Киев: рынок недвижимости штормит

Средние и мелкие строительные компании в Киеве оказались на грани разорения. Банкиры, утомленные кризисом ликвидности, перестали выдавать кредиты как застройщикам, так и покупателям жилья. Рынок отреагировал мгновенно. Продажи на первичке сократились на 20%. По прогнозам экспертов, это только начало.

Следствием финансовых проблем может стать остановка работ на значительной части стройплощадок. Возможно, что дело дойдет и до снижения цен.
Серьезные проблемы с финансированием мелкие и средние строительные фирмы начали испытывать еще два года назад, когда первичный рынок покинули частные инвесторы, напуганные аферой с группой компаний «Элита-Центр». Тогда девелоперы, оставшись без «покупательских» денег, вышли из ситуации за счет банковских кредитов, хотя части компаний пришлось пойти на смену собственников, соглашаясь на инвестиции в обмен на продажу акций. Впрочем, в ряде случаев спасти ситуацию не удалось. Замороженными оказались объекты «Киеввысотбуда» и «Аг-робудпереробки», а сами фирмы попали в состояние банкротства.
В прошлом месяце выяснилось, что со сходными проблемами столкнулся и «Градострой », который возводит жилье на Здолбуновской, 13, и пригородном селе Михайлов-ка-Рубежевка. По словам генерального директора компании Виктора Власова, ему пришлось продать «Градострой» вслед за скандалом с «Элита-Центром», из-за которого у них возникли сложности с привлечением средств от частных инвесторов. Однако новые собственники не стали вкладывать деньги в завершение строительства, и работы остановились.
Эксперты сходятся во мнении, что сейчас подобные проблемы могут возникнуть практически на любой столичной стройке, отмечая, что в последний месяц у киевских застройщиков началась вторая волна финансовых трудностей. Рынок массово покидают банки и покупатели.
По словам руководителя инвестиционного отдела фирмы «Ново-будова» Дмитрия Колисныка, на первичном рынке доля сделок с привлечением кредитных средств за последние месяцы снизилась с 50-60% до 40%. А общее число сделок упало на 20%.
Как заявил генеральный директор компании «Траектория» Сергей Клименко, ужесточение условий кредитования вызвало застой и на рынке коммерческой недвижимости, где покупатели также после отказа банков в выдаче кредитов разрывали задатковые договоры на приобретение объектов стоимостью $300-600 тыс. Хотя, по оценкам специалистов, здесь ситуация скоро нормализуется.
Более того, финучреждения решили не ограничиваться конечными потребителями и перестали выдавать кредиты самим строителям. По свидетельству участников рынка, за последнее время некоторые банки стали отказывать в перечислении денег стройкомпани-ям даже по уже открытым кредитным линиям. «Некоторые финучреждения из первой десятки вообще закрыли позиции по кредитованию строителей», — отмечает генеральный директор фирмы «Главстрой» Артур Маркарян. Впрочем, по словам г-на Клименко, в наибольшей степени ограничение финансирования скажется именно на первичном рынке жилья, где возможно появление новых «Элита-Центров». «Компании
будут создавать видимость строительства на площадках. В то же время отсутствие финансирования как со стороны частных инвесторов, которым банки ужесточили условия кредитования, так и со стороны банков приведет к тому, что задержка сроков ввода в эксплуатацию объектов может увеличиться с сегодняшних стандартных шести месяцев до нескольких лет», — отмечает эксперт.
Хорошей иллюстрацией ахового положения ряда строительных компаний стали данные рейтингового агентства «Кредит-Рейтинг». Его специалисты сообщили на прошлой неделе об увеличении числа технических дефолтов по целевым строительным облигациям — в первом квартале их было зафиксировано восемь против десяти за весь 2007 г. Большая часть этих компаний работает на столичном рынке. Речь идет о неспособности эмитента своевременно и в полном объеме выполнить обязательства по передаче инвестору прав на гарантируемую недвижимость.
«На сегодняшний день пять из восьми эмитентов нарушили заявленные сроки погашения из-за несвоевременного ввода в эксплуатацию объектов жилищного строительства, задержка в выполнении своих обязательств составляет от трех до шести месяцев. Объем таких обязательств составил более 300 млн грн. », — рассказал «ДС» начальник отдела мониторинга рейтингов агентства «Кредит-Рейтинг» Андрей Кулик.
По его словам, срывы сроков повлекли за собой ухудшения рейтингов сразу по трем выпускам облигаций. «В двух случаях на сумму более 230 млн грн. понижение до уровня спекулятивного произошло из-за задержки фактических сроков погашения облигаций, в одном (на 70 млн грн.) — по причине несвоевременной реализации строительного проекта, которая может привести к срыву сроков исполнения обязательств по облигациям. Также недавно рейтинг по целевым облигациям на 105 млн грн. был ухудшен из-за того, что эмитент отказался разглашать публично свою финансовую отчетность за четвертый квартал 2007 г. », — добавил г-н Кулик. Настораживает экспертов также и новая мода, которая начала давать о себе знать с недавних пор. Эмитенты спецоблигаций, не успевающие вовремя выполнить свои обязательства перед инвесторами, начинают либо обменивать ранее выпущенные бумаги на новые, с другими сроками погашения, либо гасят их не квадратными метрами, как того ждали покупатели ЦБ, а денежными средствами.
По информации генерального директора компании Global Solutions Сергея Тумасова, положение строителей усугубляет то, что в связи с изменением законодательства для них значительно осложнился выпуск новых облигаций. Его дополняет Сергей Клименко, который говорит, что, стремясь найти средства, застройщики, скорее всего, начнут выводить на рынок новые объекты, расположенные в самых привлекательных местах, даже если у них не будет всей разрешительной документации.
Привлекать покупателей, вероятно, будут за счет низкой цены, а полученные средства направят на финансирование уже сооружающихся домов.
Эксперты отмечают, что кризис ликвидности однозначно отразится на всем рынке недвижимости. Просто первыми на него отреагировали небольшие строительные структуры, не располагающие адекватными финансовыми возможностями. Но уход покупателей, лишившихся доступа к кредитам, скажется почти во всех сегментах рынка. Не исключено, что даже крупные компании со значительным финансовым ресурсом, столкнувшись с уменьшением уровня продаж, будут вынуждены если и не снизить цены, то, по крайней мере, заморозить их на длительный период. В дальнейшем на рынке, по всей видимости, уменьшится количество небольших фирм, неспособных самостоятельно возвести заявленный объект. Скорее всего, их долю займут либо столичные монополисты — «Киевгорстрой», «Житло-Ин-вест», либо крепко стоящие на ногах региональные структуры, привыкшие сдавать объекты, невзирая на кризис.
В целом же застройщики сходятся во мнении, что кризис ликвидности более всего отразится на первичном рынке недвижимости и уже только потом на вторичном (приведет к его к застою либо падению), и практически никак не отразится на коммерческом.