за счет переспециализации существующей недвижимости и в незначительной мере строительства новой.

По словам представителей корпорации «Арсенал», анализ количества недвижимости, имеющейся сегодня на рынке Запорожья, показывает, что наиболее представленной в регионе является недвижимость, используемая для размещения предприятий торговли, общественного питания и офисов. «По метражу имеющаяся на рынке недвижимость может быть разделена на площади до 50 кв. м, от 50 до 300 кв. м, от 300 до 1000 кв. м, более 1000 кв. м. Наиболее представленной является недвижимость площадью до 300 кв. м. Таких предложений на рынке Запорожья сегодня порядка 65%, в то время как предложений объектов площадью более 300 кв. м – всего 35%. При этом спрос на нежилые объекты малой площади все еще превышает предложение на рынке, несмотря на то, что его много», – отмечают в корпорации.

Эксперты утверждают, что несколько иная ситуация наблюдается с нежилыми объектами большой площади, здесь предложения практически равны спросу. «Максимальный покупательский спрос сосредоточен на объекты нежилой недвижимости площадью от 50 до 150 кв. м, затем идут объекты площадью от 150 до 300 кв. м и объекты площадью более 300 кв. м», – констатируют специалисты «Арсенала».

Новые объекты – за австрийские деньги

Австрийская компания GLD Invest Group намерена заняться строительством коммерческой недвижимости в Запорожье. По словам совладельца компании Лео Зандлера, сейчас компания ведет переговоры и рассматривает земельные участки под строительство. Деятельность компании GLD Invest Group будет ориентирована в первую очередь на строительство коммерческой недвижимости, в частности на строительство офисов, складов и складских комплексов, гостиниц и торговых центров.

Торговые помещения

Последние несколько лет ознаменовались для Запорожья появлением ряда крупных и небольших объектов торговой недвижимости. Количество этих объектов пока не позволяет говорить о настоящем буме на рынке города, однако темпы прироста площадей, которые прогнозируются в ближайшее время, делают возможным вывод о постепенном развитии рынка профессиональных торговых центров в Запорожье. Сейчас в городе функционирует всего лишь шесть торговых центров («Гранд», «Пальмира Плаза», Универмаг «Украина», «Интрейд», «Центральный», «Космос Сити»). Половина из них расположена на центральной улице Запорожья – проспекте Ленина.

По словам экспертов, с каждым годом метраж вводимых в эксплуатацию профессиональных центров возрастает. К примеру, торговые ряды «Верже» (непрофессиональный объект), построенные в 1995 году, имели общую площадь всего 500 кв. м, а торговые центры (профессиональные), возведенные недавно, – уже больше 10 тыс. кв. м. По мнению специалистов АН «Арсенал», такая тенденция сохранится и в будущем. Этому будут способствовать такие факторы, как дефицит торговых площадей в Запорожье и повышенные требования клиентов к качеству арендуемых территорий.

За последние три месяца, согласно данным АСНУ, стоимость аренды торговых площадей повысилась в среднем по городу на 33% (с $27 до $36/кв. м), в центре подорожание произошло на 36% (с $33 до $45/кв. м), в микрорайонах города – в среднем на 22% (с $22 до $27/кв. м). Тем не менее рынок аренды торговых помещений в Запорожье демонстрирует в отдельных сегментах и гораздо более высокие ставки. Так, по данным специалистов запорожской корпорации «Арсенал», в центре города по пр. Ленина величина арендной платы для расположенных на первых этажах магазинов площадью от 70 до 150 кв. м составляет сегодня $40–80/кв. м, для кафе и ресторанов – $25–50/кв. м, а на аналогичные помещения площадью 150–300 кв. м составляет соответственно $35–50 и $15–35/кв. м. Помещения в подвальных этажах с отдельным входом сдаются в аренду по $8–20/кв. м.

Риелторы также отмечают, что в Запорожье до сих пор существует неразбериха в ценах, так как зачастую они формируются не по законам рынка, а по личным соображениям арендодателя.

