Курс выживания для девелопера

В Украине основным проявлением экономического кризиса, с которым столкнулись участники рынка недвижимости, стали проблемы с привлечением финансирования. Значительно возросла его стоимость: если раньше долларовый кредит можно было получить под 10-12%, то сейчас - около 15%, а заимствование в гривне можно взять под 25%.

Кроме того, банки стали более скурпулезно выбирать проекты и значительно ограничивать объемы финансирования: если в последние годы наблюдался постоянный рост объемов выданных кредитов (по данным Нацбанка с 6 млрд грн. в 2006 г. до 14 млрд грн. в октябре 2008 г.), то в течение ближайшего года планируется их значительное снижение. Это продиктовано, по словам Александра Крука, руководителя направления финансирования недвижимости Investkredit Bank AG тем, что весь финансовый мир находится в процессе становления после кризиса в США и банкротства крупнейших инвестиционных банков.

В результате значительного ограничения объемов финансирования большинство строек Украины заморожено. В то же время есть ряд девелоперских компаний, которые продолжают осуществление проектов. Это объясняется тем, что кризис несет не только определенные риски, но и возможности.

На этапе поиска и приобретения земельных участков, по словам Сергея Маркосяна, директора департамента стратегического консалтинга и оценки CB Richard Ellis, уровень рисков низкий, в то же время существует больше возможностей. Это обусловлено тем, что за последний месяц на рынке появляется большое количество участков по ценам, о которых еще 6-9 месяцев назад потенциальным покупателям не приходилось даже мечтать. Девелоперы, которые не могут осуществить проект, предпочитают продать его. Уже сегодня участки можно приобрести на 30-50% дешевле, чем еще 6 месяцев назад.

Многие компании, которые приобрели большое количество земельных участков ранее, в ожидании, что их стоимость возрастет, выставляют часть из них на продажу, опасаясь значительного падения цен на них. А вырученные деньги направляют в развитие начатых проектов.

В то же время, возрастает возможность приобрести участок с уже согласованными планами развития, которые прошли стадию создания концепции и согласования в органах местной власти, что значительно сократит время на осуществление проекта в целом.

Следующий этап - создание концепции и разработка проекта. Тут риски девелоперов оцениваются экспертами, как средние. На этом этапе угрозы перевешивают: довольно сложно правильно рассчитать доходность проекта, так как невозможно предсказать, какими будут арендные ставки через несколько лет. Если они упадут ниже, чем будет заложено в процессе расчета доходности - девелопер не достигнет ожидаемого уровня прибыли. Возможности этого этапа - удешевление стоимости создания концепций: уменьшение количества проектов и заказов для архитектурных бюро и консалтинговых компаний приведут к снижению цен на их услуги.

По словам С. Маркосяна, довольно трудно прогнозировать, как может повлиять кризис на девелоперов на этапе согласования проектов с органами местной власти. Можно только предположить, что в связи с уменьшением количества проектов города будут привлекать к себе девелоперов упрощением процесса согласования проекта.

Самый высокий уровень угроз девелоперам несет стадия строительства. Это связано с тем, что во время кризиса основные проблемы возникнут с привлечением кредитов, за счет которых, как правило, и строятся объекты. Даже если получение финансирования согласовано, у банка могут возникнуть проблемы и оно прекратится. Возможности этого этапа - снижение себестоимости строительства за счет удешевления рабочей силы и строительных материалов.

На этапе реализации проекта угрозы для девелоперов оцениваются экспертами, как средние. С одной стороны - уменьшение конкуренции из-за задержки строительства крупных объектов. Те девелоперы, которые все же смогут развить свои проекты, в долгосрочной перспективе получат большое преимущество.

В то же время им не даст расслабиться значительное снижение спроса на недвижимость и его переформатирование. Уже существующие объекты будут составлять значительную конкуренцию новым. Как результат - реализация площадей по более низким ставкам и ценам, чем было запланировано.