Почему не работает мораторий на продажу земли?

Развитие рынка недвижимости в регионах, увеличение спроса на земельные участки, растущие цены на них, делает привлекательными сельскохозяйственные земли, права на которые селяне уже давно получили, но свободно распоряжаться, учитывая мораторий на продажу земли, не могут. Тем не менее юристы называют несколько способов обойти запрет.

К условиям свободного рынка в Украине готовы 90% земельных паев. Об этом заявил председатель парламентского комитета по вопросам аграрной политики и земельных отношений Николай Присяжнюк в ходе веб-конференции в пресс-центре РБК-Украина. Он также отметил, что нынешний состав Верховной Рады уже не примет законы "О государственном земельном кадастре", "О рынке земли", "О земельном ипотечном банке", необходимые для снятия моратория на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения. "Будем надеяться, что следующий парламент примет их в качестве первоочередных", - сказал Н.Присяжнюк.

Председатель профильного комитета Верховной Рады также высказался за проведение полномасштабной инвентаризации земель в Украине. По его мнению, это позволит создать полноценный земельный кадастр, а также обоснованно прогнозировать развитие различных отраслей АПК. Кроме того, Н.Присяжнюк в случае снятия моратория призвал владельцев паев не спешить с их продажей. "Арендная плата за землю сегодня достаточно высокая и может служить источником дохода для людей, живущих в сельской местности", - сказал он. Несмотря на достаточное количество земельных участков в областях Украины, участников рынка большей частью интересуют земли в районе столицы и других крупных городов Украины, расположенных в экономически выгодных местах, с хорошей транспортной развязкой. В связи с этим, многие субъекты земельного рынка "приобретают" земельные участки в обход моратория на продажу сельскохозяйственных земель. Благо способов для этого предостаточно. Более того, многие попросту не заинтересованы в отмене моратория, имея достаточно возможностей скупать земли в обход запрета.

Несмотря на существующий мораторий, сельскохозяйственные земли являются предметом купли-продажи не один год. Только за последние четыре года в обход моратория разными методами было продано более 5 млн. га паев, сообщается в пресс-релизе консалтинговой компании DLL Top Consulting Ukraine.

По мнению Сергея Титорчука, руководителя юридического отдела DLL Top Consulting Ukraine, в украинском законодательстве существует 5 основных способов обхода моратория. В первом случае, владелец земельного пая берет в долг у желающего приобрести его земельный участок, определенную сумму денег. Естественно, владелец земли деньги не возвращает. После этого, кредитор подает в суд на заемщика и в качестве компенсации последний оформляет право владения на земельный участок. Этот способ был достаточно распространенным в конце 2007 - начале 2008 года. Но, в последнее время, суды все чаще не удовлетворяют подобные иски.

Второй способ состоит в том, что владелец земельного участка заключает договор аренды с лицом, желающим купить земельный участок, с условием первоочередного выкупа земельного участка, после отмены моратория. После этого, арендатор свободно распоряжается земельный участком.

Третья возможность обойти мораторий заключается в том, что для получения сельскохозяйственного земельного участка под строительство, его владелец выделяет часть участка, изготавливает государственный акт на выделенную часть и изменяет его целевое назначение под строительство. После этого, земельный участок не попадает под действие моратория. Следующая схема не сильно распространенная, но тоже работает. Владелец участка нотариально оформляет свидетельство на лицо, которое желает получить участок в собственность, наследником. После этого, местный отдел земельных ресурсов выдает новый государственный акт на право владения земельным участком. И, наконец, еще в одной схеме обхода моратория используют ст. 635 Гражданского кодекса Украины, которая предполагает подписание предварительного договора. Продавец и Покупатель берут на себя совместные обязательства подписать договор покупки-продажи в будущем, на заранее определенных условиях.

Вышеуказанные методы обхода моратория, в который раз доказывают, что украинское законодательство несовершенно, и из любой, даже самой запутанной ситуации можно найти выход, если подойти к проблеме со знанием дела.