Что касается цен продажи торговых помещений, то на сегодняшний день в Запорожье, по словам местных риелторов, стоимость таких помещений вдоль пр. Ленина доходит до $6 тыс. за кв. м, а в более расширенном центре составляет $4–5 тыс. за кв. м. В отдаленных от центра микрорайонах города стоимость торговых помещений составляет сегодня, по словам экспертов, порядка $2–3 тыс. за кв. м, а помещения большего метража (от 300 кв. м) можно найти и по $1,8 тыс. за кв. м.

По утверждению запорожских риелторов, наибольшим спросом под торговлю сегодня в городе пользуются помещения, расположенные на первых этажах жилых домов и отдельно стоящие, небольшие по площади (до 300 кв. м) здания. Наиболее популярными по месторасположению в Запорожье продолжают оставаться пр. Ленина, пр. Металлургов, ул. Сталеваров, бул. Шевченко, улицы Победы, Правды, 40 лет Советской Украины, район рынка Анголенко, улицы, прилегающие к ним, а также центральные части микрорайонов города. Специалисты отмечают, что крупные розничные торговые сети, обеспечив свое присутствие в центре Запорожья, сегодня все активнее приходят в микрорайоны города, «ближе к народу».

По словам представителей запорожского АН «Трион», самыми активными участниками рынка нежилых помещений, кроме розничных торговых сетей, сегодня являются коммерческие банки. Специалисты сходятся во мнении, что рынок профессиональной торговой недвижимости Запорожья весьма перспективен. По данным корпорации «Арсенал», если все заявленные до 2012 года проекты будут реализованы, общая площадь торговых центров в Запорожье вырастет почти в 10 раз. Так, согласно данным экспертов, уже сейчас в городе строятся ТРЦ «О`кей» на Набережной магистрали, ТЦ «Муравей» на ул. Брянской, 12, а также торговые центры по пр. Металлургов, 8-б, по ул. 40 лет Советской Украины, 57-б и по ул. Правды, 36. Уже согласовано расположение еще одного крупного ТЦ под названием «Бородинский квартал», который разместится на ул. Ладожской, 18-а.

Кроме того, масштабные коммерческие объекты в городе в ближайшее время намерена возвести инвестиционная компания SBBI Group – Synergy Business Building Investment Group, которая будет заниматься строительством коммерческой недвижимости, спортивно-развлекательных и оздоровительных комплексов. Первым проектом корпорации станет торгово-развлекательный комплекс в центре города по ул. Грязнова. Чуть позже будет открыт торговый центр на месте давно не работающего 77-го завода, который подвергнется реконструкции.

До 2010 года построить ТЦ в Запорожье намерена и киевская компания «Караван», которая откроет региональный супермаркет продовольственных и промышленных товаров на Набережной магистрали. Новый проект предусматривает супермаркет в виде каскада на три уровня, в которых расположатся бутики, кафе, фаст-фуды, ледовый каток, кинотеатр, боулинг, зона картинга, детские игровые залы.

«ХХI Век» пришел в Запорожье

Киевская компания «ХХI Век» в 2008 году намерена инвестировать в строительство своих объектов в Запорожье около $50 млн. По словам директора по региональному развитию компании Олега Салмина, эти деньги будут инвестироваться в четыре объекта компании. Еще в августе 2006 года компания «XXI Век» выиграла конкурс Запорожского горсовета на застройку земельного участка площадью 5,5 га по ул. Тиражной под торгово-развлекательный центр «Квадрат».

Офисные помещения

Самой главной отличительной особенностью рынка офисных помещений Запорожья является отсутствие на сегодняшний день в городе профессиональных бизнес-центров. Первые профессиональные БЦ пока только строятся и выйдут на рынок не раньше чем через несколько месяцев. Пока же все предложения этого сегмента рынка коммерческой недвижимости представлены встроенными помещениями на первых этажах жилых домов, помещениями бывших НИИ и админзданий, квартирами и т. п. Немало офисов в городе расположено в общежитиях, гостиничных номерах. За последние десять лет лишь несколько крупных компаний возводили офисы для собственных нужд.

