Ситуация на отечественном рынке недвижимости практически стабилизировалась

Летом текущего года на рынке недвижимости наблюдался сезонный спад. Для оперативной продажи квартир большинству собственников приходилось уступать и до $10 тыс. Даже «прожженные» эксперты, попав под влияние летнего застоя, говорили о возможной дальнейшей стагнации рынка. Однако, начиная с сентября, рынок вновь оживился. На это также повлияли состоявшиеся выборы, – те, кто заработал на предвыборной гонке, по сложившейся традиции, инвестируют в недвижимость, как наиболее стабильное капиталовложение в стране с нестабильной политической ситуацией.

Среди тенденций 2007-го года следует отметить продолжающийся уход коммерческого капитала с сектора жилой недвижимости. «По нашим наблюдениям, сократилось количество «чистых» продаж, – отмечает Светлана Возненко, соучредитель АН «Китеж-град» (г. Киев, с 1995 г.). – Если несколькими годами ранее около 50% сделок были без последующих покупок, или цепочки «продавец-покупатель» замыкались на уровне двух-трех звеньев, то сейчас эти цепочки достигают 8-9 звеньев, как в старые добрые времена, на заре формирования отечественного рынка недвижимости. Это говорит о том, что большинство продавцов вкладывают в дальнейшую покупку жилья, не с коммерческой целью, а для решения текущих жизненных задач. Также следует отметить, что многие клиенты улучшают жилищные условия для семьи, – продав старое жилье, инвестируют в новострой, либо покупают квартиру с большей жилплощадью, в лучшем районе и т.д.».
Действительно, сейчас заметно уменьшение спроса и замедление роста цен на жилье старого фонда. В дальнейшем возможно снижение стоимости данной недвижимости, примерно на 2-3% в месяц, и более явное сегментирование рынка. По словам президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александра Бондаренко, до конца года "неликвид" - старые «гостинки», малометражные «хрущевки» - может подешеветь на 5-10%, а более комфортабельное жилье на волне сезонного спроса будет дорожать на 1,5-2% в месяц. Комментарии других экспертов подтверждают эту тенденцию: «Около 60% наших клиентов-покупателей – «кредитные». Это, как правило, топ-менеджеры, бизнесмены, квалифицированные специалисты, - говорит Светлана Возненко. – Конечно, для них предпочтительней вариант взять кредит на $10-20 тыс. больше, и приобрести жилье улучшенной планировки, в новых домах».
К тому же, по причине невысокой ликвидности, банки неохотно кредитуют старое жилье. Так, заместитель одного из центров кредитования АКИБ «Укрсиббанка» в Киеве отметил, что в структуре кредитования этого банка около 70% занимают квартиры в домах не старше 10 лет, порядка 10% - старый фонд, остальные 20% - «новостройки». Ранее банк не так интенсивно кредитовал первичный рынок; сейчас же активно развивает это направление, оно является одним из приоритетных.
Игроки рынка прогнозируют увеличение стоимости нового жилья бизнес- и элит-класса. Так, Артур Мхитарян, президент корпорации "Познякижилстрой", отмечает, что до конца года недвижимость в этом секторе подорожает на 10%. "Мы уже видим оживление спроса. Гарантированная ликвидность наших квартир выше их начальной стоимости, и еще минимум 5 лет инвестиции в новострой будут очень выгодны", — считает он. Также на рост цен на первичном рынке с 2008 г. повлияет удорожание рабочей силы и стройматериалов. Как отметил специалист АКИБ «УкрСиббанк»: «В цену заложены не только потребности в новых проэктах, а и затраты на их постройку, то есть стоимость земли, работ, стройматериалов, затрат на их транспортировку. К примеру, на 2007 г прогнозируемая стоимость бензина за 1 литр составляет 7 грн., - про какое снижение цен можно говорить?».
Позитивным моментом в развитии украинского рынка недвижимости является большая заинтересованность европейских компаний. По мнению специалистов «УкрСиббанка», все больше и больше мировых лидеров обращают внимание на Украину, как на прибыльную зону финансирования строительства. Это влечет за собой не только вливание иностранного капитала в Украину, что позволит значительно поднять экономику страны, а и ускорит процесс сбалансирования рынка недвижимости между спросом и предложением.
Зоя Нестеренко, директор консалтинговой компании "Канзас", прогнозирует в ближайшие 2-3 года передел первичного рынка недвижимости Украины. «Наряду с выходом на рынок крупных иностранных игроков можно будет ожидать поглощения мелких и средних компаний крупными или переориентацию мелких отечественных игроков на пригород Киева и регионы», - считает она.
Наряду с «перегревом» киевского рынка, возрастают цены на пригородную недвижимость. Сегодня стоимость квартир, к примеру, в Броварах, приближается к уровню столичных. Однако потенциальные покупатели не спешат «налетать» на такие квартиры. Их ликвидность возможна только при условии намного более выгодной цены, нежели в Киеве. Большинство людей все-таки стремятся жить в столице, а если уже за городом – так в собственном доме. Эксперты обещают, что с каждым годом цены на землю будут возрастать. Значительный скачек цен ожидается после снятие моратория на землю, однако в каком году это произойдет – мало кто берется сказать, поскольку рынок земли в Украине все еще не урегулирован. Эксперты отмечают, что уже сегодня переток средств в сегмент земельных участков оказал значительное влияние на стабилизацию цен на недвижимость.
Подводя итоги, можно сказать, что в 2008 г. прогнозируется стабильность на рынке жилой недвижимости Украины. "Никаких серьезных колебаний не предвидится, цены если и будут повышаться, то в рамках инфляционных процессов", – говорит президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов. Уже сейчас наблюдается рост на различные категории продуктов, и, как отмечают эксперты, в ближайшие месяцы это дойдет до рынка недвижимости и других отраслей. Как прогнозирует г-н Бондаренко, цены на недвижимость будут возрастать, по меньшей мере, ежемесячно на уровень инфляции, т.е. на 2%, максимум на 3% – вообще на 10% до конца текущего года.
Также в дальнейшем предполагается увеличение доли гривневых кредитов и снижение процентных ставок по ним, и незначительное увеличение – долларовых. Так, по данным Украинской национальной ипотечной организации, за III квартал 2007 г. номинальные процентные ставки по ипотекам в гривнах снизились на 2,7%, в долларах США - возросли на 0,25%. В дальнейшем значительного изменения по процентным ставкам не предвидится. Не предвидится также и снижения объемов кредитования в 2008 г.
За две недели до нового года и месяц после ожидается традиционное затишье на рынке, связанное с праздниками, когда банки не работают. Продавцы, которым срочно понадобится продать квартиру, в этот период, возможно, будут торговаться больше обычного. Весной ожидается традиционное оживление рынка. Однако следует отметить, что отечественный рынок недвижимости завит от политической ситуации, которая предположительно до весны еще не стабилизируется. А при отсутствии гарантий, большой капитал не спешит определяться со своим месторасположением