Стоит ли вкладывать в фонды операций с недвижимостью

На сегодняшний день в Украине работает около десятка фондов операций с недвижимостью. Все они обещают приумножить деньги вкладчиков за счет строительства и продажи объектов недвижимости. Попробуем разобраться, насколько оправданы сегодня такие вложения.

В глазах рядового украинца недвижимость по-прежнему остается наиболее надежным и ликвидным вложением свободных средств, несмотря на то, что рост цен на квартиры в столице и крупных городах фактически сошел на нет. «Полагаем, что осенью рынок недвижимости оживится, - говорит Владимир Коломейко, эксперт агентства «Планета Оболонь». Но каких-либо существенных ценовых колебаний не произойдет». Соглашается с данным мнением Виталий Годун, начальник отдела розничных ипотечных продуктов «Укргазбанка»: «В ближайшее время мы увидим традиционное сезонное оживление на рынке недвижимости, а также в сегменте ипотечных кредитов. Но я бы не сказал, что будут кардинальные изменения».

О том, что ситуация с ипотечными кредитами не улучшилась, свидетельствуют и данные Украинской национальной ипотечной ассоциации, согласно которым темпы роста ипотечного портфеля банков во втором квартале 2008 года снизились до 6,6%. На помощь частным инвесторам, не располагающим суммой для приобретения целой квартиры или коттеджа, приходят фонды операций с недвижимостью. Данные организации действуют по такому же принципу, что и инвестиционные фонды, но вкладывают средства не в акции различных компаний, о которых рядовые инвесторы чаще всего не имеют никакого представления, а в строительство или эксплуатацию конкретных объектов недвижимости.

Как это работает?

Основная деятельность фондов операций с недвижимостью - финансирование постройки конкретных объектов недвижимости. Каждый фонд выбирает свою стратегию инвестирования и строит свой объект. Таким образом, фонды операций с недвижимостью представляют собой нечто среднее между классическим инвестиционным фондом и фондом финансирования строительства, задача которого - финансирование постройки объектов, собственниками которых впоследствии станут вкладчики. В случае с вложением средств в фонд операций с недвижимостью, вкладчик не претендует на владение построенными объектами, он лишь приобретает сертификаты фонда, которые после продажи построенного здания фонд выкупает уже по повышенной стоимости.

Технически механизм инвестирования выглядит таким образом: вкладчик приобретает определенное количество инвестиционных сертификатов фонда по номинальной цене в период их первичного размещения. На вырученные деньги фонд приобретает или арендует земельный участок, заключает договор со строительной организацией и контролирует постройку объекта. Обычно сроки инвестирования составляют от 1,5 до 3 лет. После того, как объект построен, он продается, а прибыль от продажи отражается на стоимости сертификата, которая возрастает. Расчет с частными инвесторами выглядит как выкуп фондом подорожавших сертификатов. При этом фонд зарабатывает на комиссионных сборах, которые вносят частные инвесторы на этапе покупки или продажи своих сертификатов.

Максимальный размер вознаграждения фонда теоретически не ограничен. Но данная цифра обязательно должна быть указана в договоре инвестирования, который подписывают обе стороны. На сегодняшний день отечественные фонды берут за свои услуги от 1 до 3% годовых от размещенной вкладчиком суммы. Минимальная сумма инвестиций в такие фонды доступна практически каждому. Например, номинал сертификатов фонда «Мастер Финанс» составляет всего 50 гривен. В этом и заключается главное преимущества такого способа инвестирования. Ведь многим приходила в голову идея, своими силами построить дом где-нибудь в престижном месте, а затем продать его, получив хорошую прибыль. Как правило, такие идеи разбиваются об отсутствие необходимой суммы и опыта в строительстве. По сути, фонды операций с недвижимостью позволяют своим вкладчикам участвовать в подобном мероприятии, вложив даже небольшую сумму, и получать прибыль пропорционально своим вложениям.

Куда вкладывать?

