Инвестируем в «первичку»: как избежать строительных афер

На сегодняшний день в Украине широко используется два способа приобретения квартиры или дома на первичном рынке - покупка целевых облигаций и участие в Фонде финансирования строительства. Увы, юристы считают, что ни один из этих способов не гарантирует того, что объект будет построен и своевременно передан законным владельцам.

В условиях постоянно дорожающей аренды и непонятных перспектив на рынке недвижимости многих волнует вопрос - когда и как выгоднее приобретать жилье? Ответ риелторов на этот вопрос однозначен. «Если недвижимость приобретается как решение жилищного вопроса, выгоднее всего брать на этапе строительства, - советует риелтор Александр Загородний. - Стоимость такой недвижимости будет расти по мере готовности здания, даже если рынок будет лихорадить». Мы от себя добавим, что кроме существенной экономии такая покупка таит в себе немало рисков, особенно сейчас, теперь, когда застройщики испытывают недостаток ресурсов.

«Права покупателей квартир в новостройках защищают законы «Об инвестиционной деятельности» и «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» - поясняет Ксения Проконова, юрист интернет-проекта «КАЧАЙ ПРАВА». - Согласно, этим законам, у застройщиков есть два механизма для продажи квартир на стадии строительства: выпуск целевых облигаций и создание Фондов финансирования строительства (ФФС). Эти способы финансирования считаются наиболее безопасными для физических лиц-инвесторов. Но, увы, и они не защищают инвестора от потери своих средств, вложенных в новостройки».

Делаем взносы

Наиболее распространенная схема инвестирования в «виртуальные метры» - участие в Фонде финансирования строительства (ФФС). Компании, управляющие такими фондами, чаще всего создает застройщик, реже - управляющим выступает финансовая организация, например банк. Уже этот момент может многое прояснить для рядового инвестора. Если фондом управляет фиктивная компания, созданная застройщиком, то такая компания будет соблюдать, прежде всего, интересы строительной компании, а не будущих владельцев квартир. Дело в том, что управляющая компания должна поэтапно перечислять застройщику деньги инвесторов и контролировать их целевое использование. Поэтому в роли управляющих компаний иногда выступают крупные известные банки, в которых можно сразу же оформить ипотеку. Для покупателя это верный знак того, что стройка не окажется финансовой пирамидой. Банки очень тщательно контролируют застройщиков, проверяют все документы и разрешения.

Среди недостатков ФФС, Ксения Проконова выделяет отсутствие обязательного страхования ответственности застройщика за просрочку сдачи дома в эксплуатацию, а также отсутствие гарантий того, что стоимость квадратного метра останется неизменной при поэтапной оплате. Есть и более серьезные риски: «По закону одному фонду разрешено инвестировать несколько зданий, что является крайне рискованным, - говорит г-жа Проконова. - Ведь средства инвесторов, инвестирующих в один дом, могут быть использованы не по назначению». Например, деньги, привлекаемые на строительство здания, могут расходоваться на финансирование совсем другого объекта или на покупку новых земельных участков. Отсюда высокий риск, что объекты окажутся частью финансовой пирамиды. Именно поэтому так важно, чтобы деятельностью фонда управлял солидный банк, не связанный с застройщиком, который не допустит злоупотреблений. 

Еще одна важная роль управляющей компании - создание правил ФФС, то есть, своеобразного статута. В этом документе четко прописан механизм закрепления за инвестором конкретной квартиры. Если правила составляют специалисты известной финансовой компании или банка, то можно рассчитывать на их объективность. Если же за дело берется структура, подконтрольная застройщику, есть риск, что права инвесторов будут сильно ущемлены. Особенно это касается соблюдения сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Стоит ли говорить, что в подавляющем большинстве случаев строительные компании стараются максимально смягчить меру своей ответственности? В результате затягивание срока сдачи жилых домов для Киева на пол года или год стало нормой.

«Бумажный» вопрос

Второй механизм покупки квартиры у застройщика - приобретение ценных бумаг (в данном случае целевых облигаций, дающих право получения недвижимости после ее постройки). Схема предельно проста: строительная компания выпускает беспроцентные облигации, обеспечением которых выступают жилплощадь. Один квадратный метр равен определенному количеству ценных бумаг. Такой способ хорош для тех, кто заинтересован в поэтапном инвестировании. Если первый взнос в ФФС обычно равен 30-40% стоимости жилья, то облигаций чаще всего можно приобретать столько, сколько позволяет бюджет и в дальнейшем просто докупать их, пока на руках не будет того количества, которое необходимо для получения квартиры.

«Целевые облигации не дают права на владение конкретной квартирой, поскольку Закон Украины «О ценных бумагах и фондовой бирже» предполагает предоставление собственнику облигации товара (в данном случае - квадратного метра), а не конкретной недвижимости. - рассказывает о недостатках целевых облигаций Ксения Проконова.- Одним из способов защиты прав инвестора в этом случае можно считать заключение договора резервирования определенного помещения, но законом такая сделка не предусмотрена, и такой договор не дает гарантии, что держатель облигаций получит именно то помещение и в том доме, на который он рассчитывал». Кроме того, часто застройщики соглашаются заключить договор бронирования лишь в том, случае, если клиент уже приобрел облигаций хотя бы на 40% стоимости квартиры. Это ликвидирует единственное преимущество данной схемы для частного инвестора.

По уровню рисков облигации ничем не уступают участию в фонде финансирования строительства. Увы, покупатель никак не застрахован от возможных строительных афер. Но если в случае с ФФС, присутствие в схеме крупного банка может отчасти вселить надежду, то при покупке целевых облигаций инвестору придется рассчитывать только на свою собственную бдительность. Еще один риск - подорожание квадратных метров, а соответственно и облигаций, в случае поэтапного инвестирования. Сейчас, когда цены на недвижимость в столице уже не растут, это не столь критично, но еще год-два назад стремительное подорожание заставило многих покупателей отказаться от квартир, и продать свои облигации, когда часть суммы уже была внесена.

Доверяй, но проверяй

Мы убедились, что каждый из возможных механизмов покупки жилья на первичном рынке имеет свои недостатки и не способен в полной мере защитить инвестора. Единственный выход - максимально тщательно выбирать компанию, с которой вы решили связать решение своего жилищного вопроса. Чтобы обезопасить себя от участия в очередной строительной афере, Ксения Проконова советует предпринять ряд превентивных мер: «Нужно сравнить предлагаемую цену квадратного метра помещений на возводимом объекте с ценами других застройщиков на подобную недвижимость, досконально изучить, существует ли такая строительная компания, есть ли у нее документы на землеотвод, разрешение на строительство и т.п. Не лишним будет заключить с юридической фирмой договор на проведение экспертизы правоустанавливающих документов строительной фирмы и договоров, и, в случае наличия скрытых дефектов в договорах, требовать внесения соответствующих изменений».