Интересно, что из-за отсутствия на сегодняшний день традиционных для других городов-миллионников офисов класса А и В запорожские риелторы классифицируют офисную недвижимость совсем по иным критериям, нежели это принято в крупных городах Украины. Так, начальник отдела маркетинга КРП «Запоріжстар» Юлий Яновский подразделяет запорожские офисы на следующие группы:

*** здания проектных институтов, государственных управлений, домов быта, гостиниц, домов культуры, характеризующиеся низким уровнем отделки, часто требующие капитального ремонта, с коридорно-кабинетной планировкой;

*** специально реконструированные здания с коридорно-кабинетной планировкой;

*** отдельные офисные помещения;

*** площади в строящихся офисных центрах «Призма» и «Бизнес-холл».

В отсутствие офисов класса А и В свою классификацию предлагает консультант консалтинговой компании «Мастерская бизнеса» Виталий Лысенко:

*** по целевому использованию (используются или не используются для обслуживания клиентов);

*** по состоянию помещения (имеющие или не имеющие евроремонт);

*** по размеру полезной площади: до 60 м – 1–3 комнаты (стандарт для обычной небольшой фирмы или для услуг), от 60 до 120 м (банки, страховые компании и т. п.), более 120 м.

Специалист по коммерческой недвижимости АН «Атланта» Наталия Будилка выделяет также сегмент 2–3-комнатных квартир, не переведенных в нежилой фонд, которые сдаются в аренду в качестве офисов «закрытого» типа.

От вышеперечисленных показателей в первую очередь зависит цена на офисные помещения, а также уровень арендных ставок. Хотя по последнему показателю Запорожье, по мнению всех без исключения экспертов, продолжает оставаться раем для предпринимателей, желающих сэкономить на аренде офиса. Ставки здесь остаются самыми низкими по сравнению с другими городами-миллионниками. К тому же за год динамика цен была весьма скромной: например, в течение последних трех месяцев стоимость аренды офисов в городе не выросла ни на процент.

В целом же, по данным АН «Трион», снять офис в Запорожье сегодня можно по цене $5–35 за кв. м для помещений малых форматов и по цене $5–20 за кв. м для помещений площадью от 300 кв. м. Самые высокие арендные ставки, по данным корпорации «Арсенал», в центре города – на пр. Ленина – $18–35 за кв. м для малых помещений и $10–20 за кв. м для помещений площадью от 300 кв. м. Уровень арендных ставок в строящихся бизнес-центрах также высок и составляет $20–35 за кв. м. Самые же дешевые офисы в Запорожье находятся в промышленной зоне (Павло-Кичкас), где можно сегодня снять помещение за $5 за кв. м. В спальных районах ставки примерно одинаковы и составляют $5–20 за кв. м.

Градацию уровня арендой платы можно показать, взяв за определяющий критерий качество офиса. Так, помещения с плохой отделкой или же вообще без ремонта, расположенные в админзданиях, гостиницах и общежитиях, предлагаются по цене $5–10 за кв. м. Реконструированные здания с коридорно-кабинетной планировкой сдаются в аренду по цене $10–20 за кв. м. Самыми же дорогими на рынке являются отдельные офисные помещения (не в центре – $15–25 за кв. м).

Стоимость продажи офисных помещений, согласно данным АН «Трион», составляет сегодня $2–3 тыс. за кв. м для помещений малых форматов и $0,7–1,5 тыс. за кв. м для помещений форматом от 300 кв. м. Нежилые помещения офисного назначения площадью до 200 кв. м на первых и цокольных этажах продаются также по цене $0,7–1,5 тыс. за кв. м. Отдельно стоящие малоэтажные здания стоят в среднем $1–2,2 тыс. за кв. м. Офисные площади в строящихся бизнес-центрах («Призма», «Бизнес-Холл») реализуются по цене $1,5 тыс. за кв. м. О таких ценах в других крупных городах только мечтают. Для сравнения: в Днепропетровске, Львове и Харькове средние ставки аренды превышают $100 за кв. м, а цена продажи – $6 тыс. за кв. м.

Однако, по уверению некоторых запорожских риелторов, спросом пользуется не только центральная часть города. Помещения в «спальных районах» привлекают низкими арендными ставками те компании, специфика деятельности которых не предусматривает постоянного общения с клиентами и не связана с большим количеством автоперевозок по городу. Покупать же офисы предпочитают компании, имеющие стабильно финансовое положение и намерение работать «всерьез и надолго». Как правило, это банковские учреждения, крупные страховые компании, туристические агентства.

