ТОП-5 неудачных торговых центров Киева

Появление все большего количества торговых центров в Киеве отнюдь не говорит об улучшении качества самих ТЦ. Целью исследования "Коммерческой недвижимости" являлась оценка ряда торговых центров по показателям успешности реализации заложенной концепции. Мы предложили экспертам оценить каждый из предложенных нами ТЦ по нескольким показателям, которые являются фундаментальными для успешного существования любого торгового центра, среди них: месторасположение, транспортная доступность, архитектурно-планировочное решение, пул арендаторов, соответствие содержания позиционированию, маркетинг и пр.

Торговые центры были выбраны на основе проведенного нами опроса "Наименее удачные, на ваш взгляд, ТЦ г. Киева". Была предложена следующая шкала для оценки: от +5 до -5, где +5 - очень хорошо, 0 - посредственно, -5 - очень плохо. В результате мы получили рейтинг наименее удачных ТЦ г. Киева.

Предлагаем вашему вниманию итоговый результат.

1 место – «Самсон»

Итоговый балл: - 0,35

Адрес: Константиновская, 2а

Тип ТЦ: малоформатный торговый центр

Ввод в эксплуатацию: 2002

Этажность: 2

Общая площадь: 7800 м. кв.

Арендная площадь: нет данных

Якорные арендаторы: отсутствуют

Отсутствие у данного торгового центра "якорных" и бредовых арендаторов, неудачное архитектурно-планировочное решение, выражающееся не только в тесных и запутанных коридорах, но и в "мелкой" нарезке торговых площадей, привело "Самсон" на первое место в нашем рейтинге.

2 место – «Интервал-Плаза»

Итоговый балл: - 0,05

Адрес: Б. Васильковская

Тип ТЦ: малоформатный районный торговый центр

Ввод в эксплуатацию: 2006

Этажность: 4

Общая площадь: 6000 м. кв.

Арендная площадь: 4800 м. кв.

Якорные арендаторы: супермаркет

"Интервал-Плаза", так же как и "Самсон", по сути своей не является концептуальным торговым центром, отсюда и многие недостатки данного ТЦ: проблемы с позиционированием, слабый пул арендаторов, недостаточно продуманное управление покупательским потоком, отсутствие грамотной рекламной кампании. Итог: второе место в рейтинге.

3 место – «Ритм»

Итоговый балл: - 0,01

Адрес: ул. Героев Космоса, 4

Тип ТЦ: районный торгово-развлекательный центр

Ввод в эксплуатацию: 2003

Этажность: 3

Общая площадь: 10 000 м. кв.

Арендная площадь: около 7 000 м. кв.

Якорные арендаторы: Продовольственный супермаркет, детский супермаркет, боулинг-клуб, ночной клуб

Отличное решение в сфере развлекательной составляющей ТРЦ, все же не спасло "Ритм" от третьего место в нашем рейтинге. Это объясняется не совсем удачным месторасположением ТЦ, слабым пулом арендаторов и ошибками в архитектурно-планировочном решении здания.

4 место – «Макрос»

Итоговый балл: 0,1

Адрес: Московский пр-т, 16б

Тип ТЦ: Специализированный торговый центр

Ввод в эксплуатацию: 2004

Этажность: 3

Общая площадь: 16000 м. кв.

Арендная площадь: 8300 м. кв.

Якорные арендаторы: Продуктовый супермаркет Фуршет, Стоковый мультибрендовый магазин ZOOM, стоковый спортивный супермакет Адидас

Несмотря на то, что "Макрос" вполне отвечает заложенной в него концепции - стоковый мультибрендовый торговый центр, он оказался на 4 месте нашего рейтинга. Это связано с несколькими причинами. Во-первых, запутанная система переходов вкупе с неразвитой системой навигации и, во- вторых, отсутствие профессионального рекламного продвижения ТЦ.

5 место – «Метрополис»

Итоговый балл: 0,48

Адрес: пер. ул. Малиновского и пр-та Оболонского

Тип ТЦ: Окружной торгово-развлекательный центр

Ввод в эксплуатацию: 2004

Этажность: 3

Общая площадь: 33 000 м. кв.