Первые фонды операций с недвижимостью появились в нашей стране в 2005 году, спустя год после принятия закона, регламентирующего их деятельность. Первопроходцами стали финансовые компании «Новая финансовая компания» и «Панта Рей Капитал». В основном за такими фондами стоят банки и строительные фирмы, тогда как классические компании по управлению активами (КУА) предпочитают такой деятельностью не заниматься. По словам сотрудника одной из киевских КУА, для работы в сфере недвижимости и строительства нужен опыт, связи и постоянный контроль за ходом строительства.

Отдельная ситуация, когда фонд операций с недвижимостью создается застройщиком для привлечения денег на строительство своих объектов. Но это скорее исключение, чем правило, и на высокий заработок частному инвестору здесь рассчитывать не приходится. Застройщику удобнее финансировать объект через фонд финансирования строительства, где инвесторы претендуют на конкретные квартиры, а не доход от их продажи. Поэтому, желающим заработать вложениях в фонды операций с недвижимостью специалисты советуют искать профессионалов среди финансовых компаний.

Наиболее крупные фонды операций с недвижимостью - банк «Аркада», а также компании «Панта Рей Капитал», «Мастер Финанс». «Комфорт-Инвест» и Житлобуд-инвест». У каждой из компаний есть официальный сайт, где четко оговорены условия инвестирования и объекты, в которые вкладываются средства. Например, банк «Аркада» вкладывает деньги инвесторов в строительство коттеджей в поселке «Новая Богдановка», Броварского района, Киевской обл. Средства инвестируются непосредственно в строительство, а прибыль инвесторы получают после продажи домов. Уникальность предложения в том, что банк гарантирует минимальный доход на уровне 27% годовых, тогда как большинство фондов не могут обещать инвесторам гарантированных заработков. С другой стороны, цифра 27% целиком оправдана. Она состоит из средней ставки по банковскому депозиту в гривне (14%) и прогнозируемому росту стоимости загородного жилья на 2008 год (13%).

Степень риска

Наиболее остро для потенциальных инвесторов стоит вопрос о том, стоит ли вкладывать деньги в фонды недвижимости сегодня, когда цены на новостройки в крупных городах уже не растут, объемы строительства падают, а застройщики испытывают проблемы с финансированием. Не секрет, что многие аналитики прогнозируют рынку дальнейшую стагнацию, а некоторые даже обвал цен. В частности, аналитики компании «Медиагностика», аналитического партнера Украинской строительной ассоциации. прогнозируют временный спад цен на первичную и вторичную недвижимость в сентябре-октябре 2008 года. Есть и более смелые прогнозы, согласно которым цены снизятся как минимум на 15-20%. С другой стороны, эксперты отмечают, что отдельные сегменты все еще могут принести хорошую прибыль. Прежде всего, это элитные дома, загородные коттеджи и коммерческая недвижимость. Именно в строительство таких объектов сегодня стараются инвестировать фонды.

Финансовые консультанты предупреждают, что инвестиции в фонды операций с недвижимостью характеризуются высоким риском. В условиях нестабильности на рынке недвижимости наиболее вероятен риск того, что у фонда возникнут проблемы с финансированием проекта. Ведь цены на недвижимость практически не растут, тогда как зарплаты работников и стоимость стройматериалов постоянно возрастают. «При выборе фонда нужно внимательно изучить его опыт работы в недвижимости и уже реализованные объекты, - говорит риэлтор Александр Загородний. -  У новичков могут возникнуть проблемы с разрешением на землеотвод, организацией строительных работ и вводом в эксплуатацию объекта. А ведь любые задержки и дополнительные расходы негативно скажутся на доходности сертификатов».

Согласно законодательству, один фонд операций с недвижимостью может вложить средства только в один объект, что тоже сильно увеличивает риски. Если инвестиционные фонды всегда могут своевременно продать невыгодные активы и приобрести другие, то фондам операций с недвижимостью это удовольствие недоступно. А если строительство неудачного объекта будет временно приостановлено или продано за минимальную цену, убытки вкладчиков могут быть очень высокими. Усугубляет ситуацию и то, что такие фонды не выкупают свои сертификаты досрочно - только по окончанию действия фонда. Это угроза того, что деньги частного инвестора могут быть заморожены на достаточно длительный срок.