По свидетельству риелторов, самые популярные форматы офисных помещений у местных компаний – это маленькие помещения (нередко даже по 20–30 кв. м) по минимальным ставкам ($5–10 за кв. м). На такие офисы претендуют в основном частные предприниматели, для которых вопрос цены является главным критерием выбора помещения.

Крупные арендаторы также уделяют внимание планировке зданий. Так, к примеру, юридические компании отдают предпочтение офисам, имеющим четкое разделение на зоны front и back office (первая – это входная зона с местами для ожидания и приема клиентов, вторая – кабинеты сотрудников, занимающихся внутренними вопросами, не контактирующих с клиентами). Торговые компании предпочитают open space, банковские структуры требуют четкое деление на front и back office при сочетании open space и кабинетной системы. Учитывая тот факт, что в Запорожье все офисы размещены в реконструированных или переделанных под офисы зданиях, можно утверждать, что найти стопроцентную реализацию задуманной концепции внутреннего устройства офиса арендаторам все еще очень сложно. Интересно, что свои требования к арендаторам в Запорожье имеют и собственники офисов. Если лет 5-6 тому назад арендодатели принимали любых клиентов, то сейчас отдается предпочтение структурам, имеющим хорошую репутацию и длительный опыт работы. Это и гарантия платежа, и более длительный срок аренды, и возможность поторговаться в сторону повышения цены. Четкий отбор арендаторов будет проводиться и в будущих профессиональных бизнес-центрах, которые строятся в Запорожье. Это обусловлено тем фактором, что новые офисные центры будут иметь единую инфраструктуру и определенную концепцию наполнения, разработанную застройщиком или девелопером.

Так, концепция офисного центра «Бизнес-Холл» регламентирует заполнение отдельных этажей здания в зависимости от видов деятельности. К тому же «Бизнес-Холл», который изначально планировался как офисный центр класса В+, в ходе изменений, внесенных в его концепцию, теперь претендует на статус первого запорожского бизнес-центра класса A. Здание будет иметь 13 этажей общей площадью 9 тыс. кв. м. Внутренняя планировка этого комплекса совместит открытый и смешанный (open space + кабинетная система) типы планировок офисного пространства, а его концепция предусматривает также размещение фитнес-центра, салона красоты, компьютерного клуба, заведений быстрого питания и элитного ресторана.

Вторым профессиональным строящимся БЦ города является многофункциональный бизнес-центр «Призма», который расположен на пересечении ул. Верхней и пр. Металлургов. 14-этажное здание будет иметь общую площадь 6,3 тыс. кв. м. При создании концепции данного офисного центра была предусмотрена открытая планировка этажей. Кроме того, на территории «Призмы» предполагается разместить кафетерий и помещение банка.

По словам Виталия Бойко, торгово-офисный центр на 7 тыс. кв. м возводят и на улице 40-летия Советской Украины. Планируется, что два первых этажа займут магазины и два-три этажа – офисы. «Существует еще несколько подобных инвестпроектов, но пока перспективы их реализации туманны. Так что ситуация с качественными офисными площадями в Запорожье в ближайшее время существенно не улучшится», – резюмирует г-н Бойко.

Складские помещения

Специалисты сходятся во мнении, что рынок складской недвижимости Запорожья еще трудно назвать сформированным. Разрозненность арендных ставок, разрыв спроса и предложения, отсутствие качественных складских помещений – все эти характеристики дают основания считать рынок складской недвижимости неразвитым.

По данным местных риелторов, наиболее популярными по месторасположению для складских помещений большой площади (более 300 кв. м) в Запорожье являются промышленные зоны и районы крупных промышленных предприятий, таких как ОАО «Запорожсталь», ОАО «Днепроспецсталь», завод «Коксохим», «Запорожский завод ферросплавов», ОАО «Запорожский производственный алюминиевый комбинат», ОАО «Мотор Сич», «Запорожский трансформаторный завод», титаномагниевый комбинат, а также промышленные зоны между отдаленными от центра города районами и микрорайонами.