Арендная площадь: 15 000 м. кв.

Якорные арендаторы: Продовольственный супермаркет, супермаркет бытовой техники, многозальный кинотеатр, боулинг-клуб

На 5 место нашего рейтинга ТЦ "Метрополис" привел, в первую очередь, слабый пул арендаторов. Это касается как "якорного" арендатора - продовольственного супермаркета (рядом с данным ТЦ, но в более удачном месте, располагается "Велика кишеня"), так и решения отдать второй этаж мебельным операторам, не обеспечивающих большой поток посетителей.

* * *

Подводя итоги нашего рейтинга можно с уверенностью говорить о том, что продуманная и грамотно воплощенная концепция - есть залог успеха, как торгового центра, так и любого другого объекта коммерческой недвижимости. Причем именно реализация концепции зачастую играет определяющую роль. И не забывайте прописную истину: "На ошибках учатся", причем лучше учиться все- таки на чужих ошибках.

Мнение экспертов:

Людмила Смагина, аналитик компании Re&Solution:

Большинство торговых центров, построенных в последние годы, работают недостаточно эффективно. Как правило, проблема заключается в неправильной концепции. Многие ТЦ, возведенные лет 5 назад, напоминали базары. Сегодня девелоперы не очень приемлют такую модель, однако она достаточно популярна у покупателей.

Сергей Карманов, президент компании Real Estate Solutions:

По нашему мнению, рейтинг включает все необходимые критерии, по которым можно было бы оценить торговые и торгово-развлекательные центры. Такие рейтинги нужны и проводить их нужно регулярно, поскольку это привлекает внимание общественности, а также и представителей бизнес-сообщества.

Андрей Рыбалко, начальник отдела оценки и консалтинга компании "Доминион М":

В целом, набор критериев для оценки ТЦ является достаточно полным. Необходимость же таких рейтингов заключается в том, что они дают более объективную оценку текущей ситуации, более четкое представление о том или ином объекте коммерческой недвижимости.

Александр Марченко, аналитик компании "Тико Констракшен":

В современных условиях, проведение различных рейтингов - жизненная необходимость. Подобные рейтинги полезны всем - и арендаторам, и девелоперам, и потребителям. Если арендаторам они полезны для оценки потенциальной привлекательности того или иного ТЦ или ТРЦ и принятия решения относительно возможностей аренды площадей в наиболее успешных из них, то девелоперам проведение подобных рейтингов, прежде всего, помогает проанализировать существующее на рынке предложение, оценить его сильные и слабые стороны, преимущества и просчеты при реализации ТРЦ и впоследствии избежать возможных ошибок при реализации новых проектов. Потребителям такие рейтинги также нужны, поскольку помогают определить те ТРЦ, которые наиболее полно отвечают их потребностям и целям при осуществлении покупок и эффективной организации досуга.

Основными сдерживающим фактором при создании подобных рейтингов является отсутствие достоверной и полной информации по анализируемым проектам, нежелание собственников предоставлять эту информацию, а также некоторая степень субъективизма при оценке.

Что касается ТЦ, участвовавших в рейтинге, то их основными "минусами" являются: неправильная концепция, разнородность арендаторов, неэффективная внутренняя планировка, неудачные подъезды и недостаточное количество парковочных мест.

Дарья Колесникова, маркетолог-аналитик компании Astera:

На мой взгляд, подобные рейтинги необходимы для цивилизованного ведения бизнеса. На рынке коммерческой недвижимости, несмотря на то, что спрос все еще превышает предложение, конкуренция ужесточается. Оценка "плюсов" и "минусов" проекта поможет собственникам в принятии решении о редевелопменте объекта. Но я добавила бы еще и оценку такого критерия, как "управление готовым проектом", что включало бы такие факторы, как:

Обслуживание недвижимости и должное обеспечение чистоты и порядка,

Контроль арендаторов за соблюдением концепции торгового центра,

Контроль арендаторов за должной организацией торговли,

Безопасность (наличие постоянной охраны).