На берегу Адриатики: недвижимость Черногории как объект для инвестиций

«У черногорцев и украинцев есть много общего, именно это является одной из главных причин, почему украинцам нравится Черногория, почему они сюда едут, покупают недвижимость и чувствуют себя комфортно», - уверенно заявляет директор черногорской компании «Montenegro Living» Добрица Илич. И добавляет, что украинские клиенты нередко приходят к нему сами, хотя до недавнего времени он в Украине свою компанию не рекламировал. Кроме украинцев недвижимость в Черногории, по его наблюдениям, приобретают также британцы, ирландцы, скандинавы и русские.

Его коллега из черногорско-украинской компании «Allianz Group D.O.O.» Ярослав Щерба преобладающим иностранным капиталом называет российский, а также отмечает, что в Черногории есть большое количество покупателей из Украины, интерес к черногорской недвижимости проявляют инвесторы из западной Европы – Бельгии, Франции, Германии, Англии, Италии.
Всех этих иностранцев в Черногорию привлекают как уникальные природные особенности страны, так и ее инвестиционный потенциал. Среди природных преимуществ стоит отметить мягкий субтропический климат на побережье Адриатического моря, где курортный сезон длится с конца мая до середины октября, экологическая чистота региона благодаря отсутствию больших промышленных предприятий, а также приятное соединение морских пляжей и горных курортов. Среди инвестиционных – отсутствие ограничений на покупку жилой и коммерческой недвижимости иностранцами, передача купленной недвижимости по наследству, как и у резидентов страны, непрекращающийся поток туристов, скорое вступление страны в ЕС и стабильный рост цена на недвижимость.
Правда, уже на сегодняшний день стоимость жилья в Черногории довольно высока даже по украинским меркам. Средняя стоимость недвижимости на побережье страны составляет более 2 тыс. евро за кв. м. Минимальная цена квартиры без ремонта, но с хорошим видом из окна, в 1-2 км от моря составляет, по данным Добрицы Илича, 1700 евро за кв. м.
Наиболее популярными и интересными с инвестиционной точки зрения он считает квартиры в строящихся домах, которые в зависимости от месторасположения стоят 2000-3500 евро за кв. м. В целом, отмечает эксперт, цены вдоль побережья особо не различаются, хотя север страны является более дорогим, а на юге около албанской границы цены несколько ниже. Самыми дорогими городами он называет находящийся под эгидой ЮНЕСКО Пераст, Котор, Св. Стефан, Рафаиловичи, Резевичи.
По словам Ярослава Щербы, цена объекта недвижимости увеличивается в том случае, когда дом, вилла или апартаменты только что построены или отремонтированы, имеют собственный пляж, пристань. Чем ближе к морю, тем цена выше, так что апартаменты на самом побережье обойдутся в сумму от 3000 до 10000 евро за кв. м. Наиболее востребованным он называет жилье в ценовой категории от 100 до 300 тыс. евро, это чаще всего объекты на первичном рынке. На вторичном же рынке пользуются спросом апартаменты стоимостью до 100–150 тыс. евро.
Наиболее выгодными для инвестиций специалисты называют районы морского побережья от Будвы до Петроваца (Будванская Ривьера), так как это самые популярные курорты Черногории, а также горные районы - Колашин, Жабляк, где идет интенсивное формирование инфраструктуры горнолыжного туризма и активного летнего отдыха.
Поскольку горнолыжное направление еще только начинает развиваться, здесь можно приобрести только землю, зато по выгодным низким ценам – от 300 до 3000 евро за сотку. Выгодны также инвестиции в районе от мыса Старый Ульцинь до Албанской границы в так называемой Ульциньской Ривьере.
Процесс приобретения иностранцами недвижимости в Черногории риэлторы называют достаточно простым. После подбора конкретного объекта недвижимости проводится проверка его юридической чистоты, законности его регистрации и права собственности. Согласовав между собой условия сделки, стороны подписывают договор об авансе за выбранный объект недвижимости. В документе, рассказывает Ярослав Щерба, указываются реквизиты покупателя и продавца, детально описывается объект и цена сделки, условия и способ оплаты, дата заключения договора купли-продажи, а также различные гарантии со стороны продавца о том, что он действительно является владельцем продаваемой собственности и имеет полное право на ее продажу. Договор сопровождается оплатой покупателем авансового платежа и 3-5% агентской комиссии. Подготовка и подписание договора купли-продажи объекта недвижимости происходит в суде, а не у нотариуса, как у нас. Далее следует оплата покупки и регистрация права собственности в Регистрационной палате (договор купли-продажи регистрируется в Кадастре, где ему присваивается номер). При регистрации договора купли-продажи оплачивается налог на приобретение недвижимости в размере 2%, но уже сейчас готов законопроект о повышении налога до 3%, предупреждает Ярослав Щерба. Регистрационный сбор в суде за регистрацию договора купли-продажи и сбор при занесении в Кадастровую книгу составляют от 70 до 250 евро.
Фактически покупатель становится собственником недвижимости с момента подписания окончательного договора купли-продажи, юридически – с момента кадастровой регистрации и получения так называемого «Листа непокретности». Вся процедура, по словам Добрицы Илича, занимает 1-3 месяца, но может длиться и дольше в зависимости от местных органов власти.
В Черногории иностранец может приобрести также земельный участок, но для этого необходимо будет зарегистрировать юридическое лицо, для чего понадобятся копия внутреннего и заграничного паспортов и доверенность или личное присутствие учредителя. Фирма регистрируется в городском или краевом Торговом суде по месту нахождения юридического адреса. После получения регистрационного свидетельства компания ставится на учет в налоговых органах и органах статистики, производится открытие корпоративного счета компании в местном банке. Процедура регистрации юридического лица занимает до 7 дней.
Ежегодный налог на недвижимость в Черногории составляет около 200 евро в год в зависимости от различных факторов, а ежемесячное содержание квартиры обойдется, по подсчетам Добрицы Илича, в 50 - 100 евро. Если недвижимость сдается в аренду, налог на доход составит 15%. Кстати, эксперт советует заранее запастись терпением перед покупкой черногорской резиденции, поскольку торопиться с подобными вещами здесь не принято. А заодно и подобрать «правильного» риэлтора, ведь здесь как раз применим принцип «чем дешевле, тем хуже», так что в погоне за экономией можно не только заплатить дольше, но и попасть в неприятную ситуацию. Хотя это далеко не аксиома, местные риэлторы просто предупреждают иностранцев об обычной бдительности и ждут их с распростертыми объятиями.