Наибольшее количество привлекательных складов сосредоточено в пос. Леванецкого рядом с Запорожьем. Здесь арендаторам предлагается немаловажное преимущество – наличие железнодорожной ветки. Поэтому инвесторы, сумевшие вовремя скупить близлежащие старые склады и АТП, сейчас могут неплохо на них зарабатывать, даже не вкладывая средства в ремонт. Вторая складская «Мекка города» – трасса Москва–Симферополь, где с советских времен сохранилось несколько больших комплексов площадью от 5 тыс. до 15 тыс. кв. м каждый. Арендаторов привлекает, опять-таки, удобное расположение: сюда может подъехать как автомобильный, так и железнодорожный транспорт. Плотность «заселения» этих складов достаточно высока.

Среди относительно новых складов где используются штабелеры с электроподъемом, которые с большими оговорками можно назвать современными, местные специалисты называют всего два комплекса, расположенные возле трассы Москва–Симферополь. Первый принадлежит молочной компании «Молис», которая арендовала, а затем выкупила помещения площадью порядка 2 тыс. кв. м. Это хранилище, пожалуй, можно назвать одним из лучших в городе. Оно было построено в конце 90-х годов прибалтийской строительной фирмой по финской технологии и оборудовано системой сухого холода. Однако сторонним арендаторам это хранилище практически недоступно – владелец изредка сдает излишки площадей партнерам, но на свободный рынок подобные предложения не поступают. Второй комплекс также принадлежит пищевикам – компании «Айс». Склад площадью порядка 2 тыс. кв. м оборудован системой глубокой заморозки и сдается арендаторам, специализирующимся на продуктовой товарной группе. Однако арендные ставки местным риелторам неизвестны и являются предметом индивидуальной договоренности с владельцем.

К сожалению, предложение складов в городе практически не растет. Также не улучшается и их качество. Большинство запорожских хранилищ – это старые комплексы, в большинстве своем практически не изменившиеся с советских времен. И если по количеству помещений город еще хоть как-то может удовлетворить заказы компаний, то с качеством дела обстоят намного хуже. Некоторым клиентам, которые ищут специально оборудованные помещения для хранения фармацевтических препаратов или продуктов питания глубокой заморозки, местным риелторам практически нечего предложить.

Неудовлетворенный спрос, естественно, приводит к росту стоимости как продажи, так и аренды запорожских складов. По данным запорожского АН «Трион», на сегодняшний день средняя цена аренды складских помещений в Запорожье составляет $2–8 за кв. м для помещений малых форматов и $1–4 за кв. м для помещений форматом от 300 кв. м. Самые дешевые помещения – на титаномагниевом комбинате. Арендовать хранилище здесь можно за $2/кв. м в месяц. Тем не менее у клиентов он не в чести из-за неудобного месторасположения и практически полного отсутствия складской инфраструктуры. Другие промышленные зоны предлагают более привлекательные условия: многие склады, расположенные на территории предприятий, были отремонтированы и приспособлены для хранения профильной продукции, в частности металла, стройматериалов. Но и арендные ставки тут выше – от $3 за кв. м.

Что касается стоимости продажи складских помещений, то, по данным АН «Трион», квадратный метр складского помещения для объектов меньше 300 кв. м оценивается сегодня в городе в $200–500, для объектов площадью свыше 300 кв. м – $100–350.

Предложить клиентам нужные варианты складов запорожским риелторам становится все сложнее. И это при том, что у города имеются значительные по площади территории бывших заводов, которые остаются невостребованными. Они как нельзя лучше подходят для создания складских помещений. Однако при этом надо вложить средства в реконструкцию зданий, к чему запорожские предприниматели и компании еще не готовы. Строительство складов в Запорожье – пока еще не бизнес.

С другой стороны, в ближайшие годы можно ожидать появления современных логистических комплексов, так как существующие склады попросту уже не способны предоставлять услуги по сбережению, сортировке и транспортировке товаров на должном уровне. Уже сейчас интерес к Запорожью проявляют две специализированные компании из Днепропетровска и Одессы. Пока неизвестно, какие именно объекты они будут сооружать, но наиболее перспективными являются склады с возможностью регулирования температурного режима, спрос на которые постоянно растет, тогда как соответствующего предложения на рынке практически нет.